Geschäftsbericht 2018

Inhalt 3 Grußwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Blickpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Mieterbefragung, Zukunftsworkshop, 6 Investitionsprogramm „Bei uns steht der Mensch im Mittelpunkt“: Geschäftsführer im Interview Unternehmensdaten 8 11 Baubetreuung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12 12 KiTA-Zentrum St. Simpert Kirchenstiftung St. Joseph aus Tutzing 14 Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 16 12 Bauprojekte des St. Ulrichswerks Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Lagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Handelsbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

4 Grußwort „Die Aufgabe ist aktueller denn je“ Genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist für Dr. Klaus Donaubauer, den Aufsichtsrats- vorsitzenden des St. Ulrichswerks, eine vordringliche Aufgabe. Dazu verweist er auf das umfangreiche Neubauprogramm der Diözese. Herr Dr . Donaubauer, warum betätigt sich die Kirche im Wohnungsbau? Die Wurzeln des kirchlichen Wohnungsbaus gehen zurück in die Zeit nach dem 2. Weltkrieg, in der nach den Zerstörungen tausende Menschen buchstäblich kein festes Dach über dem Kopf hatten. In diesen Jahren wurden in den deutschen Bistümern eigene Wohnungs- baugesellschaften gegründet, so auch das St. Ulrichswerk. Sie haben zusammen mit den Kommunen viel für den Wiederaufbau geleistet. Ist diese Aufgabe nach 70 Jahren noch aktuell? Sie ist aktueller denn je. Zwar gibt es in unserem Land längst einen flächendeckenden Wohnungs- bestand. Das Problem ist aber, gerade in Regio- nen mit einer dynamischen Bevölkerungsent- wicklung genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wie ist das St . Ulrichswerk hier positioniert? Als kirchliches Unternehmen besteht eine enge Zu- sammenarbeit mit der Diözese und anderen kirchli- chen Rechtsträgern. Gemeinsames Ziel ist es, Wohn- raum im mittleren und auch unteren Mietsegment zu schaffen bzw. zu erhalten. Das St. Ulrichswerk tut viel, um seine gewachsenen Bestände nachhaltig zu modernisieren. Dies erfordert in diesem und den nächsten Jahren eine zweistellige Millionensumme, die das Unternehmen aufgrund seiner sehr soliden Eigenkapitalbasis aufbringen kann. Die Diözese hat aufgrund des erfreulichen Kirchensteueraufkom- mens der vergangenen zehn Jahre 2014 ein umfang- reiches Neubauprogramm aufgelegt. Dr . Klaus Donaubauer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Grußwort 5 Wo wird investiert? Die Diözese investiert mittelfristig an verschiedenen Standorten im Bistum Augsburg über 150 Mio. €. Einige Objekte, etwa in Landsberg am Lech, konnten bereits fertiggestellt werden. Hierzu gehören auch Wohnungen für behinderte Menschen, die die Diözese errichtet und zu günstigen Mieten kirch- lich-sozialen Einrichtungen zur Verfügung stellt. Das St. Ulrichswerk ist dabei ein wichtiger Partner bei der Baubetreuung und der anschließenden Woh- nungsverwaltung. Wie schaffen es das St . Ulrichswerk und seine Gesellschafter, günstige Mieten und Wirtschaft- lichkeit zu verbinden? Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Sein Stellenwert findet auch in der katholischen Sozial- lehre Niederschlag. Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen heißt, Solidarität mit denen zu üben, die am freien Markt nicht ausreichend berücksichtigt werden. Ohne eine angemessene Wirtschaftlichkeit ist dieses Ziel freilich nicht nachhaltig zu erreichen. So bedienen sich auch kirchliche Investoren wie das St. Ulrichswerk öffentlicher Förderprogramme und müssen auf kostenbewusste Bauausführung achten – schwer genug in der heutigen Baukonjunktur. Entscheidend ist, dass die soziale Zielsetzung und die Gemeinwohlorientierung höherrangig ist als die Erreichung anspruchsvoller Renditeziele. Das St . Ulrichswerk wird im Jahr 2019 erstmals eine systematische Mieterbefragung durch- führen – mit welcher Zielsetzung? Auch das St. Ulrichswerk kann am Markt nur be- stehen, wenn sein Wohnungsangebot attraktiv ist. Die Geschäftsführung geht einen wichtigen und richtigen Schritt auf seine Mieter zu, wenn sie sich um ihre Wünsche und die Zufriedenheit in dieser engagierten Weise kümmert. Freilich geht es dem St. Ulrichswerk und seinem Gesellschafter nicht lediglich darum, „Schöner Wohnen“ anzubieten. Das tun auch andere. Es geht um würdiges Wohnen zu fairem Preis und in ansprechender Wohnqualität. Dies ist eine gute Voraussetzung für funktionierende Wohnquartiere und kann damit zum gesellschaft- lichen Zusammenhalt beitragen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

6 Blickpunkt Erstmals werden die Mieter befragt AUF IHRE MEINUNG KOMMT ES AN MIETER- BEFRAGUNG 2019 So sieht die Titelseite der Mieterbefragung aus . Erstmals wird das St. Ulrichswerk seine Mieter ausgiebig befragen. Dazu wurde zum Jahresende ein vierseitiger Fragenkatalog erstellt, der 2019 an über 3.000 Mieter ver- schickt und ausgewertet wird. Abgefragt werden insgesamt 24 Themenbereiche. Wie zufrieden sind die Mieter mit ihrer Wohnung? Würden sie das St. Ulrichswerk und ihre Wohnanlage weiterempfehlen? Wo gibt es Verbesserungsmög- lichkeiten? Klappt die Schadens- meldung? Die Ergebnisse werden mit Spannung erwartet. Davon verspricht sich das St. Ulrichswerk wichtige Erkenntnisse, wie die Mieter beispielsweise den Woh- nungsbestand und den Service der Hausverwaltung beurteilen. Bei der anonymen Befragung arbeitet das St. Ulrichswerk mit der AktivBo GmbH aus Hamburg zusammen. Die Firma unterstützt seit 1991 über 250 Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Deutsch- land, Skandinavien und Österreich dabei, ihre Bestände kunden- und serviceorientierter zu verwalten. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Blickpunkt 7 Workshop: Für die Zukunft gerüstet „Solange besser möglich ist, ist gut nicht genug.“ Getreu dem Motto des legendären Fußballtrainers Dettmar Cramer überprüft das St. Ulrichswerk seine Prozesse, die Qualität der Zusammenarbeit mit Ge- schäftspartnern, Mitarbeitern und Mietern. Wie lässt sich der Geschäftserfolg sichern? Wo können wir unsere Partner noch unterstützen? Fühlen sich die Mieter gut aufgehoben? Ende 2017 startete der Zukunftsworkshop unter der Leitung von Manuela Nadler, Hausverwalterin beim St. Ulrichswerk. Kommendes Jahr wird der Ab- schlussbericht vorliegen. Bei den regelmäßigen Workshops sind alle Abtei- lungen und Führungskräfte vertreten. Dazu werden in kleineren Gruppen – je nach Themenschwerpunkt – Mieter, Auftraggeber oder Auftragnehmer befragt. In diesen Runden wird angeregt diskutiert. Alles mit dem Ziel: Das St. Ulrichswerk will noch besser werden und für die Zukunft optimal gerüstet sein. Beim Zukunftsworkshop wird unter der Leitung von Manuela Nadler (zweite von rechts) angeregt diskutiert . Wohnungsbauoffensive gestartet Bis 2023 will das St. Ulrichswerk rund 170 neue Wohnungen bauen. Das Investitionsprogramm sieht rund 55 Mio. € für Neubau, Modernisierung und Instandsetzung vor. Es ist die bislang größte Wohnungsbauoffensive des St. Ulrichswerks. Die roten Balken belegen den jährlichen Umfang der Neubauten eindrucksvoll. 0 6 6 8 . 0 0 7 . 6 0 4 3 . 6 7 3 6 . 5 3 3 5 . 4 9 2 7 . 3 7 8 6 4 . 3 8 2 . 3 0 4 6 4 . 0 0 9 . 1 0 5 0 . 1 7 2 1 . 2 3 3 7 . 1 0 0 8 0 0 6 2019 2020 2021 2022 2023 Investitionsprogramm 2019 – 2023 in T€ Neubauten Modernisierung Instandsetzung St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Blickpunkt 9 Das St . Ulrichswerk will bis 2023 rund 170 neue Wohnungen bauen . Was ist der Grund? Mitterhuber: Der Wohnungsbau ist für uns vor- rangig eine soziale Aufgabe. Wir bauen für Familien und Senioren. Die durchschnittliche Nettomiete liegt bei unseren rund 1.350 Bestandswohnungen bei 5,84 €. Wir bieten also den Menschen ein gutes und sicheres Zuhause zu fairen Preisen. Genau so steht es in den Grundsätzen unserer Unternehmenspolitik. Metz: Mit den Wohnungen, die wir selbst bauen, leisten wir unseren Beitrag. Dazu kommen die Pro- jekte, die wir für unsere Kunden wie zum Beispiel Kirchenstiftungen und andere kirchliche Rechtsträ- ger betreuen. Derzeit sind es rund 500 Wohnungen, die sich in verschiedenen Projektstufen befinden. Unseren Kunden bieten wir eine umfassende Dienstleistung an: von der Projektentwicklung über die Baubetreuung bis zur Immobilienverwaltung. Und das nicht nur für den Bereich Wohnungsbau. Wir betreuen Schulen, Kindergärten und gewerbliche Bauten. Wichtige Säulen der Zusammenarbeit sind Vertrauen, Sicherheit, Verlässlichkeit und Werthal- tigkeit. Kann das St . Ulrichswerk in Zeiten des Baubooms günstig bauen und vermieten? Mitterhuber: Wir haben den Vorteil, oft über eigene Grundstücke zu verfügen oder können Grundstücke aus den kirchlichen Bereichen nutzen. Damit schlägt dieser Posten schon mal nicht so an. Außerdem set- zen wir den Fokus auf eine funktionale Architektur. Trotzdem wird es immer schwieriger. Die Baupreise steigen und die gesetzlichen Auflagen verteuern das Bauen immer noch mehr. Wir setzen bewusst vermehrt Fremdkapital und öffentliche Fördermittel ein, um möglichst viel bewegen zu können. Wir wollen für die Menschen bezahlbaren Wohnraum schaffen, notfalls zulasten der Rendite. Metz: Ohne diesen sozialen Auftrag würden wir uns in der jetzigen Hochphase nicht so stark auf dem Wohnungsmarkt engagieren. Ein antizyklisches Ver- halten wäre prinzipiell sinnvoller, doch momentan gibt es für uns keine Alternative. Wird sich an der Ausrichtung Ihres Eigenbestands etwas ändern? Als das St . Ulrichswerk 1952 gegründet wurde, lautete das Hauptziel: Schaffung von Wohnraum . Geht es zurück zu den Ursprüngen? Metz: Die jetzige Lage erinnert tatsächlich stark an die Ursprünge des Unternehmens. Aufgrund der Entwicklungen bei den Immobilienpreisen und des fehlenden Wohnraums stellt sich die soziale Frage immer dringlicher. Darum werden wir verstärkt aktiv, um ein zusätzliches Angebot an Wohnraum anbieten zu können. Mitterhuber: In den vergangenen Jahren waren wir im Bereich Neubau nicht so stark engagiert. Wir haben viel Geld in den Bestand investiert, um ältere Wohnungen zu modernisieren. Jetzt konzentrieren wir uns mehr auf den Neubau. Metz: Unser Immobilienportfolio ist folgenderma- ßen ausgerichtet: 30 % Wohnungen im günstigsten, 50 % im moderaten, also etwas unter der ortsübli- chen Miete, und 20 % im gehobenen Segment. Das gilt unverändert. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

10 Blickpunkt Mitterhuber: Wir haben derzeit rund 1.350 Wohnun- gen im eigenen Bestand, werden noch etwas wachsen und unser Portfolio arrondieren. Von weit verstreut liegenden kleinen Einzelobjekten werden wir uns tren- nen, um verstärkt in Ballungsgebiete zu investieren. So können wir noch mehr für die Menschen erreichen. Zählt dazu das Augsburger Wolframviertel? Metz: Ja, das ist ein gutes Beispiel. Hier besitzen wir rund 300 Wohnungen. Ein Drittel bleibt erhalten. Viele Mieter sind mit einfachen Standards zufrieden und könnten sich eine modernere Wohnung nicht leisten. Zwei Drittel werden abgerissen und neu gebaut. Als wir den Mietern unsere Pläne vorgestellt haben, war bei etlichen die Betroffenheit zunächst groß. Wir bemühen uns in jedem Einzelfall um eine adäquate Lösung. Wie kann das aussehen? Mitterhuber: Es ist doch klar, wenn dort zum Bei- spiel ein betagtes Ehepaar seit Jahrzehnten wohnt, dass wir alles tun, um ihm den Umzug so erträg- lich wie möglich zu gestalten. Wir suchen eine Ersatzwohnung, engagieren eine Umzugsfirma und versuchen, die Belastung beim Mieter so gering wie möglich zu halten. Richard Metz Rudolf Mitterhuber Wird man als kirchliches Unternehmen besonders kritisch beäugt? Metz: An uns werden sicherlich entsprechende Erwartungen geknüpft. Da kann selbst eine kleine und längst überfällige Mieterhöhung für Verärgerung sorgen. Aber genau solche Dinge versuchen wir gut zu vermitteln. Wir suchen bewusst das persönliche Gespräch und versuchen, gemeinsam Lösungen zu finden, wenn die Bereitschaft hierzu besteht. Mitterhuber: Aber auch beim St. Ulrichswerk gibt es Grenzen. Nur wenn wir wirtschaftlich arbeiten, können wir Gutes tun. Aber wir tun unser Möglichs- tes, wie zum Beispiel im Wolframviertel. Da könnte man bei einem Verkauf der neugebauten Woh- nungen sicher 5.000 bis 6.000 € pro Quadrat meter erzielen. Wir schaffen preisgünstige Wohnungen (Einkommensorientierte Förderung, EOF), damit sich möglichst viele Menschen und die jetzigen Mieter die neuen Wohnungen auch leisten können. Arbeitet das St . Ulrichswerk aufgrund des Baubooms am Limit? Mitterhuber: Wir arbeiten mit Hochdruck und sind in der Tat an einer Grenze angelangt. Das Erfreu- liche: Die Mitarbeiter ziehen voll mit. Sie wollen etwas bewegen. Und sie sehen die Notwendigkeit, dass wir in der jetzigen Phase am Immobilienmarkt besonders stark gefordert sind. Als Geschäftsführer könnten Sie viel besser dastehen, wenn Sie auf eine maximale Rendite abzielten . Beneiden Sie Manager aus Immobilienkonzernen? Mitterhuber: Überhaupt nicht. Wir sind sehr glück- lich, dass wir so arbeiten können. Unsere Kunden sind zufrieden und die Mieter ebenfalls. Mehr kann man sich nicht wünschen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Blickpunkt 11 Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber Aindling (Alleinvertretungsberechtigter) Richard Metz Kaufbeuren (Alleinvertretungsberechtigter) Mitgliedschaften KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin Katholischer Wohnungs- und Siedlungsdienst in Bayern e.V., München AdW Schwaben Arbeitsgemeinschaft schwäbischer Wohnungsunternehmen, Augsburg AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Düsseldorf Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V., Augsburg VdW Verband Bayerischer Wohnungs unternehmen e.V., München (zugleich Prüfungsverband) Industrie- und Handelskammer Schwaben, Augsburg Beteiligungen LIGA Bank eG, Regensburg Münchener Hypothekenbank eG, München Sparda-Bank Nürnberg eG, Nürnberg Unternehmensdaten Gründung am 22 .12 .1952 Eintrag ins Handelsregister unter HRB Nr. 6211 am 11.03.1953 Satzungsneufassung am 16 .08 .1994 Das Unternehmen ist Rechtsnachfolgerin der gem. Gesellschafterbeschluss vom 22.02.1960 aufgelös- ten Vereine „Christenvolk baut auf“ und „Christliche Wohnungshilfe“. Mit der Satzungsneufassung vom 16.08.1994 wurde die Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft St. Ulrich mbH mit der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH verschmolzen. Satzungsneufassung am 29 .07 .2008 Mit der Satzungsneufassung vom 29.07.2008 wurde das Stammkapital auf € 1.535.000,00 erhöht und der Unternehmensgegenstand geändert. Unternehmenssitz 86152 Augsburg, Jesuitengasse 21 Gesellschafter Bischöflicher Stuhl der Diözese Augsburg, alleiniger Gesellschafter Stammkapital € 1.535.000,00 Kapitalrücklage € 1.482.583,76 Tochtergesellschaft Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg Aufsichtsrat Dr . Klaus Donaubauer Bischöflicher Finanzdirektor, Diedorf-Anhausen (Vorsitzender) Dr . Thomas Weckbach Rechtsanwalt, Augsburg (Stv. Vorsitzender) Weihbischof em . Josef Grünwald Augsburg Prälat Peter C . Manz, Domkapitular i . R . Augsburg Michael Mäser Dipl.-Betriebswirt (FH), Elchingen St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

12 Baubetreuung Günter Groll vom KiTA-Zentrum St . Simpert koordiniert derzeit 25 Bauprojekte . Groll: Das geht nur mit einem starken Partner Die Stiftung KiTA-Zentrum St. Simpert unter der Trägerschaft der Diözese Augsburg unterstützt die katholischen Kindertages- einrichtungen. Bei Bauvorhaben setzt sie auf einen kompetenten Partner: das St. Ulrichswerk. Aus gutem Grund. Günter Groll, dem Vorstandsvor- sitzenden der katholischen Stif- tung KiTA-Zentrum St. Simpert, und seinen 80 Mitarbeitern geht die Arbeit so schnell nicht aus. Für alle 428 katholischen Kinder- tageseinrichtungen im Bistum Augsburg fungiert die Stiftung als „Kompetenzzentrum“, wie Groll die Aufgabe mit einem Wort zu- sammenfasst. Das Spektrum reicht von der Buchhaltung bis zur Personal- entwicklung der über 7.000 Angestellten in den Kitas. Neben diesen sogenannten Beistands- leistungen wird eine noch weit- reichendere Zusammenarbeit immer stärker nachgefragt: die Amtshilfevereinbarung. Dabei stattet die örtliche Kirchen- stiftung das KiTA-Zentrum St. Simpert mit einer General- vollmacht aus. Das gilt auch für Baumaßnah- men. Katharina Sailer und Karin Michel kümmern sich in ihren Bü- ros in der Jakobervorstadt um die Baufinanzierung und die Zuschüs- se. Für die bauliche Expertise hat die Stiftung einen verlässlichen Partner: das St. Ulrichswerk. „Wir verlassen uns voll und ganz auf dessen Kompetenz“, sagt Günter Groll, der seit 1988 für die Diöze- se Augsburg tätig ist. Man kennt sich, man schätzt sich. Und das seit Jahren. „Die Zusam- menarbeit läuft tadellos, auch in dem Tempo, das derzeit erforder- lich ist.“ Und das ist hoch, sehr hoch sogar. Noch bis Ende August müssen die Förderanträge ge- stellt sein, um vom Investitions- programm des Freistaats Bayern zur Schaffung neuer Kitaplätze zu profitieren. Es geht um viel Geld, die Zeit drängt. Denn eine Kita ehrenamt- lich zu verwalten, führt immer mehr Pfarrgemeinden und ihre Kirchenpfleger an die Grenzen. „Wir entlasten die Pfarrer und die Kirchenverwaltungen spürbar“, sagt Günter Groll. So wie in Rohrbach an der Ilm im Landkreis Pfaffenhofen. In der Gemeinde zwischen den prosperierenden Großstädten München und Ingolstadt wurde der Kindergarten zu klein. Lässt sich wirtschaftlich erweitern? St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018 Kommt ein Neubau in Frage? Gibt es Grundstücke? Viele Fragen – das St. Ulrichswerk entwickelt die passende Lösung. 25 Bauprojekte laufen derzeit beim KiTA-Zentrum St. Simpert parallel. Pro Jahr werden bis zu 20 Kindertageseinrichtungen sa- niert oder neu gebaut. „Das geht nur mit einem starken Partner wie dem St. Ulrichswerk“, sagt der Vorstandsvorsitzende Günter Groll. Er muss es wissen.

14 Baubetreuung Pfarrer Peter Brummer (links) und Kirchenpfleger Alfons Mühleck haben in Tutzing viel bewegt. Zu den Baumaßnahmen zählen eine Tagespflege, das Pfarrzentrum, das Roncallihaus und das Kinderhaus St . Joseph . „Professionelle Betreuung, vorzügliche Steuerung“ Kaum eine Kirchenstiftung in der Diözese Augsburg hat in den vergangenen Jahren so viele Bauprojekte gestemmt wie St. Joseph in Tutzing am Starnberger See. Jetzt entsteht in der Nachbargemeinde Bernried eine Tagespflege. Die Baubetreuung liegt wieder in den Händen des St. Ulrichswerks. Ein Erfolgsmodell. Wenn es stimmt, dass jeder Bau seine eigene Ge- schichte hat, dann könnten Pfarrer Peter Brummer und Kirchenpfleger Alfons Mühleck ganze Bücher schreiben. Da haben sich zwei gefunden, die einen Bedarf frühzeitig erkennen, Chancen ausloten und Projekte zielstrebig durchziehen. Mutige und weitsichtige Macher, wie sie sich eine Gemeinde wünschen kann. Kinderhaus St. Joseph ging es weiter. 2012 folgte das Pfründehaus mit sechs Wohnungen und 2017 die neue Tagespflege in Zusammenarbeit mit der örtlichen Ambulanten Krankenpflege. Vom Abriss bis zur Bezugsfertigkeit des Quint-Hauses (benannt nach den beiden Stiftern) vergingen gerade einmal 12 Monate. In Zeiten des Baubooms wahrlich keine Selbstverständlichkeit. Es begann 2001 mit dem Pfarrzentrum, dem Roncallihaus, das sich zum Mittelpunkt der Pfarrei St. Joseph und der Gemeinde Tutzing entwickelt hat. Mit einem Geschäfts-/Wohnhaus und dem Hell, freundlich, hochwertig. Die 18 Senioren, die hier tagsüber betreut werden, fühlen sich wie zu Hause. Von der Terrasse schweift der Blick zum Starnberger See, dahinter die Berge. Ein herrliches St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Plätzchen. Über der Tagespflege und im Gebäude nebenan entstanden außerdem acht Wohnungen, vorrangig für Mitarbeiter. Eine runde Sache. Kosten- punkt: 3,4 Mio. €. als Projektleiter stellt es eine große Erleichterung dar. Das St. Ulrichswerk vertritt unsere Interessen, darauf kann ich mich verlassen“, ergänzt Kirchen- pfleger Mühleck. „Der Kostenplan wurde bis auf 10.000 € eingehal- ten“, lobt Alfons Mühleck, ein pensionierter Banker. Das spreche für die professionelle Ausschreibung und die gute Baukostenkontrolle. Verantwortlich dafür: das St. Ulrichswerk. Aufgrund der guten Erfah- rungen betreut es immer wieder Bauvorhaben der Kirchenstiftung St. Joseph und ihrer verschiedenen Partner. „Wir werden vom Baubetreuer professionell be- raten, erhalten ein vorzügliches Controlling und stets zeitnahe Lösungen“, sagt Pfarrer Brummer. Nur im engen und vertrauensvollen Zusammenspiel mit dem St. Ulrichswerk seien diese Großprojekte für die Tutzinger Kirchenstiftung mit ihrer rührigen Kirchenverwaltung zu stemmen gewesen. „Für mich Die Zusammenarbeit geht bereits in die nächste Runde. Im September 2019 ist Spatenstich für eine Tagespflege mit Betreutem Wohnen und Senioren- treff in der Nachbargemeinde Bernried. Mit Bernried kam ein neuer Partner hinzu, der für das große Bauvorhaben (über 7 Mio. €) erst einmal gewonnen werden musste. Die Vorzeigeobjekte in Tutzing sprechen für sich. „Das St. Ulrichswerk hat sich am Starnberger See einen Namen gemacht. Die professionelle Zusam- menarbeit hat den Bernrieder Gemeinderat und den Bürgermeister sehr schnell überzeugt“, sagt Pfarrer Brummer. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

n lassen können Ein Blickfang: die Sporthalle mit Mensa der Maria-Ward-Schule in Mindelheim. Unterm Dach befinden sich die neuen Klassenzimmer. Mindelheim: An dieser Schule wird bis unters Dach gepaukt „Zu wenig Platz, kein warmes Mittagessen an der Schule: Die mageren Jahre bei Maria Ward gehen zu Ende“, schrieb die Mindelheimer Zeitung voll Vorfreude. Das zum Schulwerk der Diözese Augsburg gehören- de Gebäude war für bis zu 14 Klassen ausgelegt; aufgrund der großen Nachfrage mussten zuletzt bis zu 24 Klassen untergebracht werden. Da war guter Rat gefragt – und das St. Ulrichswerk. Die sechs zusätzlichen Klassenzimmer, die im Dachgeschoss eingerichtet wurden, haben die Platznot merklich gelindert. Hinzu kam eine neue Schulsporthalle in Kombination mit einer Mensa – alles barrierefrei zugänglich. Außerdem wurde die Maria-Ward-Realschule brandschutztechnisch modernisiert. Ein Bau, der Schule machen kann. Gesamtkosten: 6,5 Mio. €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

18 Bautätigkeit Landsberg: So sieht modernes Wohnen aus 3 Baukörper, 41 barrierefreie Wohnungen, 1 Gewerbefläche und 1 Tiefgarage: So lauten die Eckdaten des Neubaus an der Schongauer Str. 20 – 24 in Landsberg am Lech. Zwischen den Gebäuden gibt es be- grünte Höfe. Da lässt es sich gut leben. So sieht modernes Wohnen aus. Und das kommt an: Sämtliche Einheiten – von der 2-ZKB- bis zur 4-ZKB-Wohnung mit Dach- terrasse – waren umgehend vermietet. Gesamtkosten: 10 Mio. €. Bauzeit: 2 Jahre. Augsburg, Bleich und Pfärrle: Moderne Pflege in einem denkmalgeschützten Gebäude Im Herbst 2019 werden die General- sanierung und die Erweiterung des denkmalgeschützten Seniorenheims St. Afra abgeschlossen sein. Der Sozial- dienst katholischer Frauen (SkF) verfügt dann im Kleinen Karmelitengäßchen 6 + 8 über eine moderne Einrichtung mit 86 Pflegeplätzen. Das alte Heim entsprach nicht mehr den aktuellen Vorschriften und Brandschutzanforderungen. Der im Juni 2017 gestartete Bau erwies sich als äußerst anspruchsvoll: enge Gas- sen, archäologische Grabungen, schwie- rige Gründungssituation (ehemaliges Ge- wölbe). Bei der Generalsanierung waren sowohl die Auflagen der Denkmalpflege als auch des Pflege- und Wohnqualitäts- gesetzes (PflegeWoqG) zu erfüllen. So wurde extra eine besondere Sanitärzelle entwickelt, um den Anforderungen zu entsprechen. Ein Gebäudeteil, der nicht unter Denkmalschutz stand, wurde ab- gerissen. Es entstand ein barrierefreier Ersatzbau. Auf das Ergebnis darf man gespannt sein. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Augsburg, Georgs- und Kreuzviertel: Schöne Zimmer, attraktiver Innenhof Der Ersatzbau für Kolpings Jugendwohnen in der Nähe des Augsburger Doms ist abgeschlossen. In der Jesuitengasse entstanden 76 Einzelzimmer (ca. 20 m²) mit Sanitärzelle für Jugendliche in der Ausbildung. Auf allen vier Etagen befindet sich ein Gemeinschaftsraum mit Küche. Das Erdgeschoss ist für Büro- und Verwaltungsräume konzipiert. Mit dem Neubau entstand zudem im Hof ein attraktiver Ort der Begegnung. Die Arbeitsagentur beteiligte sich im Rahmen der „Jugendheimförderung“ am Ersatzbau. Bemerkenswert: Das Budget von 8,35 Mio. € wurde trotz aufwändiger archäologischer Gra- bungen, komplizierter Baulogistik und schwieri- ger Gründungsverhältnisse eingehalten. Augsburg, Georgs- und Kreuzviertel: Wohnhaus energetisch saniert Gegenüber der St.-Georg-Kirche in der Sebastian-Kneipp- Gasse 17 in Augsburg erstrahlt das Wohngebäude in neuem Glanz. Das Dach wurde erneuert und gedämmt, ebenso die Hausfassade. Der Einbau neuer Kunstofffenster ist ebenfalls Teil der umfassenden energetischen Sanierung nach der Energie- einsparverordnung (EnEV). Jede der 13 Wohnungen erhielt eine Gaseinzeltherme mit Heizkörpern. Neu hinzu kam eine Haussprechanlage. Müllhäus- chen und Fahrradraum sowie die Außenanlagen wurden neu angelegt. Kosten der Modernisierung: 1,1 Mio. €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Augsburg, Innenstadt: Bald heißt es wieder: Film ab! In der Augsburger City betreut das St. Ulrichswerk die Generalsanierung eines Büro- und Geschäftshauses. Rund 9,1 Mio. € werden am Schmied- berg 5 investiert. In den oberen Etagen entstehen Büroflächen, unten zieht anschließend wieder ein Programmkino ein. Derzeit laufen die Abbruch- und Rohbauarbeiten. Zwei ehemalige Garagen- geschosse werden entfernt und es entstehen Büroflächen. Die Lage des Gebäudes mitten in der Innenstadt stellt eine große Herausforderung dar. Direkt an der Gehwegkante fährt die Straßenbahn entlang und schränkt die Flexibilität auf der Baustelle ein. Im Sommer 2020 soll der Bau abgeschlos- sen sein. Dann heißt es wieder: Film ab! St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Bautätigkeit 21 Donauwörth: Schöner wohnen im Auer-Garten In dem stattlichen Gebäude bei der Heilig-Kreuz-Kirche in Donauwörth befanden sich früher die Druckerei, das Lager und die Büros des Auer-Verlags. Im Auer-Garten entstanden 16 Wohn- und 5 Gewerbeeinheiten. refrei und mit Aufzügen zugänglich. Jede Wohnung verfügt über Terrasse oder Balkon. Vier Wohnungen wurden zudem behindertengerecht konzipiert. Die neuen Außenanlagen er- höhen die Aufenthaltsqualität zusätzlich. Dazu musste das Gebäude komplett entkernt und neu kon- zipiert werden. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind barrie- Das St. Ulrichswerk konnte auf dem Heilig-Kreuz-Areal den Kostenrahmen von 12 Mio. € sogar leicht unterschreiten. Neu-Ulm: Die Generalsanierung hat viel bewirkt Über 1 Mio. € hat das St. Ulrichswerk in die Generalsanierung der Wohnanlage in der Ludwig- Thoma-Str. 4 in Neu-Ulm investiert. Die Außenhülle wurde nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) modernisiert. Das heißt: neue Kunstofffenster eingesetzt, Fassade gedämmt, Dach erneuert. In allen acht Wohnungen wurden die Bäder und Küchen saniert und die Elektroinstallationen er- neuert. Die Mieter erhielten ferner neue Wohnungs- eingangstüren. Zudem wurde eine Gasbrennwert- Zentralheizung eingebaut. Die Briefkasten- und Schließanlage wurden erneuert und die Außen- anlagen neu gestaltet. Eine runde Sache. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

22 Bautätigkeit Donauwörth: Hier entsteht ein neuer Schulkomplex An die Heilig-Kreuz-Knabenrealschule in Donauwörth wird die St.-Ursula-Mäd- chenrealschule angebaut. Mit dem l-förmigen Neubau entsteht ein zusammen- hängender Gebäudekomplex in der Neudegger Allee. Dazu kommen eine Mensa und ein großer Innenhof. Davon profitieren insbesondere Ganztagsschüler. Die Sanierung der Heilig-Kreuz-Realschule und der Neubau von St. Ursula belau- fen sich auf gut 20 Mio. €. Baubeginn ist im April 2020. Zum Schuljahresbeginn 2022/23 soll alles abgeschlossen sein. Das Bestandsgebäude samt Grundstück geht mittels Erbpachtvertrag vom Landkreis Donau-Ries an das Schulwerk der Diözese über. Augsburg, Innenstadt: Gutes Klima im neuen Bürogebäude Am Hafnerberg 2 in der Augsburger Innenstadt entstehen auf fünf Etagen rund 370 moderne Büroarbeitsplätze. Für 30 Mio. € wird der alte Verwal- tungsbau grundlegend saniert. Nach der aufwändigen Sanierungs- und Abbruchphase ist der Innenausbau gestartet. Richtschnur sind die Krite- rien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). So wird das Bauwerk nach der Fertigstellung u.a. mit einem sehr guten Raumkli- ma aufwarten. Apropos Fertigstellung: Ab Herbst 2020 werden Fachabteilungen der Bischöflichen Finanzkammer des Bistums Augsburg am Hafnerberg 2 beheimatet sein. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Augsburg, Bismarckviertel: Der neue Blickfang im Beethovenpark Das ist ein Blickfang: klare Linien, abgerundete Ecken, helle Klinkerstein-Fassade. An der Gögginger Brücke in der Augs- burger Stadtmitte entstehen 7.000 m2 Gewerbeflächen und 135 Pkw-Stellplätze. Der Neubau an der Stettenstraße 19 rundet den Beethovenpark mit den markanten Wohngebäu- den in Kubenform ab. Ins Erdgeschoss zieht ein Supermarkt ein, die Büroflächen auf den drei Etagen darüber werden größtenteils von der Katho- lischen Jugendfürsorge (KJF) belegt. Das St. Ulrichswerk küm- mert sich über die Baubetreuung hinaus auch um die Objekt- verwaltung. Kostenpunkt inklusive Möblierung: 31 Mio. €. Ende 2019 können die Büros und der Supermarkt bezogen werden. Kempten: Der Wohnkomfort ist deutlich gestiegen Kunststofffenster eingebaut, Dach erneuert, Fassade gedämmt: Die beiden Wohnhäuser am Kettelerweg 2, 4, 6 und 8 in Kempten wurden nach der Energieeinspar- verordnung (EnEV) modernisiert. Es hat sich gelohnt. In den Baukosten von 1,83 Mio. € waren außerdem eine Haussprechanlage, neue Wohnungseingangstüren, neue Heizkörper und eine neue Briefkasten- und Schließ- anlage enthalten. Und die Außenanlage mit Müll- und Fahrradhäuschen kam auch noch dazu. Seit Dezember 2018 genießen die 24 Mieter in den beiden Gebäuden den höheren Wohnkomfort. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

24 Bericht des Aufsichtsrats | Lagebericht Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hielt im Geschäftsjahr 2018 drei Auf- sichtsratssitzungen ab, bei denen die anstehenden Geschäfte der Gesellschaft erörtert und die ent- sprechenden Beschlüsse gefasst wurden. Über die Geschäfte der Gesellschaft erfolgte eine laufende intensive Abstimmung zwischen dem Aufsichtsrats- vorsitzenden und den Geschäftsführern. Der Aufsichtsrat hat vom Jahresabschluss und vom Lagebericht der Geschäftsführung für das Geschäfts- jahr 2018 Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat genehmigt den vorgelegten Jahres- abschluss zum 31.12.2018 und empfiehlt der Gesell- schafterversammlung dessen Feststellung. Der Aufsichtsrat bittet die Gesellschafterversamm- lung, die Geschäftsführung für die Tätigkeit im Ge- schäftsjahr 2018 zu entlasten und beantragt auch für sich die Entlastung für diesen Zeitraum. Augsburg, den 31. März 2019 gez . Dr . Klaus Donaubauer Bischöflicher Finanzdirektor Vorsitzender des Aufsichtsrats A. Grundlagen des Unternehmens Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wurde am 22.12.1952 gegründet und ist unter der HRB Nummer 6211 im Handelsregister beim Amts- gericht Augsburg eingetragen. Gesellschafter ist zu 100 % der Bischöfliche Stuhl der Diözese Augsburg. Das Kerngeschäft der St. Ulrichswerk der Diöze- se Augsburg GmbH liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung von eigenem und fremdem Wohnungsbestand. Die Unterstützung kirchlicher Einrichtungen bei der Realisierung von Bauaufgaben und der Entwicklung von Immobilien sind weitere Geschäftsfelder. Das Unternehmen besitzt Objekte, die sich über das gesamte Bistumsgebiet erstrecken. Die Kernstand- orte liegen in Augsburg, Landsberg, Neu-Ulm und Kempten. Als kirchliches Wohnungsunternehmen werden wir unserer sozialen Verantwortung der Wohnungs- versorgung für die Menschen im Bistum Augsburg gerecht und bieten vielen Menschen ein sicheres Zuhause. Die Wohnbedürfnisse der Menschen werden durch einen Wohnungsmix aus Neubauten und moderni- sierten Altbeständen erfüllt. Durch die Modernisie- rungstätigkeit werden der Ausbau- und der Energie- standard laufend verbessert. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Lagebericht 25 B. Wirtschaftsbericht I. Gesamtwirtschaftliche und regionale Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2018 durch ein solides und stetiges Wirtschafts- wachstum gekennzeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berech- nungen des Statistischen Bundesamtes im Jahres- durchschnitt 2018 um 1,5 % höher als im Vorjahr. In den beiden vorangegangenen Jahren war der Anstieg des BIP mit 2,2 % etwas höher als 2018. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2018 um 1,9 % gegenüber 2017. Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist zum Jahresende 2018 um 0,5 Prozentpunkte auf jetzt 5,2 % gesunken. Im Jahresdurchschnitt waren 2,34 Mio. Menschen arbeitslos gemeldet, das waren rund 190.000 weniger als vor einem Jahr. In der Stadt Augsburg lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2018 bei 4,6 % (VJ. 4,9 %). Die Steigerung der Bauinvestitionen von 3,0 % im Jahr 2018 führte zu einer hohen Auslastung der Bauwirtschaft. Diese Kapazitätsauslastung im Bau- hauptgewerbe führte bereits zu einem deutlichen Preisanstieg von 4,8 % im November 2018 im Ver- gleich zum Vorjahr. Regionale Rahmenbedingungen An den Standorten des Unternehmens besteht weiterhin eine hohe Nachfrage auf dem Immobi- lienmarkt. Sowohl im Wohnungseigentumssektor als auch bei Mietwohnungen übersteigt die Nachfrage das Angebot. Zeitgemäß ausgestattete Bestands- wohnungen werden verstärkt nachgefragt. Unver- ändert hoch ist der Bedarf nach qualitativ hoch- wertig modernisierten Wohnungen. Des Weiteren wird verstärkt das Augenmerk auf den sozialen Wohnungsbau gelegt, um der anhaltenden Woh- nungsnot entgegenzuwirken. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs an sozialem Wohnungsbau ist der Neubau bedarfsgerechter, öffentlich geförderter Wohnungen an unserem Kernstandort Augsburg weiterhin dringend notwendig. II. Geschäftsverlauf Die Gesellschaft war im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit der Modernisierung und Instand- haltung ihres Gebäudebestandes, mit der Neubau- maßnahme Wolframstraße II. BA in Augsburg sowie mit der Verwaltungsbetreuung und Baubetreuung für Dritte beschäftigt. Bestandsbewirtschaftung Im Bestand befinden sich zum 31.12.2018 insgesamt 1.324 Wohnungen und 609 Gewerbe/Stellplätze. Ins- gesamt bewirtschaftete die Gesellschaft am Bilanz- stichtag eine Wohn- und Nutzfläche von 82.497 m². Die Preis- und Belegungsbindung des überwiegen- den Teils der Wohnungen beträgt noch mehrere Jahre. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der vorgegebenen Kostenmiete möglich. Zum Bilanzstichtag betrug der Wohnungsleerstand 15 Einheiten. Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei rd. 1,1 % (VJ. 3,6 %) und damit deutlich unter dem Vorjahresniveau. Die Fluktuationsquote lag im Berichtsjahr mit 8,4 % unter dem Vorjahreswert (9,9 %). Die Mietausfallquote der Jahressollmiete lag bei 2,0 % (VJ. 3,3 %) und damit deutlich niedriger als im vergangenen Jahr. Vom gesamten Wohnungsbestand sind zum Bilanz- stichtag noch 378 Einheiten (VJ. 358) preisgebunden. Die durchschnittliche Unternehmensnettomiete liegt bei 5,99 €/m² (VJ. 5,76 €/m²). St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

26 Lagebericht Modernisierungen/Instandhaltungsmaßnahmen Gemäß der mittelfristigen Unternehmensplanung wurden in der Hausbewirtschaftung 2018 Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von T€ 3.840,1 realisiert. Folgende Objekte wurden umfassend modernisiert und die Kosten aktiviert: • Augsburg, Sebastian-Kneipp-Gasse 17 (T€ 337,9) Restarbeiten Teilmodernisierung gesamt: Anbringung eines WDV-Systems, Fenster- austausch, Dachsanierung mit Wärmedämmung, Balkonerneuerung, Ausstattung der Wohnungen mit Gasthermen und neuen Heizkörpern, Instandsetzung der Elektroinstalla- tionen, Umsetzung Lüftungskonzept. • Augsburg, Stiermannstraße 7 (T€ 161,6) Restarbeiten Teilmodernisierung gesamt: Anbringung eines WDV-Systems, Fensteraus- tausch, Dachsanierung mit Wärmedämmung, Einbau einer Zentralheizung, Instandsetzung der Elektroinstallationen, Umsetzung Lüftungskonzept. • Neu-Ulm, Ludwig-Thoma-Str . 4 (T€ 81,0) Restarbeiten der Generalmodernisierung: energetische Modernisierung der Außenhül- le (Fenster, Lüftungskonzept, Dacherneuerung, Dämmung der obersten und untersten Geschossdecke), Einbau einer Gas-Brennwertzentralheizung, Sanierung der Bäder und Küchen, Erneuerung der Elektroinstallationen, Austausch der Wohnungseingangstüren und Sanierung des Treppenhauses. • Kempten, Kettelerweg 2, 4, 6, 8 (T€ 1 .113,6) Restarbeiten aus dem I. BA sowie der II. BA für die Hausnummern 6 und 8. Teilmoderni- sierung außen: energetische Modernisierung der Außenhülle (Fenster, Lüftungskonzept, Dacherneuerung, Dämmung der obersten und untersten Geschossdecke), Austausch der Wohnungseingangstüren und Sanierung des Treppenhauses, Austausch der Heizkörper, Einbau einer Sprech- und Schließanlage. Des Weiteren wurden weitere Objekte instandgesetzt. In dem Objekt Augsburg, Händel- weg 13 – 17, wurden Fenster ausgetauscht, die Fassade saniert sowie ein Lüftungskonzept installiert und Dachreparaturen vollzogen (T€ 613,3). In der Wohnanlage Augsburg, Äußeres Pfaffengäßchen 13, wurde eine Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung sowie ein Fensteraustausch mit Lüftungskonzept und ein Fassaden- anstrich durchgeführt (T€ 254,2). St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Neubau Schongauer Straße, Landsberg Neubaumaßnahmen Des Weiteren wurde der erste Teilabschnitt der Neubaumaßnahme Wolframstr. II. BA mit 28 Wohneinheiten fertiggestellt und zum 01.05.2018 von den Mietern bezogen. Mit dem Bau des zweiten Teilabschnitts wurde 2018 begonnen. Zum Bilanzstichtag wurden hierfür Mittel in Höhe von T€ 1.964,7 € aufgewendet. Auch dieser Teilabschnitt wird mit Mitteln der Einkommensorientierten Förderung finanziert. Hierfür wurden Darlehen in Höhe von T€ 5.574,0 sowie ein Zuschuss in Höhe von T€ 1.156,7 von der Stadt Augsburg bewilligt. Fremdverwaltung Im Rahmen der Fremdverwaltung betreute das St. Ulrichswerk 2.103 Wohnungen und 2.364 Gewerbe/Stellplätze mit einer Wohn- und Nutzfläche von 212.092 m². Baubetreuung In der Baubetreuung wurden insgesamt 55 Neubau- und Sanierungsprojekte betreut. Davon wurden 12 Projekte honorarmäßig abgerechnet. 42 Projekte sind noch im Bau. In der Planungsphase befindet sich ein Projekt. Die Auftragslage der Baubetreuung ist auch in den Folgejahren durch langfristige Aufträge gesichert. Personal und Organisation Zum Bilanzstichtag beschäftigte die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH 44 Mit- arbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 35 in Vollzeit, 9 in Teilzeit. Es wurden im Geschäfts- jahr 8 Mitarbeiter eingestellt und 5 Mitarbeiter haben das Unternehmen verlassen. Die Altersteilzeitregelung ist 2018 ebenfalls ausgelaufen. Der Mitarbeiter ist in den Ruhestand eingetreten. Die Geschäftsleitung ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr insbesondere aufgrund der Umsetzung der mittelfristigen Unternehmensplanung sowie der internen Umstrukturie- rungen in den Geschäftsbereichen der Hausverwaltung und der Baubetreuung zufrieden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Lagebericht 29 III. Wirtschaftliche Lage Die wirtschaftliche Lage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH hat sich gegen- über dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Die Ertragslage ist gut, die Finanzverhältnis- se und Vermögenslage sind geordnet. Die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv. 1 . Ertragslage Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres von T€ 1.577,5 (Vj. T€ 1.734,1) setzt sich wie folgt zusammen: Ertragslage Hausbewirtschaftung Bautätigkeit/Modernisierung Betreuungstätigkeit Betriebsergebnis Sonstiger Bereich Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2018 T€ 1.322,2 -95,0 349,9 1.577,1 -2,6 1.574,5 2017 T€ 1.143,6 -7,8 94,4 1.230,2 484,0 1.714,2 Veränderung T€ 178,6 -87,2 255,5 346,9 -486,6 -139,7 3,0 19,9 -16,9 Jahresüberschuss 1 .577,5 1 .734,1 -156,6 Im Geschäftsjahr 2018 konnten Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von T€ 7.942,4 (VJ. T€ 7.666,8) erzielt werden. Grund für das höhere Ergebnis im Bereich der Hausbewirtschaftung sind gestiegene Er- löse sowie deutlich geringere Erlösschmälerungen als im Vorjahr. Dem gegenüber stehen höhere Abschreibungen sowie höhere Verwaltungskosten. Die Instandhaltungsaufwen- dungen sind im Vergleich zum Vorjahr niedriger. Die Verwaltungserlöse der Fremdverwaltung T€ 1.032,1 (VJ. T€ 1.035,6) sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. In diesem Bereich wurde ein Ergebnis in Höhe von T€ 42,6 (VJ. T€ 56,2) erwirtschaftet. Die Erlöse der Baubetreuung liegen unter Berücksichtigung der Bestandsveränderun- gen der unfertigen Leistungen bei T€ 1.981,6 (VJ. T€ 1.408,6). Das Geschäftsergebnis der Baubetreuung betrug im Geschäftsjahr T€ 307,3 (VJ. T€ 38,2). Die Steigerung des Ergeb- nisses resultiert insbesondere aus dem Abschluss von Projekten und damit verbundenen Schlussrechnungen in diesem Bereich. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf T€ 578,0 (VJ. T€ 1.163,9). Darin ent- halten sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von T€ 504,2 für planmäßige Instandsetzungen. Die Ertragslage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ist gut. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

30 Lagebericht 2 . Vermögenslage Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf die Zugänge der Neubaumaßnahme Wolframstraße, die Modernisierungen und die Anlagen im Bau zurückzuführen, denen Abschreibungen und der Abgang durch den Verkauf des Objektes Neu-Ulm, Luitpoldstraße, gegenüberstehen. Die Veränderung des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch die Zunahme der „Flüssigen Mittel“ von T€ 595,7 geprägt. Dem Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalutierungen in Höhe von T€ 4.347,5 stehen Tilgungen mit T€ 651,9 gegenüber. Die Vermögenslage des St. Ulrichswerks ist geordnet. Vermögens- und Kapitalstruktur 31 .12 .2018 31 .12 .2017 Veränderung T€ % T€ % T€ Vermögensstruktur Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Aktiver Unterschiedsbetrag Gesamtvermögen Kapitalstruktur Eigenkapital Instandhaltungsrückstellung Sonstige Rückstellung Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzung Gesamtkapital 67.375,9 12.465,1 125,7 0,0 79.966,7 43.025,6 4.192,6 298,3 32.187,2 263,0 79.966,7 84,3 % 15,5 % 0,2 % 0,0 % 100,0 % 53,8 % 5,2 % 0,4 % 40,3 % 0,3 % 100,0 % 64.943,3 10.405,7 75,3 33,5 75.457,8 41.448,1 4.696,8 300,3 28.728,9 283,7 75.457,8 86,1 % 13,8 % 0,1 % 0,0 % 100,0 % 54,9 % 6,2 % 0,4 % 38,1 % 0,4 % 100,0 % 2.432,6 2.059,4 50,4 -33,5 4.508,9 1.577,5 -504,2 -2,0 3.458,3 -20,7 4.508,9 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Lagebericht 31 3 . Finanzlage Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH richtet ihr Finanzmanagement überwie- gend auf den Einsatz von Eigen- und langfristigen Fremdmitteln aus. Die Kapitalflussrechnung weist für das abgelaufene Geschäftsjahr folgende Daten aus: Finanzlage Finanzmittelfonds zum 01.01. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2018 T€ 3.396,2 2.221,8 -5.059,2 3.433,1 2017 T€ 5.091,2 2.686,1 -6.364,2 1.983,1 Veränderung T€ -1.695,0 -464,3 1.305,0 1.450,0 Finanzmittelfonds zum 31 .12 . 3 .991,9 3 .396,2 595,7 Der zum 31.12.2018 verbleibende Finanzmittelbestand von T€ 3.991,9 liegt über dem ge- planten Bestand. Langfristige Investitionen einschließlich der Grundstücksvorräte und Bauvorleistungen in Höhe von T€ 67.639,2 werden durch Eigenmittel (T€ 47.218,2) und langfristige Objekt- finanzierungsmittel (T€ 25.645,4) vollständig abgedeckt. Darüber hinaus ergibt sich eine Kapitalreserve von T€ 5.224,4. Die Zahlungsmittel werden im Geschäftsjahr 2019 überwiegend für die geplanten Moder- nisierungen und die Neubaumaßnahme in Augsburg, Wolframstraße, verwendet. Die Finanzverhältnisse des St. Ulrichswerks sind geordnet. IV. Finanzielle Leistungsindikatoren Die Gesamtkapitalrentabilität ist gegenüber dem Vorjahr mit 2,3 % (VJ. 2,6 %) gesunken. Des Weiteren sind nachfolgend ausgewählte Kennzahlen zur Beurteilung des Unterneh- mens dargestellt. Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2018 Ist-Wert 53,8 3,7 26,6 15,9 4,6 2018 Prognose 56,0 7,0 26,0 19,0 8,0 2017 Ist-Wert 54,9 4,2 29,3 15,5 4,6 Die Eigenkapitalquote sowie die Eigenkapitalrentabilität lag aufgrund der nicht realisier- ten Verkäufe in Vöhringen deutlich unter dem prognostizierten Wert. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

32 Lagebericht C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht I. Prognosebericht Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wird die bisher eingeschlagene Modernisierungs- und Neubaustrategie fortführen. Auf Basis der Unternehmensplanung und der zu- grunde gelegten Prämissen erwartet die Unterneh- mensleitung ein positives Ergebnis von rund T€ 3.600,0 bis T€ 3.800,0. Das Unternehmen erwartet im Geschäftsjahr 2019 Umsatzerlöse in Höhe von ca. T€ 10.886,7. Davon entfallen auf den Bereich der Hausbewirtschaftung T€ 8.003,5 und auf die Betreuungstätigkeit T€ 2.883,2. Im Jahr 2019 wird der Neubau Augsburg (Wolfram- straße BA II.b) fortgeführt sowie die Neubaumaß- nahme in Weßling – Schulstr. vorbereitet. Weitere Modernisierungen sind in den Objekten Augsburg – Waibelstr. 4-12, Augsburg – Ravenspurgerstr. 32, Augsburg – Prof.-Messerschmidt-Str. und Lindenberg – Färberstr. 26 geplant. Für 2019 beträgt der Etat im Bereich der Bestandserhaltung für reine Instandset- zungsmaßnahmen rund T€ 1.900,0. Die Finanzierung der Investitionen in 2019 ist ge- sichert. Es ergeben sich für das Unternehmen folgende Pro- gnosewerte für 2019 bei den finanziellen Leistungs- indikatoren: Eigenkapitalquote % Eigenkapitalrentabilität % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung % Zinsdeckung % Prognose 2019 57,0 8,0 24,0 20,0 7,0 II. Risikobericht Das Risikomanagementsystem des St. Ulrichswerks setzt sich aus dem internen Kontroll-, dem Control- ling- und dem Risikofrühwarnsystem zusammen. Es ist darauf ausgerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähig- keit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Bewertung und Analyse dieser Risiken erfolgt durch die Entscheidungsträger des Unternehmens. Das Unternehmen setzt ein Kennzahlensystem ein, das betriebs- und finanzwirtschaftliche sowie leistungs- orientierte Werte enthält. Für das Unternehmen sind derzeit keine bestands- gefährdenden Risiken erkennbar. Nachfolgend werden die Risiken entsprechend ihrer Bedeutung aufgeführt, wobei die hohen Risiken zu- erst genannt werden: Bauwirtschaft Die Gesellschaft rechnet auch im Jahr 2019 mit wei- teren Baupreissteigerungen. Personal Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Hieraus könnten sich moderate negative Konsequenzen für unsere Ge- schäftstätigkeit ergeben. Compliance und Recht Das Unternehmen hat zur Begrenzung dieser Risiken Maßnahmen ergriffen, welche insbesondere die Bereiche IT-Sicherung, Compliance und Vertre- tungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem betreffen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

34 Lagebericht III. Chancenbericht Das St. Ulrichswerk geht davon aus, dass weiterhin die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten anhält, so dass mit einer zuneh- menden Nachfrage nach attraktivem Wohnraum gerechnet werden kann. Branche und Markt Die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren weiter anhalten. Der Bau von geförderten Wohnungen ist somit weiterhin unver- zichtbar. Finanzierung und Liquidität Im Bereich der originären Finanzinstrumente soll verstärkt auf günstige KfW-Darlehen für die Mo- dernisierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden. Somit sollen die guten Zinskonditionen ausgenutzt werden. Neubau Schongauer Straße, Landsberg IV. Zusammenfassende Einschätzung von Chancen und Risiken Das Risikomanagement ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Daraus werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen abge- leitet. Dies ermöglicht es, die Risiken frühzeitig zu erkennen und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. Unter Würdigung der Einzelrisiken und eines mög- lichen kumulierten Effekts sieht die Unternehmens- leitung allerdings das gegenwärtige Gesamtrisiko des Unternehmens als begrenzt. Gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung sind nicht erkennbar. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Lagebericht 35 D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Grundsätzlich zielt das Unternehmen darauf ab, Risiken aus der Verwendung von Finanz- instrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Flüssige Mittel. Derzeit erfolgt keine langfristige Anlage von Geldmitteln. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Die Fremdfinanzierungen enthalten keine Fremdwährungskredite. Besondere Finanzinstru- mente, insbesondere Sicherungsgeschäfte, werden nicht eingesetzt. Zur Vermeidung eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen sich die Darlehensver- bindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten. Augsburg, den 29.03.2019 gez . Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer gez . Richard Metz Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

36 Handelsbilanz Bilanz zum 31.12.2018 Aktiva ANLAGEVERMÖGEN 31 .12 .2018 € 31 .12 .2017 € Immaterielle Vermögensgegenstände 68.188,00 21.447,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Sonstige Ausleihungen Andere Finanzanlagen UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Ausgleichsanspruch aus Treuhandverbindlichkeiten Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten AKTIVER UNTERSCHIEDSBETRAG AUS DER VERMÖGENSVERRECHNUNG 0,00 Bilanzsumme 79 .966 .680,57 75 .457 .831,07 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018 64.733.595,70 1.588.960,00 116.078,01 807.989,93 35.923,89 25.000,00 0,00 172,00 67.375.907,53 214.905,70 6.330.966,05 2.418,70 35.648,20 40.589,32 75.061,79 80.077,29 1.460.393,80 233.127,52 60.396.427,33 1.616.200,00 114.322,01 2.733.514,11 35.923,89 25.000,00 290,00 172,00 64.943.296,34 214.905,70 6.039.750,20 2.418,70 40.159,71 24.304,64 102.537,47 63.492,70 319.199,63 202.721,90 3.991.931,84 12.465.120,21 3.396.235,45 10.405.726,10 48.327,83 77.325,00 125.652,83 49.696,67 25.615,00 75.311,67 33.496,96

Handelsbilanz 37 767.500,00 37.662.998,69 Passiva EIGENKAPITAL Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Andere Gewinnrücklagen Jahresüberschuss RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Bauinstandhaltung Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: € 39.026,46; Vj. € 34.363,34) Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 31 .12 .2018 € 31 .12 .2017 € 1.535.000,00 1.482.583,76 38.430.498,69 1.577.501,13 43.025.583,58 4.192.585,87 298.253,59 4.490.839,46 24.505.915,91 885.000,05 5.934.289,67 1.406,49 527.200,13 49.991,74 50.354,62 233.127,52 32.187.286,13 1.535.000,00 1.482.583,76 767.500,00 35.928.862,22 1.734.136,47 41.448.082,45 4.696.785,30 300.296,58 4.997.081,88 20.764.989,35 921.930,86 5.704.728,92 0,00 1.062.477,21 32.842,04 39.229,19 202.721,90 28.728.919,47 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 262.971,40 283.747,27 Bilanzsumme 79 .966 .680,57 75 .457 .831,07 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

38 Gewinn- und Verlustrechnung Für die Zeit vom 01 .01 .2018 bis 31 .12 .2018 Umsatzerlöse Aus der Hausbewirtschaftung Aus Betreuungstätigkeit Aus anderen Lieferungen und Leistungen Veränderung des Bestandes an Unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis Personalaufwand Löhne und Gehälter Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung (davon für Altersversorgung € 66.842,74; Vj. € 59.642,53) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis vor Steuern 2018 € 7.942.369,91 2.782.369,52 409.597,97 11.134.337,40 291.215,85 88.223,30 578.024,66 4.500.913,76 268.472,14 7.322.415,31 2.361.580,51 -497.702,83 -2.859.283,34 2017 € 7.666.810,62 1.608.378,52 77.365,58 9.352.554,72 841.325,71 164.592,83 1.163.861,08 4.580.404,32 89.149,68 6.852.780,34 2.138.422,74 -450.559,50 -2.588.982,24 -1.593.847,56 -1.477.111,07 -861.250,79 -648.968,41 3,72 280,89 -268.909,29 1.739.408,94 4,18 366,54 -258.779,25 1.879.310,09 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.950,66 19.874,20 Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 1.742.359,60 1.899.184,29 -164.858,47 -165.047,82 1 .577 .501,13 1 .734 .136,47 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

40 Anhang A. Allgemeine Angaben Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH Siedlungs- und Wohnungsunternehmen mit Sitz in Augsburg ist beim Amtsgericht Augsburg unter der Nummer HRB 6211 eingetragen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanz- richtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) und den Re- gelungen der Satzung der Gesellschaft aufgestellt. Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie den einschlägigen Vorschriften des Geset- zes betreffend die Gesellschaft mit beschränkter Haftung und den Regelungen der Satzung und des Gesellschaftsvertrages der Gesellschaft. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt. Das Geschäfts- jahr entspricht dem Kalenderjahr. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: I. Bilanzierungsmethoden II. Bewertungsmethoden Grundstückszugänge und –abgänge werden bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums in der Bilanz erfasst. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor BilMoG ge- bildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 bei- behalten. 1 . Anlagevermögen Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für Anwen- der-Software der eigenen EDV-Anlage. Die aktivier- ten Anschaffungskosten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangs- jahr zeitanteilig abgeschrieben. Der Abschreibungs- plan basiert auf einer Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren. EDV-Programme mit Anschaffungskosten unter € 150,00 werden sofort aufwandswirksam erfasst. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und erhaltene Zuschüsse, sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Vereinnahmte Investitionszuschüsse für Modernisie- rungen oder für den Neubau werden bei den Anschaf- fungs- und Herstellungskosten in Abzug gebracht. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Anhang 41 Den Wohngebäuden und Geschäftsbauten wird grundsätzlich eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Neuzugänge werden zeit- anteilig abgeschrieben. Umfassende Modernisierungen von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten auf die Restnutzungsdauer linear verteilt. Soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus- gehenden wesentlichen Verbesserung führten, wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden nach Ab- schluss der jeweiligen Maßnahme neu festgelegt. Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbstständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand € 800,00 nicht übersteigen. Maschinen werden linear über 5 bis 10 Jahre, EDV-Hardware wird über 3 bis 5 Jahre abgeschrieben und für Gegenstände der übrigen Betriebs- und Ge- schäftsausstattung wird eine Gesamtnutzungsdauer über 5 bis 13 Jahre angesetzt. Grundlage für die Bemessung der Nutzungsdauer der Maschinen sowie der Betriebs- und Geschäfts- ausstattung sind die amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung. Die Zugänge werden monatsge- nau abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird mit Anschaffungs- kosten bewertet. Die Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 25,0 wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. 2 . Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizule- genden Wert angesetzt. Die Unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraus- sichtlich abrechenbaren Kosten, Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände zu Nominalwerten angesetzt. Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht ab- gerechnete Betriebs- und Heizkosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen ausgewiesen. Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt. 3 . Abgrenzungsposten Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbe- schaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die Geldbeschaffungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Erschließungskosten für Erbbaurechtsgrundstücke werden über die Laufzeit der Erbbaurechte abge- schrieben. 4 . Rückstellungen Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG ge- bildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wur- den gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. Der Verbrauch bzw. die Auflösung der Rückstellungen wird unter dem Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen. Im Jahr 2018 wurden € 504.199,43 aufgelöst. Die Bildung der sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfül- lungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzin- sungssätzen abgezinst. Die Rückstellung für Mitarbeiterjubiläen wurde ge- mäß Sachverständigengutachten nach dem Anwart- schaftsbarwertverfahren und, soweit zutreffend, unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltan- passungen errechnet. Die Jubiläumsrückstellung wurde mit 2,32 % (Dezember 2018, Vorjahr 2,80 %; angenommene Restlaufzeit 15 Jahre) abgezinst. Es wurde keine Fluktuation angenommen. Die Rückstellung für langfristige Personalkostenver- pflichtungen wurde mit ihrem Barwert angesetzt. 5 . Verbindlichkeiten Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wurde im Wege der Einzelbewertung Rechnung getragen. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

42 Anhang C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1 . Entwicklung des Anlagevermögens Siehe Anlage „Entwicklung des Anlagevermögens“. Die Herstellungskosten der Gebäude beinhalten eigene Architekten- und Verwaltungs- leistungen; im Berichtsjahr wurden € 88.223,30 (Vj. € 164.592,83) für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen aktiviert. Die Abbruchkosten für das „Altobjekt Wolframstr.“ wurden unter der Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen. 2 . Unfertige Leistungen Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst mit € 2.275.050,05 (Vj. € 2.215.097,20) noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten. 3 . Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Vermietung mit Laufzeit von mehr als 1 Jahr betragen € 29.115,13 (Vj. € 21.083,79). 4 . Rücklagenspiegel Einstellung aus dem Jahresüberschuss Vorjahr € Stand am Ende des Vorjahres € 1.482.583,76 767.500,00 Stand am Ende des Geschäftsjahres € 1.482.583,76 767.500,00 35.928.862,22 1.734.136,47 37.662.998,69 Kapitalrücklage Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Andere Gewinnrücklagen Gesamt 38.178.945,98 1.734.136,47 39.913.082,45 5 . Sonstige Rückstellungen In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen, mit einem nicht unerheblichen Umfang, enthalten: Personalkostenverpflichtung Betriebskostenabrechnung Urlaubs- und Gleitzeitansprüche Bilanzierung Prüfungskosten 64.302,21 € 44.210,00 € 66.900,00 € 36.600,00 € 39.200,00 € St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Anhang 43 6 . Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu 1 Jahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen Geschäftsjahr € 730.790,96 48.984,17 5.934.289,67 1.406,49 527.200,13 Vorjahr € 590.104,63 48.960,23 5.704.728,92 0,00 1.062.477,21 49.991,74 32.842,04 50.354,62 233.127,52 39.229,19 202.721,90 Gesamtbetrag 7 .576 .145,30 7.681.064,12 7 . Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Insgesamt Davon Restlaufzeit gesichert bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung *) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 24.505.915,91 730.790,96 2.930.925,08 20.844.191,60 148.139,13 687.876,75 885.000,05 5.934.289,67 48.984,17 5.934.289,67 1.406,49 1.406,49 527.200,13 527.200,13 49.991,74 50.354,62 49.991,74 50.354,62 233.127,52 233.127,52 24.505.915,91 118.619,55 278.327,06 GPR GPR HYP Gesamtbetrag 32 .187 .286,13 7 .576 .145,30 3 .079 .064,21 21 .532 .068,35 24 .902 .862,52 * GPR=Grundpfandrecht * HYP=Hypothek St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

44 Anhang II. Gewinn- und Verlustrechnung 1 . Sonstige betriebliche Erträge In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind die Entnahmen aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 504.199,43 sowie die Erträge aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Neu-Ulm in Höhe von € 35.739,37 enthalten. 2 . Sonstige betriebliche Aufwendungen In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abbruchkosten in Höhe von € 170.214,33 enthalten. 3 . Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Bei den Zinserträgen resultieren € 278,70 (Vj. € 366,54) aus der Ab- zinsung von langfristigen Rückstellungen. 4 . Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen Von den Zinsaufwendungen resultieren € 5.026,67 (Vj. € 7.272,02) aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

46 Anhang Entwicklung des Anlagevermögens in € Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01 .01 .2018 Zugänge Abgänge 2018 Umbuchungen (+/-) 2018 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 236.342,05 65.923,86 0,00 87.316.931,53 3.136.989,18 827.593,68 2.733.514,11 Grundstücke mit Geschäfts und anderen Bauten 2.217.844,03 4.156,80 537.182,95 31.106,41 2.733.514,11 1.964.689,93 1.156.700,00 2.733.514,11 35.923,89 92.845.553,31 5.132.785,52 1.984.293,68 0,00 Technische Anlagen und Maschinen Betriebs und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Sonstige Ausleihungen Andere Finanzanlagen 25.000,00 290,00 172,00 25.462,00 290,00 0,00 290,00 0,00 0,00 Anlagevermögen insgesamt 93 .107 .357,36 5 .198 .709,38 1 .984 .583,68 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Anhang 47 Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31 .12 .2018 Abschreibungen (kumuliert) 01 .01 .2018 Abschreibungen auf Abgänge 2018 Abschreibungen 2018 Abschreibungen (kumuliert) 31 .12 .2018 Buchwert am 01 .01 .2018 Buchwert am 31 .12 .2018 302.265,91 214.895,05 19.182,86 234.077,91 21.447,00 68.188,00 92.359.841,14 26.920.504,20 812.333,05 1.518.074,29 27.626.245,44 60.396.427,33 64.733.595,70 2.217.844,03 4.156,80 568.289,36 807.989,93 35.923,89 601.644,03 4.156,80 422.860,94 0,00 0,00 27.240,00 628.884,03 1.616.200,00 1.588.960,00 29.350,41 4.156,80 452.211,35 0,00 0,00 0,00 0,00 114.322,01 116.078,01 2.733.514,11 807.989,93 35.923,89 35.923,89 95.994.045,15 27.949.165,97 812.333,05 1.574.664,70 28.711.497,62 64.896.387,34 67.282.547,53 25.000,00 0,00 172,00 25.172,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.462,00 25.172,00 25.000,00 25.000,00 290,00 172,00 0,00 172,00 96 .321 .483,06 28 .164 .061,02 -812 .333,05 1 .593 .847,56 28 .945 .575,53 64 .943 .296,34 67 .375 .907,53 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

48 Anhang D. Sonstige Angaben 1 . Sonstige finanzielle Verpflichtungen Der Gesellschaft wurden an 33 Grundstücken Erbbaurechte mit Restlaufzeiten von 12 bis 79 Jahren eingeräumt. Bei einem jährlichen Erbbauzins von T€ 228,5 errechnet sich eine Erbbauzinsverpflichtung von insgesamt T€ 13.897,7. Der Verpflichtung stehen entsprechen- de Mieteinnahmen gegenüber. Des Weiteren bestehen Verpflichtungen für den Neubau in der Wolframstr. BA II. b von insgesamt € 8,3 Mio. Für die Neubaumaßnahme wurden Fremdmittel von T€ 5.574,0 aus der EOF-Förderung sowie ein Zuschuss von T€ 1.156,7 bewilligt. 2 . Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31 .12 .2018 Name, Sitz Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg 3 . Treuhandvermögen Anteil in % 100,0 Nennkapital in € 25.000,0 Eigenkapital zum 31 .12 .2018 in € 63.351,45 Jahresergebnis 2018 in € 16.100,44 Die Gesellschaft verwaltet für kirchennahe Institutionen treuhänderisch Immobilien- bestände. Die daraus resultierenden Treuhandverbindlichkeiten (T€ 233,1) und deren Ausgleichsanspruch wurden bilanziell erfasst. Daneben besteht ein Guthaben bei Kredit- instituten in Höhe von T€ 6.683,7. Ebenfalls bestehen treuhänderische Kautionen in Höhe von T€ 3.756,8 auf Kautionssammelkonten. Im Bereich der Baubetreuung bestehen treuhänderische Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von T€ 14.336,0. 4 . Latente Steuern Aktive Latenzen entstehen insbesondere in der Position Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten sowie bei der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Dem stehen passive Latenzen in der Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten gegenüber. Es ergibt sich ein Überhang aktiver latenter Steuern, der gemäß § 274 Abs. 1 HGB nicht angesetzt wurde. Darüber hinaus bestehen umfangreiche steuerliche Verlustvorträge. 5 . Anzahl der Arbeitnehmer Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Jahresdurchschnitt: Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Auszubildende Altersteilzeit Elternzeit Geschäftsführer Vollzeit/Teilzeit Vollzeit Vollzeit Teilzeit Vollzeit/Teilzeit 34 7 1 1 1 2 (davon 8 in Teilzeit) (Ruhestandsphase) (davon 1 in Teilzeit) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018

Anhang 49 6 . Angabe der Gesamtbezüge Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen € 9.660,00. Bei der Angabe der Gesamt- bezüge der Geschäftsführung wurde gemäß § 286 HGB von der Schutzklausel Gebrauch gemacht. 7 . Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter Gegenüber dem Bischöflichen Stuhl der Diözese Augsburg besteht eine langfristige Ver- bindlichkeit in Höhe von € 476.024,02 (Vj. € 485.645,09), ausgewiesen unter der Bilanz- position „Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern“. Des Weiteren bestehen Forderungen aus der Fremdverwaltung von € 12.067,97. 8 . Gewinnverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den im Geschäftsjahr 2018 erzielten Jahresüberschuss wie folgt zu verwenden: Einstellung in andere Gewinnrücklagen € 1.577.501,13 9 . Mitglieder der Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber, Dipl. Immobilienwirt (DIA) Richard Metz, Stv. Finanzdirektor, Dipl. Wirtschaftsmathematiker (Alleinvertretungsberechtigter) (Alleinvertretungsberechtigter) 10 . Mitglieder des Aufsichtsrates Dr. Klaus Donaubauer, Bischöflicher Finanzdirektor Dr. Thomas Weckbach, Rechtsanwalt Weihbischof em. Josef Grünwald Prälat Peter C. Manz, Domkapitular i. R. Michael Mäser, Dipl.-Betriebswirt (FH) (Vorsitzender) (Stv. Vorsitzender) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2018