Geschaeftsbericht 2021

Inhalt 3 Grußwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Blickpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 6 Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber im Interview eVergabe: Digitalisierung schreitet voran Vorfahrt für E-Mobilität Neues Projektteam kümmert sich um Kita-Bauten Objektbetreuer: Noch präsenter vor Ort Das Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand Das St. Ulrichswerk bildet zum Eigenbedarf aus Unternehmensdaten 8 9 10 12 14 16 17 Hausverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Die neuen Gesetze haben weitreichende Folgen Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Neu gebaut, saniert und nachverdichtet: 12 Bauprojekte im Überblick Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 Lagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 Handelsbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

4 Grußwort „Bezahlbaren Wohnraum schaffen heißt, Solidarität zu üben“ r e l l ü M d n r e B : d l i B Sehr geehrte Leserinnen und Leser, liebe Schwestern und Brüder, Keimzelle des St. Ulrichswerks ist der im Juni 1945 von engagierten katholischen Augsburger Bürgern gegründete Verein Christliche Wohnungshilfe. Dieser Name war, ist und wird auch in Zukunft Programm des St. Ulrichswerks sein. Während des Wirtschaftsjahrs 2021 war noch nicht absehbar, wie stark der Friede in Europa gefährdet war und dass quasi von heute auf morgen auch bei uns ein großer zusätzlicher Bedarf an Wohnraum – zunächst als Übergangslösung für ukrainische Flüchtlinge – entstehen könnte. Aber auch abgesehen davon haben die Aufgaben des St. Ulrichswerks nicht an Aktualität eingebüßt. Zwar gibt es in unserem Land einen flächendecken- den Wohnungsbestand, doch wie die vergangenen Jahre gezeigt haben, ist dieser allein nicht mehr ausreichend, um den so dringend benötigten Wohn- raumbedarf noch zu decken. Gerade Augsburg ist eine Region mit einer dynami- schen Bevölkerungsentwicklung, weshalb bezahl- barer Wohnraum knapp ist. Wohnen ist ein Grund- bedürfnis des Menschen. Sein Stellenwert findet auch in der katholischen Soziallehre Niederschlag. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Grußwort 5 Bezahlbaren Wohnraum schaffen heißt, Solidarität mit denen zu üben, die am freien Markt nicht aus- reichend berücksichtigt werden. Das St. Ulrichswerk pflegt als kirchliches Unterneh- men eine enge Zusammenarbeit mit der Diözese Augsburg und anderen kirchlichen Rechtsträgern. So bietet es den unterschiedlichen kirchlichen Einrichtungen eine umfassende, professionelle Hilfestellung in der Verwaltung, Instandhaltung, Konsolidierung und Erweiterung des jeweiligen Im- mobilienbestands, damit sie mit und in diesen Ge- bäuden kirchlich-religiöse und soziale Arbeit leisten sowie caritative Aufgaben wahrnehmen können. Dabei darf eine angemessene Wirtschaftlichkeit als Nebenbedingung nicht aus den Augen verloren werden, weil anderenfalls die verschiedenen kirch- lichen, sozialen und caritativen Ziele nicht nach- haltig verfolgt werden können. So bedienen sich auch kirchliche Investoren wie das St. Ulrichswerk öffentlicher Förderprogramme und müssen auf kos- tenbewusste Bauausführung achten – schwer genug in der heutigen Baukonjunktur und in allgemein wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Ähnliches gilt auch für die Berücksichtigung von Kli- maschutzzielen. Hier ist in Würdigung der explodie- renden Energiepreise festzustellen, dass zusätzliche Investitionen in energiesparende Maßnahmen nicht zwangsläufig in Konkurrenz zu begrenzten Baukos- tenbudgets und der Gewährleistung der Wirtschaft- lichkeit von Gebäuden über viele Jahre hinweg stehen müssen. Entscheidend ist, dass die soziale Zielsetzung und die Gemeinwohlorientierung höher- rangig sind als das Erreichen von Renditezielen. Mit dieser anspruchsvollen Ausgangslage ist klar, dass es eines professionellen Players bedarf, um die mannigfaltigen Aspekte, Bedürfnisse und Ziele – sowie, nicht zu vergessen, die vielen Menschen – im kirchlichen Immobilienumfeld zu einem sachgerech- ten und für alle dienlichen Ausgleich zusammenzu- führen. Insofern freuen wir uns, dass wir ein leistungs- starkes St. Ulrichswerk haben und wünschen ihm, seiner Leitung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die Bewältigung der vielfältigen Herausforderungen alles Gute, viel Erfolg und den reichen Segen Gottes! + Bertram Dr . Bertram Meier Bischof von Augsburg St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 7 Die Grundstücke werden immer teurer, die Baukosten steigen und die angestrebte Klima- neutralität erfordert enorme Investitionen: Wie wollen Sie weiterhin günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen und sogar verstärkt neuen schaffen? Mitterhuber: Das ist in der Tat ein großes Problem. Wenn dann auch noch staatliche Fördermittel für klimafreundliches Bauen wegfallen, wird es schier unmöglich. Es gibt nur zwei Stellschrauben: eigene Grundstücke bebauen und standardisierter bauen. Zum Glück bebauen wir in aller Regel Grundstücke, die den Bauherren, also den Kirchenstiftungen, ge- hören. Insofern müssen wir die Grundstückskosten, die ja inzwischen oft rund ein Drittel der gesamten Bausumme ausmachen, in der Mietkalkulation nicht berücksichtigen. Anders ginge es nicht. Wie soll man in Augsburg sozialen Wohnbau realisieren, wenn der Quadratmeter Baugrund 1.000 € kostet? Kann das St . Ulrichswerk unter diesen Rahmen- bedingungen die Klimaziele erreichen? Mitterhuber: Wir haben für unseren gesamten Be- stand einen nachhaltigen Ansatz erstellt und orien- tieren uns dabei an den ESG-Kriterien (E steht für Environment, also Umwelt, S für Soziales und G für Governance, verantwortungsvolle Unternehmens- führung; die Red.). Klimaneutralität ist machbar, verschlingt aber viele Ressourcen und finanzielle Mittel. Wir dürfen Klimaneutralität jedoch nicht nur unter technischen Gesichtspunkten betrachten. Es reicht längst nicht, Ölheizungen durch Fernwärme zu ersetzen. Es geht um ganz grundsätzliche Themen wie Ökologie, nachhaltige Standorte, Flächenver- brauch und bezahlbaren Wohnraum, kurzum: um eine neue Bescheidenheit und um die Konzentration aufs Wesentliche. Was meinen Sie damit? Mitterhuber: Wir werden unsere Objekte und Woh- nungen noch stärker flächenoptimiert planen. Vier Quadratmeter weniger bei jeder Wohnung sparen Bau- und später Energiekosten. Wir müssen höher bauen, also drei statt zwei Stockwerke. Auch größe- re Wohnungen werden künftig vermutlich nur noch ein statt zwei WCs haben. Wir werden uns als Ge- sellschaft künftig vieles nicht mehr leisten können. Wenn wir das auch als Unternehmen begreifen und umsetzen, kann es uns enorm weiterhelfen. Inwiefern? Mitterhuber: Als zweite Stellschraube nannte ich die Standardisierung. Das Ziel ist eine Planungs- grundlage für alle Objekte. Wir verwenden fortan nach Möglichkeit überall die gleichen Treppenhäuser und Balkone. Es wird immer schwieriger für die Baustellen, Personal zu finden, deshalb müssen wir die Vorfertigung ausbauen. So können wir dem Fachkräftemangel und gleichzeitig den Baukosten- steigerungen begegnen. Welche Einsparungen versprechen Sie sich davon? Mitterhuber: Planungskosten inklusive der Neben- kosten wie die Baugenehmigung liegen derzeit bei rund 25 % der gesamten Bausumme. Künftig sollen sie bei uns maximal 20 % betragen. Einzelne Bau- gruppen wie Statik oder Schallschutz müssen durch die Standardisierung mehr typisiert werden. Die Digitalisierung schreitet also zügig voran? Mitterhuber: Ja, sie ist alternativlos. Das Hand- werkerportal, das wir aufbauen, ist ein Beispiel für die noch stärkere digitale Vernetzung. Durch die Digitalisierung schaffen wir die Freiräume, damit wir uns vor Ort noch intensiver um die Objekte und die Mieter kümmern können. Ist das erforderlich? Mitterhuber: Unbedingt. Wir setzen keinen Mieter auf die Straße. Wir versuchen zu helfen, wo es geht. Hausverwalter oder Objektbetreuer, die nah dran sind, erkennen Probleme frühzeitig, bevor es zum großen Knall kommt. Wir wollen weiterhin ganz bewusst Menschen in schwierigen Lebenslagen helfen, damit sie wieder festen Boden unter den Füßen haben. Gleichzeitig müssen wir wirtschaft- lich handeln, um sozial wirken zu können. Eine enorme Herausforderung für das St. Ulrichswerk, die viele Fragen aufwirft. Wie groß sollen Wohnun- gen sein? Worauf verzichten, damit sie bezahlbar bleiben? Müssen wir weiterhin Firmen beauftragen, die Mülltrennung in den Containern zu verbessern? Oder aus Mietersicht: Braucht es unbedingt 24 Grad Raumtemperatur im Wohnzimmer in Anbetracht ge- stiegener Energiepreise? Alles Facetten einer neuen Bescheidenheit. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

8 Blickpunkt Aufträge werden nur noch digital ausgeschrieben Die Digitalisierungsoffensive des St. Ulrichswerks nimmt weiter Fahrt auf. So werden sämtliche Ausschreibungen online abgewickelt: effizient, papierlos und rechtssicher. Aufbewahrungsfristen gibt, stapelten sich beim St. Ulrichswerk. Jetzt ist alles auf der Vergabeplattform hinterlegt – papierlos. Für jedes Bauprojekt werden einzelne Vergabepakete geschnürt – vom Bodenbe- lag bis zum Dachdecken, von Elektro über Heizung zu Sanitär. Die Plattform sorgt für größtmögliche Transparenz. Erst wenn ein Interessent alle Dokumente angeklickt und gelesen hat, kann er ein Angebot abgeben. Anfragen und Antworten gehen jeweils an alle Beteiligten des Bieterverfahrens – frei- lich ohne Namen, um Preisabsprachen zu verhindern. Auch der Zuschlag und die Ab- sagen erfolgen über die Vergabeplattform. Für Marion Ackermann und Bettina Kaun, die beiden Wegbereiterinnen der elektroni- schen Angebotsvergabe beim St. Ulrichs- werk, hat sich die Umstellung gelohnt: „Ein Tool für alles, das ist praktisch.“ eVergabe Deutschland Die Deutsche eVergabe ist eine webbasierte Plattform für die Vergabe von Bauaufträgen. Aus- schreibende Stellen wie Firmen, Kommunen oder die öffentliche Hand schreiben hier ihre Aufträge aus. Bieter können sich darum bewerben und ihre Angebote abgeben. Die Deutsche eVergabe gehört zur Healy Hudson Holding AG, einem Software- und Dienstleistungsanbieter aus Wiesbaden. Nach Firmenangaben nutzen rund 185.000 Unterneh- men das Portal. Mit den Möglichkeiten der digitalen Aus- schreibung beschäftigt sich das St. Ulrichs- werk schon länger. Bettina Kaun arbeitete sich hier federführend ein. Ende 2020 kam Marion Ackermann als weitere Projektmit- arbeiterin wirtschaftliche Baubetreuung, so die Bezeichnung, hinzu. Seit zwei Jahren erfolgen die Ausschreibun- gen beim St. Ulrichswerk rein digital mit der Deutschen eVergabe, einer kommerzi- ellen Plattform im Internet. Zunächst liefen nur Projekte, die EU-weit ausgeschrieben werden müssen, online, neuerdings alle Baumaßnahmen. „Das ist einfach der neue Standard“, sagt Bettina Kaun. Die Vorteile sind immens: Der komplette Prozess wird dokumentiert und archiviert, auch die Kommunikation mit den Bietern läuft darüber. Hinterlegt sind bei eVergabe Deutschland stets die aktuellen Formula- re des Vergabehandbuchs Bayern (VHB). „Somit ist immer gewährleistet, dass wir das aktuelle Formular verwenden“, berich- tet Marion Ackermann. „Bei den eigenen Formularen musste man immer prüfen, ob sie noch auf dem aktuellen Stand sind,“ er- gänzt Bettina Kaun. Das entfällt komplett. Früher wurden Ausschreibungen in Zei- tungen annonciert. Den Bietern gingen die Leistungsverzeichnisse, in denen die einzelnen Positionen des Auftrags auf- geführt sind und die auch mal 200 Seiten umfassen können, in zweifacher Ausferti- gung per Post zu. Die Angebote, für die es Bettina Kaun (links) und Marion Ackermann sind für die digitale Ausschreibung zuständig. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 9 Carsten Suchrow von den Stadtwerken Landsberg (links) und Sarah Franke vom St . Ulrichswerk (zweite von rechts) freuen sich, dass Hubert Salmen und Silvia Pottner ihr Auto in der Tiefgarage laden können . Vorfahrt für E-Mobilität Das St. Ulrichswerk forciert Elektromobilität, einen wichtigen Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität. So wurden in der eigenen Tiefgarage und in einer Wohnanlage in Landsberg bereits eLadeboxen installiert. In der Tiefgarage des St. Ulrichswerks im Augsburger Domviertel haben die Stadtwerke Augsburg (swa) sieben eLadeboxen eingebaut. „Hier können unsere Mitarbeitenden ihre eAutos ganz bequem mit regio- nalem Ökostrom während der Arbeitszeit aufladen“, sagt Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber. Bei den Wallboxen, die sicherer und schneller laden als Steckdosen, ist eine Autorisierung erforderlich. Damit wird verhindert, dass Fremde sie nutzen. Die sieben Ladeboxen sind vernetzt, um sicherzustellen, dass der Stromverbrauch beim Ladevorgang nicht die Energieversorgung in den darüber liegenden Büros beeinträchtigt. „Die Ladestationen sind ein wichtiger Baustein, um Elektromobilität und damit die Nachhaltigkeit des Unternehmens weiter voran- zubringen“, sagt Thomas Kopold, Bereichsleiter Baubetreuung und Hausverwaltung. Auch bei den Mietern des St. Ulrichswerks steigt das Interesse an privaten Ladestationen deutlich an, seit Ende 2020 das reformierte Wohnungseigentümer- gesetz (WEG-neu) in Kraft trat. Ob Glasfasernetz, Barrierefreiheit oder E-Ladestation: Seitdem hat jeder Mieter einen Anspruch darauf. Zudem fördert der Bund den Einbau von Wallboxen. Hubert Salmen aus Landsberg am Lech hat sich als einer der ersten Mieter ans St. Ulrichswerk gewandt und sich für eine eLadebox interessiert. Das Konzept der Stadtwerke Landsberg, die den Zuschlag er- hielten, sieht den Einbau weiterer Wallboxen in der Tiefgarage der Johann-Arnold-Straße 10 vor. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

10 Blickpunkt Neues Projektteam kümmert sich um Kita-Bauten Ob günstiger Wohnraum oder Kita-Plätze: Wenn es der Markt nicht regelt, dann engagiert sich das St. Ulrichswerk besonders stark. Hier zeigt sich die soziale Verantwortung des kirchlichen Unternehmens. Funktional und architektonisch gelungen: der Erweiterungsbau für das Kinderhaus St . Martin in Langenneufnach im Landkreis Augsburg . Bild: +architekten/Roland Rieger Das St. Ulrichswerk hat extra ein dreiköpfiges Team um Claudia Kirchberger gebildet, um den Bau von Kindertageseinrichtungen zu forcieren. Rund 25 Pro- jekte, die sich in ganz unterschiedlichen Bauphasen befinden, laufen derzeit parallel. Die einen sind fast fertig, andere stehen kurz vor dem Baubeginn. Durch den Rechtsanspruch auf einen Kita-Platz ab dem ersten Lebensjahr bis zum Schuleintritt ist der Bedarf bundesweit deutlich gestiegen. Hinzu kommt, dass viele Kommunen stark wachsen und deshalb dringend zusätzliche Kita-Plätze benötigen. Komplexe Bauvorhaben mit mehreren Partnern benötigen ihre Zeit. „Von der Planung bis zur Ein- weihung vergehen in der Regel drei Jahre“, sagt Baubetreuerin Kirchberger, die selbst Architektin ist. Die reine Bauzeit macht davon meist nicht einmal ein Drittel aus. Da es sich um öffentlich geförderte Baumaßnahmen handelt, muss alles ausgeschrieben werden. Das kostet Zeit, wenngleich die Umstellung auf die di- St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 11 Eine stolze Liste Jüngst fertiggestellte Kindergärten: n Langenneufnach, Erweiterung Kinderhaus St. Martin n Nassenbeuren, Neubau Kath. Kindergarten St. Vitus n Öttingen, Ersatzneubau Kita Franziskus n Nördlingen, Neubau Kita St. Michael n Pfaffenhofen a. d. Ilm, Neubau Pfarrkindergarten St. Michael Kindergärten im Bau: n Burgau, Neubau Kita Hl. Kreuz n Weißensberg, Erweiterung Kita St. Markus n Rohrbach, Neubau Kita Löwenzahn n Kempten, Ersatzneubau Kita St. Michael n Mindelheim, Ersatzneubau Kita St. Stephan n Gundelfingen, Anbau/Umbau Kita St. Martin Für 2022 geplanter Baubeginn: n Lindenberg, Erweiterung Kita St. Luzia n Lindenberg, Anbau, Umbau und energetische Ertüchtigung Kita St. Afra n Oberreitnau, Erweiterung und Neuordnung Kita Zur Heiligen Familie n Weißenhorn, Neubau Kita St. Maria n Neugablonz, Erweiterung Kita Zum Guten Hirten Für 2023 geplanter Baubeginn: n Schrobenhausen, Kita St. Comenius gitale Vergabe (siehe eigenen Bericht) den Prozess merklich beschleunigt. Corona und die Preissteige- rungen kommen erschwerend hinzu, schließlich darf der Kostenplan nicht überschritten werden, sollen die Fördergelder in der zugesagten Höhe fließen. Da ist die geballte Kompetenz des St. Ulrichswerks als Projektsteuerer gefragt. Bauherr ist die örtliche Kirchenstiftung, das KiTA- Zentrum St. Simpert kümmert sich u.a. um die Baufinanzierung und die Zuschüsse, für die bauliche Expertise wird das St. Ulrichswerk beauftragt. Als Geldgeber kommen neben der örtlichen Kirchen- stiftung und St. Simpert die Kommune und das Bay- erische Sozialministerium in Betracht. Bei besonders nachhaltigen Baumaßnahmen winken Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Mit der Stiftung St. Simpert hat sich über die Jahre eine vertrauensvolle Zusammenarbeit herausgebil- det, die Basis, um so viele Kita-Projekte gleichzeitig vorantreiben zu können. Claudia Kirchberger kümmert sich um die Kita-Bauten . St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 13 Noch präsenter vor Ort Mit drei Objektbetreuern verstärkt das St. Ulrichswerk seine Präsenz vor Ort. Sie überprüfen regelmäßig die Anlagen, halten Kontakt zu den Mietparteien und unterstützen die Hausverwalter. Um die Liegenschaften des St. Ulrichswerks kümmern sich seit Jahresbeginn drei Ob- jektbetreuer – von Ulm bis München, von Nördlingen bis Immenstadt. Jeder ist für eine bestimmte Region zuständig. Das Aufgabenfeld ist groß. Objektbetreuer kümmern sich um die Sauberkeit in den Wohnanlagen, überprüfen den Zustand der Gebäude und sind als schnelle Eingreif- truppe bei Schäden vor Ort unterwegs. Zudem erfassen sie einmal jährlich soft- waregestützt den Zustand aller Gebäude und entlasten damit die Hausverwalter, die bislang dafür zuständig waren. Ihre Arbeitsjacken und Dienstfahrzeuge zieren das Logo des St. Ulrichswerks. Damit soll die Präsenz des kirchlichen Immobi- lienspezialisten nach außen deutlich sicht- bar werden. „Mit den neu eingestellten Objektbetreuern setzt das St. Ulrichswerk ein weiteres Ergebnis aus der Mieterbefra- gung 2019 um“, erläutert Thomas Kopold, Bereichsleiter für Baubetreuung und Haus- verwaltung. Fundierte Kenntnisse Die drei Objektbetreuer verfügen über eine technische oder handwerkliche Berufsaus- bildung, haben fundierte Immobilienkennt- nisse und tragen das Herz am rechten Fleck. Sie haben also ein Gespür für die Probleme und Bedürfnisse der Mietpartei- en. Aufgrund ihrer ständigen Präsenz in den Wohnanlagen sind sie eine wichtige Visitenkarte des St. Ulrichswerks. Glückwunsch zum Betriebsjubiläum Auch in diesem Jahr feierten wieder Mitarbeiter ein Jubiläum. Manfred Weldishofer ist seit 35 Jahren beim Gebäudemanagement der St. Ulrich GmbH tätig. Thomas Forster und Werner Kapfer, beide Bauabteilung, sind seit 10 Jahren beim St. Ulrichswerk angestellt. Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber gratulierte den drei Jubilaren. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

14 Blickpunkt Das Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand Das St. Ulrichswerk verfolgt ehrgeizige Ziele: Bis 2050 sollen sämtliche Gebäude klimaneutral sein. Schon bis 2030 werden die Vorgaben der Bundesregierung unterboten. Dazu sind Investitionen von rund 350 Mio. € erforderlich. In dem Workshop mit dem Aufsichtsrat ging es um ein umfang- reiches Konzept für die strategische Neuausrichtung des Gebäu- debestands, Stichwort: Nachhaltigkeit. Als Messlatte dienen die ESG-Kriterien und die Vorgaben des kirchlichen Gesellschafters. In dem detaillierten Konzept des St. Ulrichswerks wurde jedes Gebäude einzeln erfasst – vom Alter über die Wohnfläche bis zur Ökobilanz. Die entscheidende Frage lautete stets: Macht vor dem Hintergrund der anvisierten Klimaneutralität eine energetische Sanierung Sinn oder eher ein Abriss mit Ersatzneubau? Die Analyse des Gebäudebestands ergab einen Investitionsbedarf von rund 350 Mio. €, um die angestrebten Klimaziele erreichen zu können. Das erfordert über einen Zeitraum von knapp 30 Jah- ren jährliche Mittel von rund 12 Mio. €. „Das ist etwas mehr, als wir derzeit investieren“, berichtet Matthias Bronner, Bereichsleiter Hausbewirtschaftung beim St. Ulrichswerk. Sprich: 350 Mio. € sind viel Geld, dürften aber zu stemmen sein. ESG-Kriterien Nachhaltigkeit hat viele Facetten. Mit der Abkürzung ESG werden drei zentrale Bereiche erfasst: Umwelt (Environment), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). Nach diesen Kriterien können Unter- nehmen, ihre Prozesse und Produkte untersucht werden. Umwelt umfasst Klima, Ressourcen und Artenviel- falt gleichermaßen. Unter Soziales werden Mitarbeiter, Gesundheit, Si- cherheit und demografischer Wandel subsummiert. Zur Unternehmensfüh- rung zählen u.a. Risikomanagement, Aufsichtsstrukturen und Compliance- Grundsätze. Die Hausbewirtschaftung liegt in den Händen von (von links) Monika Gasteiger, Alexandra Böse und Bereichsleiter Matthias Bronner . St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 15 Ökonomie Nachhaltiger Gebäudebestand Soziales Ökologie m o c . e b o d a . k c o t s - n u n i t r A : d l i B Sozial, klimaneutral und wirtschaftlich So soll sich der Immobilienbestand des St. Ulrichswerks bis 2050 entwickeln: n Zielgruppe: Wohnraum für Familien und Senioren n Gesamtbestand: rund 1.488 Einheiten n Wohnfläche: rund 109.554 m2, überwiegend barrierefrei n Standortregionen: Augsburg, Landsberg, Kempten und Neu-Ulm n Mindestobjektgröße: 20 Einheiten und mind. 60 Wohneinheiten je Standort n Klimaneutralität: bis 2050 n Mietpreisstruktur: 20 % im gehobenen Marktsegment, 50 % im moderaten Marktsegment, 30 % im günstigen Marktsegment. Die jetzige Mietpreisstruktur soll auch künftig unverändert gelten. Wichtig da- bei: Ohne die 20 % Wohnungen im gehobenen Marktsegment können die an- deren 80 %, die unterhalb der ortsüblichen Miete liegen, nicht bereitgestellt werden, ohne Verluste zu machen. Hier geht es also um den Spagat zwischen Wohlfahrt und Wirtschaftlichkeit. Ein zentraler Grundsatz des St. Ulrichswerks lautet daher: Um sozial wirken zu können, müssen wir wirtschaftlich handeln. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

16 Blickpunkt Personalreferen- tin Heike Heinrich (links) und Aus- bilderin Manuela Nadler über- reichten Celina Steber nach der abgeschlossenen Ausbildung einen Blumenstrauß . Ein Betriebspraktikum stellte die Weichen Das St. Ulrichswerk bildet zum Eigenbedarf aus. Entsprechend viel Engagement wird in die Ausbildung investiert. So wie bei Celina Steber, die inzwischen als Hausverwalterin tätig ist. Wenn sie nach ihrem Berufswunsch gefragt wurde, musste Celina Steber schon als Jugendliche nicht lange überlegen: „Tierärztin oder was mit Immo- bilien“. Die damalige TV-Doku „mieten, kaufen, wohnen“ hatte ihr Interesse geweckt, ihr den Reiz und die Bandbreite der Branche vermittelt. Celina Steber suchte einen Job im Büro, bei dem sie Kontakt mit Kunden und zudem auch viel Ab- wechslung durch Außentermine hat. Genau das bietet der Beruf als Immobilienkauffrau. Über eine Bekannte stieß die damalige Realschülerin auf das St. Ulrichswerk. Bei einem einwöchigen Betriebs- praktikum gewann sie viele Einblicke. „Mir wurde früh signalisiert, dass man mich gerne als Auszubil- dende nehmen würde.“ Das war ganz im Sinne von Celina Steber. Sie schrieb nur eine einzige Bewerbung. 2018 trat sie ihre Aus- bildung beim St. Ulrichswerk an, seitdem pendelt sie mit dem Zug aus dem Landkreis Landsberg nach Augsburg. „Als Auszubildende durfte ich früh umfangreiche Aufgaben übernehmen und nicht nur Hilfsjobs. Dafür bin ich noch heute sehr dankbar.“ Dass eine eigenverantwortliche Wohnungsabnahme im ersten Lehrjahr nicht selbstverständlich ist, merkte Celina Steber beim Austausch in ihrer Berufsschulklasse. Manuela Nadler begleitete sie während der drei- jährigen Ausbildung, so wie alle Auszubildenden beim St. Ulrichswerk. Zum Herbst wird wieder ein Ausbildungsplatz für Immobilienkaufleute vergeben (https://www.st-ulrichswerk.de/aktuelles/289-eine- ausbildung-mit-zukunftsperspektive.html). „Wir bilden für den Eigenbedarf aus“, sagt Personalrefe- rentin Heike Heinrich. Ein Grund, warum sich das St. Ulrichswerk so viel Mühe mit den Azubis gibt. Im Frühjahr 2021 schloss Celina Steber ihre Aus- bildung mit Bravour ab und ist seitdem als Haus- verwalterin tätig. Ihre Objekte liegen rund um den Ammersee und den Starnberger See. Den sozialen Ansatz des kirchlichen Immobilien- unternehmens weiß sie zu schätzen. „Viele Mieter sagen, dass sie froh sind, dass wir erst das persön- liche Gespräch suchen und nicht gleich böse Briefe schreiben, wie das wohl andere tun.“ St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Blickpunkt 17 Unternehmensdaten Gründung am 22 .12 .1952 Eintrag ins Handelsregister unter HRB-Nr. 6211 am 11.03.1953 Satzungsneufassung am 16 .08 .1994 Das Unternehmen ist Rechtsnachfolgerin der gem. Gesellschafterbeschluss vom 22.02.1960 aufgelös- ten Vereine „Christenvolk baut auf“ und „Christliche Wohnungshilfe“. Mit der Satzungsneufassung vom 16.08.1994 wurde die Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft St. Ulrich mbH mit der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH verschmolzen. Satzungsneufassung am 29 .07 .2008 Mit der Satzungsneufassung vom 29.07.2008 wurde das Stammkapital auf € 1.535.000,00 erhöht und der Unternehmensgegenstand geändert. Satzungsneufassung vom 24 .06 .2019 Mit der Satzungsneufassung vom 24.06.2019 wurde die Satzung der Gesellschaft insgesamt neu gefasst. Insbesondere wurde § 8 Geschäftsführung und Ver- tretung neu gefasst. Die Nummerierung der §§ hat sich teilweise geändert. Unternehmenssitz 86152 Augsburg, Jesuitengasse 21 Gesellschafter Bischöflicher Stuhl der Diözese Augsburg, alleiniger Gesellschafter Stammkapital € 1.535.000,00 Kapitalrücklage € 1.482.583,76 Tochtergesellschaft Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg Aufsichtsrat Dr . Dr . Anton Losinger Vorsitzender Weihbischof, Augsburg Martin Lemke Stv. Vorsitzender Managing Director, Augsburg Dr . Andreas Magg Diözesan-Caritasdirektor, Augsburg Johannes Hintersberger Mitglied des Landtags, Augsburg Dr . jur . Sonja Vera Rapp Steuerberaterin, Kutzenhausen Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber Aindling, Alleinvertretungsberechtigter Mitgliedschaften KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin Katholischer Wohnungs- und Siedlungsdienst in Bayern e.V., München AdW Schwaben Arbeitsgemeinschaft schwäbischer Wohnungsunternehmen, Augsburg AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Düsseldorf Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V., Augsburg GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin VdW Verband Bayerischer Wohnungs unternehmen e.V., München (zugleich Prüfungsverband) Industrie- und Handelskammer Schwaben, Augsburg Beteiligungen LIGA Bank eG, Regensburg Münchner Hypothekenbank, München Sparda-Bank Nürnberg eG, Nürnberg St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

18 Hausverwaltung Die neuen Gesetze haben weitreichende Folgen Neue Gesetze, zusätzliche Auflagen: Die Anforderungen rund ums Bauen und Vermieten nehmen zu. Die unweigerliche Folge: Die Baukosten steigen, der Verwaltungsaufwand erhöht sich und damit steigen früher oder später auch die Mietpreise. Vier Beispiele erläutern das Dilemma. Telekommunikations- moder nisierungs gesetz (TKMoG) Zum Hintergrund: Das Gesetz setzt den Europäi- schen Kodex für die elektronische Kommunika- tion zum 1. Dezember 2021 um. Das TKMoG ent- hält neben dem 230 Paragrafen umfassenden Telekommunikationsgesetz Änderungen in knapp 60 weiteren Gesetzen. Durch das TKMoG werden die Weichen für einen modernisierten Telekommunikationsrechtsrahmen in zahlreichen zentralen Themenbereichen für die nächsten Jahre gestellt wie z.B. in der Marktregulierung und der Frequenzpolitik. Die Folgen: Für die Hausverwaltungen stellt dies große Herausforderungen dar, da die Kosten für den Betrieb und die Vorhaltung von Telekommu- nikation (Telefon, TV usw.) ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Die Folge: Jeder Mieter muss zukünftig selbst einen Vertrag direkt mit einer Anbieterfirma abschließen. Ob die Liberalisie- rung billiger wird als die derzeitige Paketlösung für alle Haushalte eines Gebäudes? So handelt das St . Ulrichswerk: Das St. Ulrichswerk stellt den Mietern künftig ein vorinstalliertes Leerrohrsystem zur Verfügung, in welches der Mieter dann die benötigten Kabel für Telefon, Fernsehen und Internet einziehen lassen kann. Gebäude- Elektromobilitätsinfrastruktur- Gesetz (GEIG) Zum Hintergrund: Das Gesetz zum Aufbau einer Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektro- mobilität in Gebäuden gilt seit März 2021. Es soll die Elektromobilität fördern, um die Klimaschutz- ziele erreichen zu können. Das GEIG schreibt einen Mindeststandard bei Neubauten wie auch bei Sanierungen von bestehenden Gebäuden für E-Mobilität fest. So muss bei Neubauten mit mehr als fünf Stellplätzen an jeden jeweils eine Ladestation angeschlossen werden können. Die Folgen: Jeden neuen Tiefgaragenstellplatz mit den vorinstallierten Anschlüssen für eine E-Ladestation auszustatten, bedeutet höhere Baukosten, die sich auf den Mietpreis auswirken. So handelt das St . Ulrichswerk: Die GEIG-An- forderungen sind bereits fester Bestandteil der Standardbaubeschreibung des St. Ulrichswerks. Bei Neubauten und Modernisierungen werden sie automatisch umgesetzt, z.B. bei den Neu- bauprojekten Frischstraße und Wolframstraße in Augsburg. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Hausverwaltung 19 Novelle der Heizkosten- verordnung (HeizKV) Zum Hintergrund: Die Neuregelung gilt seit Dezember 2021. Alle Geräte zur Verbrauchserfas- sung wie Zähler, die danach eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Der Eigentümer bzw. Vermieter muss dem Mieter die Verbrauchs- informationen monatlich zur Verfügung stellen, sobald fernablesbares Equipment installiert ist. Das nennt man die unterjährige Verbrauchsin- formation (uVI). Zudem schreibt die Novelle vor, dass alle Zähler bis Ende 2026 fernablesbar sein müssen. Das bedeutet: nachrüsten oder neue kaufen. Die Folgen: Große Messdienstleister informieren ihre Mieter über den monatlichen Energiever- brauch per App, Nutzerportal oder Brief. Für diese Auskunft werden die Mieter zur Kasse gebeten. Kosten: bis zu 30 € im Jahr. So handelt das St . Ulrichswerk: 84 Liegen- schaften, die das St. Ulrichswerk betreut, sind bereits im ersten Quartal 2022 auf die unterjäh- rige Verbrauchsinformation (uVI) umgestellt. Bis 2026 folgen alle weiteren Objekte. Neues Grundsteuergesetz Zum Hintergrund: Das Bayerische Grundsteuer- gesetz ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten. Grundstückseigentümer sowie Erbbaurechts- nehmer müssen eine Grundsteuererklärung abgeben. Darin sind Angaben zur Gemarkung, zur Grundstücksart, zu den Eigentumsverhält- nissen und zur Nutzung zu machen. Basierend auf dieser Bewertung entscheiden die Kommu- nen die Hebesätze für die endgültige Höhe der Grundsteuer. Ab 2025 wird die Grundsteuer dann nach neuem Recht erhoben. Die Folgen: Einige werden mehr, andere weniger Steuern bezahlen müssen. Das ist eine unvermeidbare Folge der Entscheidung des Bun- desverfassungsgerichts. Bislang gibt es aufgrund des Heranziehens veralteter Werte mitunter große Bewertungsunterschiede So handelt das St . Ulrichswerk: Die Daten- ermittlung für die Eigengrundstücke läuft bereits ebenso wie für die Erbbaurechtsgrundstücke. Das Team Baubetreuung und Hausver- waltung: (von links) Monika Grimm, Bereichs- leiter Thomas Kopold, Günter Gaugenrieder und Manuela Nadler . St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

20 Bautätigkeit Eine stolze Bilanz: neu gebaut, Bernried: Betreutes Wohnen am Starnberger See In der Gemeinde Bernried am Starnberger See entstand nach nur 20 Monaten Bauzeit das Theresia-Petsch-Haus, eine betreute Wohn- anlage mit Tagespflege, zwei Pflegeapartments, Seniorentreff und Tiefgarage. Mit rund 8 Mio. € konnten auch bei diesem Projekt, betreut vom St. Ulrichswerk, die Baukosten eingehalten werden. Die 24 barrierefreien 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen, idyllisch am Grundweiher gelegen, sind 49 bis ca. 81 m² groß und mit Balkonen ausgestattet. Alle Etagen sind über einen Aufzug erreichbar. Im November 2021 konnte das Projekt der ambulanten Krankenpflege Tutzing übergeben werden – alles im Sinne der Stifterin Theresia Petsch, der hilfsbedürftige Senioren am Herzen lagen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

t, saniert und nachverdichtet Mering: Neuer Wohnraum dank Nachverdichtung Über Nachverdichtung wird gerne diskutiert, um- gesetzt wird sie dagegen eher selten. Anders beim katholischen Pfründestiftungsverbund St. Ulrich, der in Zusammenarbeit mit dem St. Ulrichswerk auf seinem Areal an der Reifersbrunner Straße 18 und der There- sienstraße in Mering (Landkreis Aichach-Friedberg) 3.000 m2 zusätzliche Wohnfläche schuf. Der Neubau umfasst ein frei vermietetes und zwei geförderte Häuser. Mit der einkommensorientierten Förderung (EOF) will der Freistaat dazu beitragen, dass mehr bezahlbare Wohnungen entstehen. Von den 45 Wohnungen sind 34 EOF- und 11 frei finan- ziert. Investitionsvolumen: 14,4 Mio. € inklusive der um 29 Plätze erweiterten Tiefgarage. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

22 Bautätigkeit Weßling: Bezahlbarer Wohnraum in traumhafter Lage Zwischen München und dem Ammersee liegt die oberbayerische Gemeinde Weßling. In der Schulstraße investiert das St. Ulrichswerk für die EOF-geförderte Anlage – zwei Ge- bäude mit insgesamt 24 Wohneinheiten und Stellplätzen – rund 5,5 Mio. €. Das Ziel: be- zahlbarer Wohnraum in ländlicher Idylle. Der Weßlinger See liegt quasi vor der Haustür. Ein Aufzug befördert die Bewohner vom Keller bis ins zweite Obergeschoss. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind barrierefrei, die Terrassen und Balkone südwestseitig aus- gerichtet. Zusammen mit der Gemeinde Weßling wird derzeit der Bebauungsplan ausgearbeitet. Neben den unterirdischen Stellplätzen sind in den Außenanlagen Besucherparkplätze vorgesehen. Nach einer rund zweijährigen Bauzeit ist die Fertigstellung für 2025 vor- gesehen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

St . Ottilien: Ersatzneubau fürs Gymnasium in der Erzabtei Im Herzen der Erzabtei der Missionsbene- diktiner in Eresing (Landkreis Landsberg) entsteht der Ersatzneubau des Rhabanus- Maurus-Gymnasiums. In zwei Abschnit- ten werden ein Schulgebäude und ein Veranstaltungshaus mit Doppel-Sporthal- le errichtet. Das Schulwerk der Diözese investiert rund 40 Mio. € in den neuen Schulcampus, das Grundstück in der Nähe des Ammersees wird ihm als Erbpacht übertragen. Der Schulcampus mit seinen Freianlagen fügt sich in die Gesamtanlage des Klosters ein. Die Planungsphase läuft bereits, die zweistufige Bauphase erstreckt sich von Herbst 2023 bis Herbst 2028. Bischof Bertram segnete den Erweiterungsbau in Dillingen. Bautätigkeit 23 Weilheim: Hier entstehen 32 EOF-geförderte Wohnungen Der katholische Pfründestiftungsverbund St. Ulrich möchte auf dem Grundstück in der Singerstraße in Weilheim für rund 9,2 Mio. € EOF-geförderte Wohnun- gen errichten. Seit 2019 wird der Bebauungsplan für das Grundstück erarbeitet, ein städtebaulicher Vertrag wurde geschlossen. Die Planung des Architekten sieht drei Gebäude mit insgesamt 32 Wohnungen vor. Die barrierefreien Häu- ser erhalten jeweils einen eigenen Aufzug. Die 2- und 4-Zimmer-Wohnungen sind alle nach Süden ausgerich- tet. Balkone erhöhen den Wohnwert. Die Satteldächer fügen sich harmonisch in die Umge- bung der Kreisstadt im Landkreis Weilheim-Schongau ein. In der Tiefgarage und den Außenanlagen sind 42 Kfz-Stellplätze für Bewohner und Besucher geplant. Der Mietbeginn ist rund drei Jahre nach Genehmigung des Bebauungsplans vorgesehen. Dillingen: Ein großer Schritt auf dem Weg zum Bona-Campus Die Fachakademie für Sozialpädagogik, die zum Schulcampus St. Bonaventura in Dillingen an der Do- nau gehört, wurde um ein Geschoss mit zusätzlichen Klassenzimmern erweitert. Die Akademie erhielt ferner eine neue Haus- und Sicherheitstechnik. Im denkmalgeschützten Immaculata-Gebäude wurde eine Brandmeldeanlage eingebaut. Das Schulwerk hat in dieses Teilprojekt rund 3,7 Mio. € investiert. Bischof Bertram weihte die umgebaute Fachakade- mie ein. Die Fertigstellung ist ein erster wichtiger Schritt auf dem Weg zum Bona-Campus mit Gesamtinvestitionen von rund 25 Mio. €. Als Nächstes werden auf dem Areal der Fachakademie, der St.-Bonaventura-Real- schule und des St.-Bonaventura-Gymnasiums eine Dreifachturnhalle sowie ein Trakt mit Fachräumen, Mensa und Aula gebaut. Anfang 2024 soll der Bona-Campus, der komplett vom St. Ulrichswerk betreut wird, stehen. Das Konzept sieht einen Ringschluss vor: Alle Gebäude des Schulcampus werden direkt miteinander verbunden sein.

24 Bautätigkeit Mödingen: Kloster Maria Medingen: Sanierung abgeschlossen Sechs Jahre dauerte die Sanierung der nach einem verheerenden Brand schwer beschä- digten Margareten-Kapelle im Kloster Maria Medingen bei Dillingen an der Donau. In der Sakristei war ein Feuer ausgebrochen. Es entstand ein Schaden in zweistelli- ger Millionenhöhe, zudem war eine der Schwestern der Dillinger Franziskanerinnen an einer Rauchvergiftung gestorben. Mit der Sanierungsabwicklung beauftragte der Orden das St. Ulrichswerk, mit dem er seit über 20 Jahren zusammenarbeitet. Gläserne Brandschutztüren und Rauchmel- der, die eingebaut wurden, sollen fortan verhindern, dass sich Feuer und Rauch ausbreiten können. Während die Klosterkirche schon bald wieder im alten Glanz erstrahlte, mussten in der Margareten-Kapelle Restaurato- ren bis zuletzt in mühevoller Kleinarbeit die alten Deckengemälde freilegen und restaurieren. Die Klosterkirche erstrahlt wieder im alten Glanz. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Bautätigkeit 25 Augsburg: St. Vinzenz Zentrum feierlich eingeweiht Mit dem St. Vinzenz Zentrum beim Mutterhaus der Barmherzigen Schwestern in Augsburg-Göggingen ist ein mehrjähriges Bauprojekt abgeschlossen, das vom St. Ulrichswerk betreut und koordiniert wurde. Bischof Bertram spendete seinen Segen. Nach dem Wohn- und Pflegetrakt, der 2014 auf dem Areal an der Gögginger Straße entstand, kamen im dritten und letzten Bauabschnitt neben Mietwohnun- gen und Arztpraxen auch soziale Wohnprojekte hinzu. Sowohl der Kostenrahmen von 24 Mio. € als auch der Zeitrahmen konnten eingehalten werden – in Zeiten von Corona alles andere als selbstverständlich. Beim St. Vinzenz Zentrum gruppieren sich 66 Woh- nungen – einige richten sich speziell an Flüchtlings- familien und an alleinstehende Mütter in schwierigen Lebenslagen – und 14 Gewerbeeinheiten um die alten Bäume, den Spielplatz und den Innenhof. Zum 440. Geburtstag des Heiligen Vinzenz von Paul wurde eine Skulptur beim Mehrgenerationenprojekt enthüllt. Bischof Dr . Bertram Meier, Generaloberin Sr . M . Reinholda Rast, Künstler Lau Kwok Hung und Stiftungsvorstand Markus Buhmann freuen sich über die gelungene Statue des Hl . Vinzenz von Paul . Foto: Ulrich Bobinger/pba Weilheim: Geplant sind ein Pfarrzentrum und 66 Wohnungen Das teilweise bebaute Areal zwischen der Römer-, Hardtkapellen- und Andreas-Schmidtner-Straße im oberbayerischen Weilheim wird nachverdichtet. Unter Federführung der Diözese wollen die drei kirchlichen Eigentümer insgesamt 66 neue Wohnungen bauen, teilweise EOF-gefördert und barrierefrei. Ferner hat sich die örtliche Kirchenstiftung entschie- den, das bestehende Pfarrzentrum abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine gemeinsame Tiefgarage mit getrennter Ein- und Ausfahrt wird den Verkehr minimieren. Die Architektenplanung als Grundlage für den Be- bauungsplan liegt vor. Sobald der städtebauliche Vertrag unterzeichnet ist, kann der Bebauungsplan fertiggestellt werden. Das Vorhaben wird in mehreren Bauabschnitten realisiert. Derzeit wird von einem Planungsstart im Jahr 2023 ausgegangen. 2026 könnte dann der erste Bauabschnitt bezogen werden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

26 Bautätigkeit Burgau: Die Kinderkrippe wird deutlich erweitert In Burgau (Landkreis Günzburg) entsteht das Erwei- terungsgebäude der Kita Hl. Kreuz mit fünf neuen Kindergartengruppen. Es wird an die bestehende zweigruppige Kinderkrippe auf dem Grundstück der Katholischen Kirchenstiftung Mariä Himmelfahrt Burgau angebaut. Finanziert wird der Erweiterungsbau vom KiTA-Zentrum St. Simpert des Bistums Augsburg und durch Fördermittel des Freistaats Bayern. Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 4,6 Mio €. Für insgesamt 155 Kinder wird auf ca. 1.200 m² Nutz- fläche ein pädagogisch wertvoller Spiel- und Bildungs- raum geschaffen. Nach den Rohbaumaßnahmen startet ab Juli 2022 der Innenausbau. Mitte Juni 2023 können die Kinder den Neubau nutzen. Die Kita wird zweigeschossig in Massivbauweise mit begrüntem Flachdach und Oberlichtern zur Belichtung der Flure und Treppen errichtet. Das Gebäude erhält eine neue Gastherme mit Fußbodenheizung und wird mit dezentralen Lüftungsgeräten ausgestattet. Neuburg: Aus dem Kindergarten wird ein Familienzentrum Nach dem Abriss des alten Kindergartens möchte die Diözese Augsburg in Neuburg an der Donau ein neues Familienzentrum errichten. Das zentrumsnahe Gebäu- de Am Schwalbanger wird barrierefrei konzipiert. Im Erdgeschoss sind Beratungs- und Verwaltungsräu- me sowie ein Café geplant. Im Geschoss darüber ist eine dreigruppige Kindertagesstätte vorgesehen. Im zweiten und dritten Obergeschoss wird Sankt Johan- nes sechs Wohngruppen für Menschen in besonderen Lebenslagen betreiben. Um die Klimaziele der Diözese zu erreichen, wird ein höherer Energiestandard als gesetzlich vorgeschrieben anvisiert. Die Tiefgarage und die Außenparkplätze runden das Angebot ab. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Polling: Das Hospiz wird ans Kloster angebaut Im Kloster Polling (Landkreis Weilheim-Schongau) befindet sich seit 2002 ein Hospiz mit zehn Betten. Aufgrund des steigenden Bedarfs will der Hospizverein Pfaffenwinkel e.V. die Bettenzahl auf 14 erhöhen. Doch das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz schreibt Standards vor, die im denkmal- geschützten Kloster nicht zu erfüllen sind. Das Hospiz dürfte dort maximal bis 2036 betrieben werden. Dann endet die Übergangsfrist. Deshalb ist ein Anbau vorgesehen, der viele Vorteile bietet: Der Fort- bestand ist langfristig gesichert, das Hospiz kann erweitert und zugleich ein teilstationäres Kinderhospiz zur Entastung der betroffenen Familien eingerichtet werden. Die Kosten beziffert das St. Ulrichswerk, das mit der Projektentwicklung und -steuerung beauftragt wurde, auf 16 bis 17 Mio. €. Bauherr ist das Dominikanerinnenkloster St. Ursula Donauwörth. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021 l i e k n w n e f f a f P z i p s o H : d l i B

28 Bericht des Aufsichtsrats Gesellschaftervertrag durchgeführt. Der Jahres- abschluss und der Lagebericht zum 31. Dezember 2021 wurden durch den Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen e.V. geprüft und uneinge- schränkt bestätigt. Vom Prüfungsergebnis hat der Aufsichtsrat zustim- mend Kenntnis genommen und keine Einwände erhoben. Der Aufsichtsrat genehmigt den vorge- legten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung dessen Feststellung. Der Vorschlag zur Gewinnverwendung wird ebenfalls zur Annahme empfohlen. Der Aufsichtsrat bittet die Gesellschafterversamm- lung, die Geschäftsführung für die Tätigkeit im Jahr 2021 zu entlasten und beantragt auch für sich die Entlastung für diesen Zeitraum. Der Geschäftsführung sowie dem gesamten Team der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH gilt für das Jahr 2021 ein besonderer Dank für das be- ständige Engagement und die geleistete Arbeit wäh- rend coronabedingt erschwerten Voraussetzungen. Augsburg, den 31. März 2022 gez . Dr . Dr . Anton Losinger Weihbischof Bericht des Aufsichtsrats Im Geschäftsjahr 2021 hielt der Aufsichtsrat insge- samt vier Sitzungen ab, bei denen die anstehenden Geschäfte der Gesellschaft erörtert und die entspre- chenden Beschlüsse gefasst wurden. Der Geschäfts- führer hat den Aufsichtsrat über die aktuelle Lage, die Entwicklung sowie wichtige Vorgänge des Unter- nehmens und grundsätzliche Fragen informiert. Außerhalb der Sitzungen fand zwischen dem Auf- sichtsratsvorsitzenden und der Geschäftsführung eine intensive Abstimmung über die Geschäfte der Gesellschaft statt. Vom Jahresabschluss einschließlich des Lageberichts für das Geschäftsjahr hat der Aufsichtsrat Kenntnis genommen. Die Geschäfte der Gesellschaft wurden in Übereinstimmung mit dem Gesetz und dem St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 29 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 A. Grundlagen des Unternehmens Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wurde am 22.12.1952 gegründet und ist unter der HRB-Nummer 6211 im Handelsregister beim Amts- gericht Augsburg eingetragen. Das Unternehmen besitzt Objekte, die sich über das gesamte Bistumsgebiet erstrecken. Die Kernstand- orte liegen in Augsburg, Landsberg, Neu-Ulm und Kempten. Gesellschafter ist zu 100 % der Bischöfliche Stuhl der Diözese Augsburg. Das Kerngeschäft der St. Ulrichswerk der Diöze- se Augsburg GmbH liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung von eigenem und fremdem Wohnungsbestand. Die Unterstützung kirchlicher Einrichtungen bei der Realisierung von Bauaufgaben und der Entwicklung von Immobilien sind weitere Geschäftsfelder. Als kirchliches Wohnungsunternehmen werden wir unserer sozialen Verantwortung der Wohnungs- versorgung für die Menschen im Bistum Augsburg gerecht und bieten vielen Menschen ein sicheres Zuhause. Die Wohnbedürfnisse der Menschen werden durch einen Wohnungsmix aus Neubauten und moderni- sierten Altbeständen erfüllt. Durch die Modernisie- rungstätigkeit werden der Ausbau- und der Energie- standard laufend verbessert. B. Wirtschaftsbericht I. Gesamtwirtschaftliche und regionale Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch im Jahr 2021 war die konjunkturelle Lage in Deutschland durch die anhal- tendende Corona-Pandemie gekennzeichnet. Es ist weiterhin mit Beeinträchtigungen der Wirtschafts- struktur durch Insolvenzen und Entlassungen sowie mit geringeren Investitionen der öffentlichen Haus- halte aufgrund von finanziellen Belastungen bedingt durch die Coronavirus-Pandemie zu rechnen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2021 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) jedoch um 2,7 % höher als im Jahr 2020 (auch kalenderbe- reinigt). Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2021 noch um 2,0 % niedriger. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2021 gegenüber 2020 um 3,1 %. Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist im Jahr 2021 um 0,7 Prozentpunkte auf jetzt 5,7 % gestie- gen. Im Jahresdurchschnitt waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 30.000 mehr als vor einem Jahr. Die Erwerbstätigkeit ist im November 2021 auf 45,0 Millionen Menschen gestiegen, das waren 380.000 mehr als im November 2020. Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem Vorjahr noch- mals gesteigert werden. In der Stadt Augsburg lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2021 bei 6,6 % (Vj. 6,1 %). Das Zinsniveau ist weiterhin historisch niedrig. Der Leitzins der EZB beträgt nach der letzten Zinsan- passung der Europäischen Zentralbank im März 2016 nach wie vor 0,0 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagesatz wurde im März 2016 nochmals von -0,3 % auf -0,4 % abgesenkt. Die Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbe- wegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemes- senem Wohnraum, zu versorgen. Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfordernissen, die ebenfalls mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein besonderer Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für Einkommens- schwächere zu legen. Regionale Rahmenbedingungen An den Standorten des Unternehmens besteht weiterhin eine hohe Nachfrage auf dem Immobi- lienmarkt. Sowohl im Wohnungseigentumssektor als auch bei Mietwohnungen übersteigt die Nachfrage das Angebot. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt. Unverändert hoch ist der Bedarf an qualitativ hochwertig modernisierten Wohnungen. Des Weiteren wird verstärkt das Au- genmerk auf den sozialen Wohnungsbau gelegt, um der anhaltenden Wohnungsnot entgegenzuwirken. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs an so- zialem Wohnungsbau ist der Neubau bedarfsgerech- ter, öffentlich geförderter Wohnungen an unseren Kernstandorten weiterhin dringend notwendig. 30 Lagebericht Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Pandemie bisher allerdings als robust und widerstandsfähig erwiesen. Aus der Corona-Pandemie ist weiterhin mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisie- rungs- und Baumaßnahmen, verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. mit verschlechterten Finanzierungsbedin- gungen zu rechnen. Von Januar bis November 2021 wurde in Deutsch- land der Bau von insgesamt 341.037 Wohnungen genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen für Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an be- stehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 2,8 % Baugenehmigungen von Wohnun- gen mehr als im Vorjahreszeitraum. In den ersten elf Monaten 2021 ist die Zahl der Bau- genehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser um 0,5 % gestiegen. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Zweifamilienhäuser verzeichnete ein deut- liches Wachstum um 24,6 %, wogegen die Geneh- migungen für neue Einfamilienhäuser mit einem Wachstum von 1,2 % weniger stark anstiegen. Die Zahl der Neubaugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen ist weiterhin deutlich rückläufig (-24,5 %). Die Aussichten für 2022 haben sich verschlechtert: Gemäß der ifo-Konjunkturumfrage beurteilen die befragten Bauunternehmen die aktuelle Geschäfts- lage weniger gut, ihre Erwartungen für die nahe Zu- kunft sind pessimistisch. Auch im Bauhauptgewerbe kam es im Kielwasser der Coronakrise zu massiven Materialengpässen. Eine Folge dieser Krise sind Preiserhöhungen. Dennoch rechnen die Unterneh- men mit einer Auflösung der Engpässe 2022. Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller Voraussicht nach zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlech- terung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilien- branche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungs- bedingungen sowie geringeren Investitionen und St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

32 Lagebericht II. Geschäftsverlauf Die Gesellschaft war im Berichtszeitraum im We- sentlichen mit der Modernisierung und Instand- haltung ihrer Gebäude, mit der Vorbereitung der Neubaumaßnahme Frischstraße BA. I + II und Wolframstraße BA. III in Augsburg sowie mit der Verwaltungsbetreuung und Baubetreuung für Dritte beschäftigt. Seit Beginn der Coronaviruskrise zu Jahresbeginn 2020 waren lediglich in geringem Umfang nega- tive Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung zu verzeichnen. Sie betrafen in untergeordnetem Umfang Ausfälle bei Mietforderungen sowie in Einzelfällen Verzögerungen bei laufenden Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen. Daher wurde bzgl. der beobachteten Leistungsindikatoren die Erwartung für den Berichtszeitraum durch die Coronaviruskrise nicht maßgeblich beeinflusst. Jedoch wurden steigende Angebotspreise im Bereich des Neubaus und der Bestandssanierung festgestellt, welche sich in den zukünftigen Jahren niederschlagen werden. Bestandsbewirtschaftung Im Bestand befinden sich zum 31.12.2021 insge- samt 1.315 Wohneinheiten, 10 Gewerbeeinheiten und 632 Garagen/Stellplätze. Insgesamt bewirt- schaftete die Gesellschaft am Bilanzstichtag eine Wohn- und Nutzfläche von 81.782,10 m². Vom gesamten Wohnungsbestand sind zum Bilanzstichtag noch 378 Einheiten (Vj. 378) preis- gebunden. Die Preis- und Belegungsbindung des überwiegenden Teils der Wohnungen beträgt noch mehrere Jahre. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der vorgegebenen Kostenmiete möglich. Zum Bilanzstichtag betrug der Wohnungsleer- stand 31 Einheiten. Darin enthalten sind 17 Wohneinheiten aus der Entmietung der Wolfram- str. 18 aufgrund eines geplanten Neubaus. Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei rd. 2,3 % (Vj. 1,5 %) und damit über dem Vorjahresniveau. Die Fluktuationsquote lag im Berichtsjahr mit 9,9 % deutlich über dem Vorjahreswert (7,2 %). Die Mietausfallquote der Jahressollmiete lag bei 1,9 % (Vj. 1,4 %) und damit höher als im ver- gangenen Jahr. Die durchschnittliche Unternehmensnettomiete liegt bei 6,61 €/m² (Vj. 6,33 €/m²). Modernisierungen/Instandhaltungsmaßnahmen Gemäß der mittelfristigen Unternehmensplanung wurden in der Hausbewirtschaftung 2021 Modernisierungs- und Instandhaltungs- maßnahmen in Höhe von T€ 5.204,8 realisiert. Folgende Objekte wurden umfassend modernisiert und die Kosten aktiviert: • Augsburg, Waibelstr . (T€ 2 .185,1) Energetische Modernisierung der Außenhülle: Erneuerung der Fenster inkl. Lüftungskonzept, Dämmung der Fassade, Flachdach- erneuerung inkl. Dämmung der untersten Geschossdecke, Einbau einer Gas-Brennwertzentralheizung mit Wasseraufbereitung, Sanie- rung der Bäder mit Lüftung, Erneuerung der Elektro-Installation von den Hauszählern bis zu den Wohnungsabsicherungen, Erneuerung der Elektroanschlüsse für Waschmaschine und Trockner in den Bädern sowie die Lüfter in den Bädern und Küchen. Erneuerung der Treppenhausbeleuchtung, der Sprechanlage, der Antennen und Tele- fonleitungen einschließlich der Schließanlage, Überarbeitung der Außenanlagen und Sanierung der Tiefgarage. Neubaumaßnahmen 2021 wurde mit den Abrissarbeiten der Frischstraße begonnen. Die Baugenehmigung wurde eingereicht. Die Neubaumaßnahme soll mit EOF-Mitteln finanziert werden. Der Förderantrag wird 2022 gestellt. Insgesamt sind zum Bilanzstichtag Bauvorbereitungskosten in Höhe von T€ 486,3 angefallen. Fremdverwaltung Im Rahmen der Fremdverwaltung betreute das St. Ulrichswerk 2.531 Wohnungen und 233 Gewerbe mit einer Wohn- und Nutzfläche von 255.605,17 m² sowie 2.923 Garagen/Stellplätze. Baubetreuung In der Baubetreuung wurden insgesamt 60 Neubau- und Sanie- rungsprojekte betreut. Davon wurden 15 Projekte honorarmäßig abgerechnet. 45 Projekte sind noch im Bau. Das Projektvolumen zum Jahresende beträgt rund 291 Mio. €. Die Projekte befinden sich in unterschiedlichen Projektphasen. Die Auftragslage der Baubetreuung ist auch in den Folgejahren durch langfristige Aufträge gesichert. Personal und Organisation Zum Bilanzstichtag beschäftigte die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH 51 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 41 in Vollzeit, 10 in Teilzeit. Es wurden im Geschäftsjahr 11 Mitarbeiter eingestellt und 13 Mitarbeiter haben das Unternehmen verlassen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 33 III. Wirtschaftliche Lage Die wirtschaftliche Lage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH hat sich gegen- über dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Das prognostizierte Jahresergebnis wurde leicht übertroffen. Die Ertragslage ist zufriedenstellend, die Finanzverhältnisse und Ver- mögenslage sind geordnet. Die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv. 1 . Ertragslage Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres von T€ 1.438,9 (Vj. T€ 1.935,5) setzt sich wie folgt zusammen: Ertragslage Hausbewirtschaftung Bautätigkeit/Modernisierung Betreuungstätigkeit Betriebsergebnis Sonstiger Bereich Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 2021 T€ 604,1 -56,2 127,7 675,6 327,3 1.002,9 2020 T€ 1.584,8 -5,8 342,7 1.921,7 13,8 1.935,5 Veränderung T€ -980,7 -50,4 -215,0 -1.246,1 313,5 -932,6 Steuern vom Einkommen und Ertrag 436,0 0,0 436,0 Jahresüberschuss 1 .438,9 1 .935,5 -496,6 Im Geschäftsjahr 2021 konnten Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von T€ 8.785,9 (Vj. T€ 8.645,9) erzielt werden. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung setzt sich aus gestiegenen Erlösen durch die ganz- jährige Auswirkung der Neuvermietung der Wolframstr. BA. II und Mieterwechseln sowie aus höheren Abschreibungen, höheren Instandhaltungskosten für Wohnungsmodernisie- rungen sowie höheren Verwaltungskosten zusammen. Die Verwaltungserlöse der Fremdverwaltung, insgesamt T€ 1.933,5 (Vj. T€ 1.611,2), sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Grund hierfür sind der Anstieg des verwalteten Objekt bestandes sowie die damit einhergehenden Erlöse aus der Erstvermietung. Dem- gegenüber stehen höhere Verwaltungskosten. In diesem Bereich wurde ein Ergebnis in Höhe von T€ 33,6 (Vj. T€ 82,7) erwirtschaftet. Die Erlöse der Baubetreuung liegen unter Berücksichtigung der Bestandsveränderun- gen der unfertigen Leistungen bei T€ 1.612,4 (Vj. T€ 1.908,1). Das Geschäftsergebnis der Baubetreuung betrug im Geschäftsjahr T€ 94,1 (Vj. T€ 260,0). Das Ergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr aus geringeren Umsatzerlösen sowie aus gesunkenen Betreuungs- kosten zusammen. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf T€ 1.168,2 (Vj. T€ 1.216,1). Darin ent- halten sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von T€ 699,9 für planmäßige Instandsetzungen sowie T€ 399,8 für die Gewährung eines Zuschusses. Die Ertragslage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ist zufriedenstellend. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

34 Lagebericht 2 . Vermögenslage Die Veränderung des Anlagevermögens ist im Wesentlichen auf den Zugang der Modernisierung zurückzuführen, dem höhere Abschreibungen und der Abgang der Frischstraße gegenüberstehen. Der Rückgang des Umlaufvermögens ist maßgeb- lich durch die Abnahme der unfertigen Leistungen von T€ 621 und der flüssigen Mittel von T€ 1.798,0 zurückzuführen. Dadurch wird die Zunahme der sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 428,0 sowie der Treuhandverbindlichkeiten um T€ 318,8 nicht sichtbar. Dem Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalu- tierungen in Höhe von T€ 1.950,9 stehen vorzeitige Darlehensrückzahlungen mit T€ 936,4 und Tilgungen mit T€ 784,3 gegenüber. Die Abnahme der Verbindlichkeiten ist haupt- sächlich auf die Reduktion der Anzahlungen von T€ 1.280,9 und der Verbindlichkeiten von T€ 835,9 zurückzuführen. Die Vermögenslage des St. Ulrichswerkes ist geordnet. In der Tiefgarage des St . Ulrichswerks im Augsburger Domviertel stehen Mitarbeitern sieben eLadeboxen zur Verfügung . Vermögens- und Kapitalstruktur 31.12.2021 31.12.2020 Veränderung T€ % T€ % T€ Vermögensstruktur Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Gesamtvermögen Kapitalstruktur Eigenkapital Rückstellung für Bauinstandhaltung Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellung Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzung Gesamtkapital 74.430,7 12.727,7 139,9 87.298,3 49.538,9 1.952,1 0,0 437,2 35.077,4 292,7 87.298,3 85,3 % 14,5 % 0,2 % 100,0 % 56,7 % 2,2 % 0,0 % 0,5 % 40,3 % 0,3 % 100,0 % 73.780,0 14.417,3 120,2 88.317,5 48.100,0 2.652,0 436,0 331,4 36.517,3 280,8 88.317,5 83,5 % 16,3 % 0,2 % 100,0 % 54,5 % 3,0 % 0,5 % 0,4 % 41,3 % 0,3 % 100,0 % 650,7 -1.689,6 19,7 -1.019,2 1.438,9 -699,9 -436,0 105,8 -1.439,9 11,9 -1.019,2 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 35 n n a m e s o H s a m o h T / a w s : d l i B 3 . Finanzlage Die Kapitalflussrechnung weist für das abgelaufene Geschäftsjahr folgende Daten aus: Finanzlage Finanzmittelfonds zum 01.01. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2021 T€ 5.150,4 691,7 -2.329,6 -160,1 2020 T€ 5.642,1 3.169,7 -5.096,0 1.434,6 Veränderung T€ -491,7 -2.478,0 2.766,4 -1.594,7 Finanzmittelfonds zum 31 .12 . 3 .352,4 5 .150,4 -1 .798,0 Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH richtet ihr Finanzmanagement über- wiegend auf den Einsatz von Eigen- und langfristigen Fremdmitteln aus. Der zum 31.12.2021 verbleibende Finanzmittelbestand von T€ 3.352,4 liegt im geplanten Bereich. Langfristige Investitionen einschließlich der Grundstücksvorräte und Bauvorleistungen in Höhe von T€ 74.689,6 werden durch Eigenmittel (T€ 51.491,0) und langfristige Objekt- finanzierungsmittel (T€ 28.228,9) vollständig abgedeckt. Darüber hinaus ergibt sich eine Kapitalreserve von T€ 5.030,3. Die Zahlungsmittel werden im Geschäftsjahr 2022 überwiegend für die geplanten Mo- dernisierungen in Augsburg, Waibelstr., sowie für die Neubaumaßnahmen in Augsburg, Frischstraße BA. I verwendet. Die Finanzverhältnisse des St. Ulrichswerks sind geordnet. IV. Finanzielle Leistungsindikatoren Die Gesamtkapitalrentabilität ist gegenüber dem Vorjahr mit 1,6 % (Vj. 2,59 %) leicht gesunken. Des Weiteren sind nachfolgend ausgewählte Kennzahlen zur Beurteilung des Unter nehmens dargestellt. Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2021 Ist-Wert 56,7 2,0 33,0 18,4 6,1 2021 Prognose 57,0 2,5 31,5 20,6 5,2 2020 Ist-Wert 54,5 4,0 34,8 17,9 5,6 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

36 Lagebericht C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht I. Prognosebericht Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wird die bisher eingeschlagene Modernisierungs- und Neubaustrategie fortführen. Für die beobachteten finanziellen Leistungsindikato- ren erwartet die Gesellschaft auf Basis der Unter- nehmensplanung (Stand: Dezember 2021) folgende Entwicklung: Die Unternehmensleitung erwartet ein positives Ergebnis von rund T€ 1.400,0 bis T€ 1.600,0. Das Unternehmen plant im Geschäftsjahr 2022 mit Umsatzerlösen in Höhe von ca. T€ 13.100. Davon entfallen auf den Bereich der Hausbewirtschaftung rund T€ 8.750, auf die Fremdverwaltung T€ 1.655 und auf die Betreuungstätigkeit T€ 2.500. Im Jahr 2022 werden die Neubaumaßnahmen in Augsburg, Frischstr. BA. I (T€ 4.500), und Wolfram- str. BA. III (T€ 1.500) sowie in Weßling, Schulstr. (T€ 500) vorbereitet. Des Weiteren ist die Fortfüh- rung der Modernisierung in der Waibelstraße 4-12 in Augsburg mit rund T€ 2.600 geplant. Für 2022 beträgt der Etat im Bereich der Bestands- erhaltung für reine Instandsetzungsmaßnahmen rund T€ 2.065. Die Modernisierung in der Waibelstraße wird über das bayerische Modernisierungsprogramm finan- ziert. Die Finanzierung der Investitionen im Jahr 2022 ist gesichert. Es ergeben sich für das Unternehmen folgende Prognosewerte für 2022 bei den finanziellen Leistungsindikatoren: Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstel- lung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und den darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukra- ine-Krieg aufgrund der Fluchtbewegungen voraussichtlich Auswirkungen auf Umsatzziele, da sich die Gesellschaft an der Aufnahme und Unterbringung von Kriegsflüchtlingen be- teiligt. Sofern die Sollmieten für diese Wohneinheiten nicht durch die öffentliche Hand getragen bzw. Mietausfälle nicht erstattet werden, kann sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirt- schaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäfts- jahr 2022 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzu- schätzen. Verlässliche Angaben zum Einfluss der anhaltenden Corona-Krise auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts quantitativ daher nicht möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer der Beeinträchtigungen durch das Virus und der darauffolgen- den wirtschaftlichen Erholung ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2022 Prognose 53,5 3,1 23,3 20,2 6,1 2021 Ist-Wert 56,7 2,0 33,0 18,4 6,1 2020 Ist-Wert 54,5 4,0 34,8 17,9 5,6 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 37 II. Risikobericht Das Risikomanagementsystem des St. Ulrichswerks setzt sich aus dem internen Kontroll-, dem Controlling- und dem Risikofrühwarnsystem zusammen. Es ist darauf ausgerich- tet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Die Bewertung und die Analyse dieser Risiken erfolgen durch die Entscheidungsträger des Unternehmens. Das Unterneh- men setzt ein Kennzahlensystem ein, das betriebs- und fi- nanzwirtschaftliche sowie leistungsorientierte Werte enthält. Aus der anhaltenden Coronavirus-Pandemie ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsver- lauf der Gesellschaft zu rechnen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen, verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Mögliche Mietausfälle betreffen vor allem den Bereich von Gewerbemietflächen. Darüber hinaus ist mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundenen operativen Risiken sowie ggf. mit verschlech- terten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch stei- gender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungs- fähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen-/Allein- erziehenden-Haushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraus- sichtlich weiter anwachsen. Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten sowie mithin Be- triebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit ver- schlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungs- sicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energie- träger Gas mildern. Infolgedessen wird die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ihre Klimastrategie überarbeiten bzw. anpassen. Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Liefer- ketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisie- rung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instand- haltungsstau kommen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Ent- wicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanage- mentsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnah- men zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftspro- zessen unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten. Für die Gesellschaft waren für 2021 keine bestandsgefähr- denden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeiti- gem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht. Nachfolgend werden die Risiken entsprechend ihrer Bedeutung aufgeführt, wobei die hohen Risiken zuerst genannt werden: Bauwirtschaft Die Gesellschaft rechnet auch im Jahr 2021 mit weiteren Baupreissteigerungen. Es kann zu Verzögerungen bei den Neubau-, Instandhaltungs- sowie Modernisierungsmaßnah- men kommen. Personal Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Perso- nal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Compliance und Recht Das Unternehmen hat zur Begrenzung dieser Risiken Maß- nahmen ergriffen, welche insbesondere die Bereiche IT-Si- cherung, Compliance und Vertretungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem betreffen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

38 Lagebericht III. Chancenbericht Das St. Ulrichswerk geht davon aus, dass weiterhin die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten anhält, sodass mit einer zunehmen- den Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohnraum gerechnet werden kann. Branche und Markt Die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren weiter anhalten. Der Bau von geförderten Wohnungen ist somit weiterhin unver- zichtbar. Finanzierung und Liquidität Im Bereich der originären Finanzinstrumente soll verstärkt auf günstige KfW-Darlehen für die Mo- dernisierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden. Somit sollen die guten Zinskonditionen ausgenutzt werden. Auf dem Areal an der Reifersbrunner Straße 18 und der Theresienstraße in Mering (Landkreis Aichach-Friedberg) entstanden 3 .000 m2 zusätzliche Wohnfläche . IV. Zusammenfassende Einschätzung von Chancen und Risiken Das Risikomanagement ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Daraus werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen abge- leitet. Dies ermöglicht es, die Risiken frühzeitig zu erkennen und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. Aufgrund der Corona-Pandemie sowie des Ukraine- Krieges ist es zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich, Aussagen zur weiteren wirtschaftlichen Entwicklung des St. Ulrichswerkes zu treffen. Dennoch gehen wir davon aus, dass die negativen Auswirkungen auf die Gesellschaft und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen Auswirkungen auf unsere weitere Planung haben werden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 39 D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Grundsätzlich zielt das Unternehmen darauf ab, Risiken aus der Verwendung von Finanz- instrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Derzeit erfolgt keine langfristige Anlage von Geldmitteln. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Die Fremdfinanzierungen enthalten keine Fremdwährungskredite. Besondere Finanzinstru- mente, insbesondere Sicherungsgeschäfte werden nicht eingesetzt. Zur Vermeidung eines sogenannten Klumpenrisikos verteilen sich die Darlehensver- bindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten. Augsburg, den 31. März 2022 gez . Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

40 Handelsbilanz Bilanz zum 31.12.2021 Aktiva ANLAGEVERMÖGEN 31.12.2021 € 31.12.2020 € Immaterielle Vermögensgegenstände 82.228,00 98.498,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Ausgleichsanspruch aus Treuhandverbindlichkeiten Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 72.188.396,70 1.507.240,00 141.315,01 0,00 486.331,03 25.000,00 172,00 74.430.682,74 214.905,70 6.973.272,19 00,0 31.983,81 61.934,00 274.417,78 65.171,96 1.354.300,18 399.319,64 71.712.279,70 1.534.480,00 139.387,01 0,00 270.220,54 25.000,00 172,00 73.780.037,25 214.905,70 7.594.873,55 2.418,70 42.528,57 127.682,84 307.294,89 11.737,25 885.022,87 80.466,60 3.352.389,14 12.727.694,40 5.150.389,09 14.417.320,06 44.221,31 95.574,25 139.795,56 45.590,15 74.531,00 120.121,15 Bilanzsumme 88 .298 .172,70 88 .317 .478,46 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Handelsbilanz 41 Passiva EIGENKAPITAL Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 767.500,00 Andere Gewinnrücklagen 44.314.870,32 Jahresüberschuss RÜCKSTELLUNGEN Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauinstandhaltung Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: € 39.695,72; Vj. € 37.329,02) Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 31.12.2021 € 31.12.2020 € 1.535.000,00 1.482.583,76 45.082.370,32 1.438.918,03 49.538.872,11 0,00 1.952.082,13 437.151,67 2.389.233,80 27.308.166,02 771.675,01 5.920.053,79 0,00 492.419,14 124.605,71 61.103,95 399.319,64 35.077.343,26 1.535.000,00 1.482.583,76 43.146.844,82 1.935.525,50 48.099.954,08 436.000,00 2.652.023,01 331.439,59 3.419.462,60 27.007.399,58 811.222,44 7.200.989,84 1.959,01 1.328.327,86 34.379,33 52.496,92 80.466,60 36.517.241,58 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 292.723,53 280.820,20 Bilanzsumme 87 .298 .172,70 88 .317 .478,46 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

42 Gewinn- und Verlustrechnung Für die Zeit vom 01.01.2021 bis 31.12.2021 Umsatzerlöse Aus der Hausbewirtschaftung Aus Betreuungstätigkeit Aus anderen Lieferungen und Leistungen Veränderung des Bestandes an Unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis Personalaufwand Löhne und Gehälter Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung (davon für Altersversorgung € 70.073,97; Vj. € 69.739,24) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 2021 € 8.785.942,01 4.224.737,05 202.210,93 13.212.889,99 -621.601,36 122.929,00 1.168.182,75 -5.813.580,93 -327.171,70 7.741.647,75 2020 € 8.645.868,79 4.273.843,16 205.825,90 13.125.537,85 -725.201,93 134.673,97 1.216.077,53 -5.421.806,72 -336.309,33 7.992.971,37 -2.767.059,01 -608.400,11 -2.501.883,50 -562.371,92 -3.375.459,12 -3.064.255,42 -1.738.135,32 -1.651.639,18 -1.055.772,27 -823.144,98 1,27 220,23 -392.274,47 1.180.228,07 436.002,05 0,00 713,29 -353.683,02 2.100.962,06 2,05 1.616.230,12 2.100.964,11 -177.312,09 -165.438,61 1 .438 .918,03 1 .935 .525,50 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

44 Anhang Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2021 A. Allgemeine Angaben Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH Siedlungs- und Wohnungsunternehmen, im Folgen- den St. Ulrichswerk oder Gesellschaft, mit Sitz in Augsburg ist beim Amtsgericht Augsburg unter der Nummer HRB 6211 eingetragen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend der Gesell- schaften mit beschränkter Haftung und der Regelun- gen der Satzung der Gesellschaft aufgestellt. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2021 ein zwei- tes Mal in Folge die Größenkriterien einer mittel- großen Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB überschritten. Sie gilt im Geschäftsjahr aufgrund § 267 Abs. 4 HGB als mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB auf- gestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresab- schlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 wurde beachtet. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersicht- lichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschrif- ten bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzu- bringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt. Im Berichtsjahr wurden folgende Abweichungen von in Vorperioden angewandter Darstellung vorgenom- men: Die ausgewiesenen Beträge unter der Position „Forderung aus Vermietung“ sind nicht mit dem Vorjahr vergleichbar. Im Berichtsjahr wurden Forderungen aus Ver- sicherungsfällen in die Position „Sonstige Vermö- gensgegenstände“ umgegliedert: € 41.256,02 (Vj. € 7.549,57). B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: I. Bilanzierungsmethoden II. Bewertungsmethoden Grundstückszugänge und –abgänge werden bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums in der Bilanz erfasst. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbe- schaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor BilMoG gebildete Rückstellung für Bau- instandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. 1 . Anlagevermögen Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für Anwendersoftware der eige- nen EDV-Anlage. Die aktivierten Anschaffungskosten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig abgeschrieben. Der Abschreibungsplan basiert auf einer Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren. EDV-Pro- St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Anhang 45 gramme mit Anschaffungskosten unter € 250,00 (netto) werden sofort aufwandswirksam erfasst. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den An- schaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmä- ßige Abschreibungen und erhaltene Zuschüsse, sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung be- wertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Vereinnahmte Investitionszuschüs- se für Modernisierungen oder für den Neubau werden bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten in Abzug gebracht. Den Wohngebäuden und Geschäftsbauten wird grundsätzlich eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Neuzugänge werden zeitanteilig abgeschrieben. Umfassende Modernisierungen von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten auf die Restnutzungsdauer linear verteilt. Soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten, wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme neu festgelegt. Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlage- vermögens, die einer selbstständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzel- nen Vermögensgegenstand € 800,00 (netto) nicht übersteigen. Maschinen werden linear über 5 bis 10 Jahre, EDV-Hardware über 3 bis 5 Jahre abgeschrieben und für Gegenstände der üb- rigen Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Gesamt- nutzungsdauer über 5 bis 13 Jahre angesetzt. Grundlage für die Bemessung der Nutzungsdauer der Maschi- nen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind die amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung. Die Zugänge werden monatsgenau abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird mit Anschaffungskosten bewertet. Die Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 25,0 wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. 2 . Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerech- nete Betriebs- und Heizkosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizu- legenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt. 3 . Abgrenzungsposten Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für einen be- stimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskos- ten wurde Gebrauch gemacht. Die Geldbeschaffungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Erschließungskosten für Erbbaurechtsgrundstücke werden über die Laufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben. 4 . Eigenkapital Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. 5 . Rückstellungen Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. Der Verbrauch bzw. die Auflösung der Rückstellungen wird unter dem Pos- ten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen. Im Jahr 2021 wurden € 699.940,88 aufgelöst. Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen be- rücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflich- tungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerun- gen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffent- lichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die Rückstellung für Mitarbeiterjubiläen wurde gemäß Sach- verständigengutachten nach dem Anwartschaftsbarwertver- fahren und, soweit zutreffend, unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltanpassungen errechnet. Die Jubiläumsrückstellung wurde mit 1,35 % (Dezember 2021; Vorjahr 1,60 %; angenommene Restlaufzeit 15 Jahre) abge- zinst. Es wurde keine Fluktuation angenommen. 6 . Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag ange- setzt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

46 Anhang C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt. 1 . Entwicklung des Anlagevermögens Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel darge- stellt (siehe Seite 50 und 51). Die Herstellungskosten der Gebäude beinhalten eigene Architekten- und Verwaltungsleis- tungen; im Berichtsjahr wurden € 122.929,00 (Vj. € 134.673,97) für Neubau- und Moderni- sierungsmaßnahmen aktiviert. 2 . Unfertige Leistungen Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst mit € 2.644.717,19 (Vj. € 2.460.661,55) noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten. 3 . Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Vermietung mit Laufzeit von mehr als 1 Jahr betragen € 28.614,44 (Vj. € 23.048,60). 4 . Rücklagenspiegel Einstellung aus dem Jahresüberschuss Vorjahr € Stand am Ende des Vorjahres € 1.482.583,76 767.500,00 Stand am Ende des Geschäftsjahres € 1.482.583,76 767.500,00 42.379.344,82 1.935.525,50 44.314.870,32 Kapitalrücklage Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Andere Gewinnrücklagen Gesamt 44 .629 .428,58 1 .935 .525,50 46 .564 .954,08 5 . Steuerrückstellungen Es sind keine Rückstellungen für die Körperschaftssteuer und für die Gewerbesteuer gebildet worden. 6 . Sonstige Rückstellungen In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Prüfungskosten Bilanzierung Unterlassene Instandhaltung Personalkostenverpflichtung Urlaubs- und Gleitzeitansprüche Betriebskostenabrechnung 41.200,00 € 43.900,00 € 73.300,00 € 46.000,00 € 92.100,00 € 51.160,00 € St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Anhang 47 Vorjahr 638.326,40 49.211,99 7.200.989,84 1.959,01 1.328.327,86 810.690,38 46.715,35 5.920.053,79 0,00 492.419,14 124.605,71 34.379,33 61.103,95 399.319,64 52.496,92 80.466,60 7 . Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu 1 Jahr in € Geschäftsjahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen Gesamtbetrag 7 .854 .907,96 9 .386 .157,95 8 . Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Insgesamt bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Davon Restlaufzeit gesichert Art der Sicherung *) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 27.308.166,02 810.690,38 3.742.194,75 22.755.280,89 27.257.609,24 771.675,01 46.715,35 148.524,89 576.434,77 94.077,51 220.772,13 GPR GPR HYP 5.920.053,79 492.419,14 5.920.053,79 492.419,14 124.605,71 124.605,71 61.103,95 399.319,64 61.103,95 399.319,64 Gesamtbetrag 35 .077 .343,26 7 .854 .907,96 3 .890 .719,64 23 .331 .715,66 27 .572 .458,88 * GPR = Grundpfandrecht * HYP = Hypothek St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Lagebericht 49 II. Gewinn- und Verlustrechnung 1 . Sonstige betriebliche Erträge In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen die Entnahmen aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 699.940,88 enthalten sowie eine Zuschussgewährung in Höhe von € 399.800,00. 2 . Sonstige betriebliche Aufwendungen In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind einmalige Abrisskosten in Höhe von € 42.520,58 sowie der Verlust aufgrund des Abgangs des Abrissobjektes in Höhe von € 100.031,00 enthalten. 3 . Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Bei den Zinserträgen resultieren € 218,75 (Vj. € 202,90) aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen und einer Dividendenzahlung von € 1,48. 4 . Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen Von den Zinsaufwendungen resultieren € 630,12 (Vj. € 3.709,79) aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen. 5 . Steuern vom Einkommen und Ertrag In dieser Position ist die Auflösung der Rückstellung für Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer enthalten. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

50 Anhang Entwicklung des Anlagevermögens in € Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01.01.2021 Zugänge Abgänge 2021 Umbuchungen (+/-) 2021 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung1) GWG Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen 410.345,87 31.181,30 159.425,33 101.634.827,68 2.217.844,03 0,00 655.956,20 0,00 104.918.973,78 270.220,54 104.778.848,45 25.000,00 172,00 25.172,00 2.197.285,78 0,00 0,00 44.031,75 202,49 2.272.701,32 216.110,49 2.457.630,51 556.748,52 0,00 0,00 106.645,32 202,49 829.021,66 669.596,33 0,00 0,00 Anlagevermögen insgesamt 105 .214 .366,32 2 .488 .811,81 829 .021,66 1) Korrektur der historischen AHK um jeweils € 2021,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Anhang 51 Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31.12.2021 Abschreibungen (kumuliert) 01.01.2021 Abschreibungen auf Abgänge 2021 Abschreibungen 2021 Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2021 Buchwert am 01.01.2021 Buchwert am 31.12.2021 282.101,84 311.847,87 159.425,33 47.451,30 199.873,84 98.498,00 82.228,00 103.269.364,94 2.217.844,03 0,00 593.342,63 0,00 106.362.653,44 486.331,03 106.566.882,63 25.000,00 172,00 25.172,00 29.922.547,98 683.364,03 0,00 516.569,19 0,00 31.434.329,07 0,00 31.122.481,20 463.801,52 0,00 0,00 105.561,32 202,49 728.990,66 0,00 569.565,33 1.622.221,78 27.240,00 0,00 41.019,75 202,49 1.738.135,32 0,00 1.690.684,02 31.080.968,24 710.604,03 0,00 452.027,62 0,00 32.443.473,73 0,00 32.243.599,89 71.712.279,70 1.534.480,00 0,00 139.387,01 0,00 73.484.644,71 270.220,54 73.656.367,25 72.188.396,70 1.507.240,00 0,00 141.315,01 0,00 73.919.179,71 486.331,03 74.323.282,74 0,00 0,00 0,00 0,00 25.000,00 172,00 25.172,00 25.000,00 172,00 25.172,00 106 .874 .156,47 31 .434 .329,07 728 .990,66 1 .738 .135,32 32 .443 .473,73 73 .780 .037,25 74 .430 .682,74 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

52 Anhang D. Sonstige Angaben 1 . Sonstige finanzielle Verpflichtungen Der Gesellschaft wurden an 30 Grundstücken Erbbaurechte mit Restlaufzeiten von 9 bis 76 Jahren eingeräumt. Bei einem jährlichen Erbbauzins von T€ 233,4 errechnet sich eine Erbbauzinsverpflichtung von insgesamt T€ 13.533,0. Der Verpflichtung stehen entspre- chende Mieteinnahmen gegenüber. Für die Modernisierungsmaßnahme Augsburg, Wai- belstr. besteht zum Stichtag ein Auftragsbestand in Höhe von T€ 5.759,8; davon wurden bereits T€ 3.385,7 abgerechnet. 2 . Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31 .12 .2021 Name, Sitz Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg 3 . Treuhandvermögen Anteil in % 100,0 Nennkapital in € 25.000,0 Eigenkapital zum 31.12.2021 in € 86.402,84 Jahresergebnis 2021 in € 7.615,82 Die Gesellschaft verwaltet für kirchennahe Institutionen treuhänderisch Immobilienbe- stände. Die daraus resultierenden Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 399,3 und deren Ausgleichsanspruch wurden bilanziell erfasst. Daneben bestehen für die Fremd- verwaltungen treuhänderische Bankguthaben in Höhe von T€ 7.359,3. Ebenfalls bestehen treuhänderische Kautionen in Höhe von T€ 5.147,6 auf Kautionssammelkonten. Im Bereich der Baubetreuung bestehen treuhänderische Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von T€ 6.748,8. 4 . Latente Steuern Aktive Latenzen entstehen insbesondere in der Position „Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten“ sowie bei der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Dem stehen passive Latenzen in der Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten“ gegenüber. Es ergibt sich ein Überhang aktiver latenter Steuern, der gemäß § 274 Abs. 1 HGB nicht angesetzt wurde. Darüber hinaus bestehen umfangreiche steuerliche Verlustvorträge. 5 . Anzahl der Arbeitnehmer Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Jahresdurchschnitt: Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Auszubildende Elternzeit Geschäftsführer Vollzeit/Teilzeit Vollzeit Vollzeit Teilzeit Vollzeit 35 10 2 2 1 (davon 9 in Teilzeit) (davon 1 in Teilzeit) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

Anhang 53 6 . Angabe der Gesamtbezüge Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen € 3.510,00. Auf die Angabe von Bezügen der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 7 . Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter Gegenüber dem Bischöflichen Stuhl der Diözese Augsburg besteht eine langfristige Verbindlichkeit in Höhe von € 447.160,81 (Vj. € 456.781,88), ausgewiesen unter der Bilanzposition „Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern“. Des Weiteren bestehen Forderungen aus der Fremdverwaltung von € 85.572,90. 8 . Gewinnverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den im Geschäftsjahr 2021 erzielten Jahresüberschuss wie folgt zu verwenden: Einstellung in andere Gewinnrücklagen € 1.438.918,03 9 . Mitglieder der Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber, Dipl.-Immobilienwirt (DIA) 10 . Mitglieder des Aufsichtsrates Weihbischof Dr. Dr. Anton Losinger Martin Lemke, Managing Director Dr. Andreas Magg, Diözesan-Caritasdirektor Johannes Hintersberger, Mitglied im bayerischen Landtag Dr. jur. Sonja Vera Rapp, Steuerberaterin (Alleinvertretungsberechtigter) (Vorsitzender) (stv. Vorsitzender) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021

54 Anhang E. Nachtragsbericht Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24. Februar 2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft, z.B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Ein- kaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyber- angriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggf. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstel- lung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verwei- sen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel „Prognose-, Risiko- und Chancenbericht“. Augsburg, den 31. März 2022 gez . Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2021