Geschäftsbericht 2022

Inhalt 3 Grußwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Blickpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 6 Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber im Interview Umfrage Verkehrssicherheit Firmenjubiläen Unternehmensdaten 8 10 12 13 Nachhaltigkeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 14 Nachhaltigkeitsbericht Ökologischer Wohnungsbau 16 Entwickeln, Bauen, Verwalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Neubau Helmtrudenstraße München Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 13 Bauprojekte im Überblick Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31 Lagebericht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Handelsbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 Gewinn- und Verlustrechnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Seit 70 Jahren ein kompetenter Partner Sehr geehrte Leserinnen und Leser, die aktuellen Krisen machen uns wieder etwas demütiger und führen uns eindringlich vor Augen, was im Leben wirklich zählt – allem voran stehen Frieden und Gesundheit. Aber auch Wohnen, eigentlich ein Grundrecht, wird immer mehr zur sozialen Frage. Daher sind alle gesellschaftlichen Kräfte aufgefordert, möglichst schnell zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das hat der Diözesanrat in einem Positionspapier zur Wohnraumbeschaffung im Herbst 2022 betont. Es enthält eine Vielzahl an konkreten Maß- nahmen für Bund, Freistaat und Kommunen. Das Papier listet aber auch Empfehlungen für Wohnungsunternehmen der Kommunen, Kir- chen und Wohnungsgenossenschaften auf. Das reicht von der Nachverdichtung über Anreize für einen Wohnungstausch bis zum Verzicht auf Mieterhöhungen. Diese soziale Verantwortung nehmen wir im Bistum Augsburg im Verbund mit dem St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Grußwort 5 Modern, funktional und nachhaltig: Darauf setzt das St. Ulrichswerk wie hier bei der Kita St. Stephan in Mindelheim. St. Ulrichswerk sehr ernst. Über ein Viertel aller Wohnungen im Bestand des Immobilienunter- nehmens der Diözese wird preisgebunden, das Gros deutlich unter marktüblichen Sätzen vermietet. Die Diözese hat die Zeichen der Zeit frühzeitig erkannt. 2016 beschloss sie ein ehrgeiziges Wohnungsbauprogramm. Damit sollen 700 zusätzliche Wohnungen vorrangig für sozial schwache Menschen geschaffen werden. Seit dieser Entscheidung hat sich die Lage auf dem Immobiliensektor weiter verschärft, bedingt durch die Corona-Krise, den Angriffskrieg Russ- lands auf die Ukraine und die Inflation. Umso wichtiger war die Weichenstellung im Rück- blick. Auch in puncto Nachhaltigkeit, einer weiteren existenziellen Aufgabe unserer Gesellschaft, geht die Diözese mutig voran. Bischof Bert- ram hat ehrgeizige Ziele zur Klimaneutralität formuliert. Neubauten werden künftig nur nach dem sehr klimaschonenden Effizienzhaus- 40-Standard geplant, auch wenn dadurch die Kosten steigen. Das Verwaltungsgebäude der Bischöflichen Finanzkammer am Hafnerberg 2 erhielt als erstes Bürogebäude in Augsburg das Gold-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Um „graue“ Energie zu sparen, wurde der Altbau nur ent- kernt und nicht abgerissen. Bei all diesen Herausforderungen kann sich die Diözese auf die kompetente Unterstützung des St. Ulrichswerks voll und ganz verlassen. Dies belegt, wie richtig die Gründung eines eigenen Wohnungsbauunternehmens für die Diözese Augsburg vor 70 Jahren am 22. Dezember 1952 war. Das Jubiläum ist ein Grund mehr, allen Mitarbeitern des St. Ulrichs- werks zu gratulieren und für ihren unermüd- lichen Einsatz zu danken. Ihr Dr. Dominikus Kleindienst Finanzdirektor St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

6 Blickpunkt „Voller Zuversicht für die kommenden Jahre“ Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben zu einem rapiden Ende des Baubooms geführt. Das St. Ulrichswerk verfügt noch über volle Auftragsbücher, aber die Abwicklung der Projekte wird immer schwieriger. Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber sieht das Immobilienunternehmen der Diözese Augsburg dennoch für die Zukunft gerüstet. Wie wirkt sich die allgemeine Lage – Krieg in der Ukraine, Preissteigerungen, Corona, Fachkräftemangel – auf das St. Ulrichswerk aus? Mitterhuber: Die Rahmenbedingungen werden immer schwieriger. Die Zinsen steigen, ebenso die Baukosten und die Bodenpreise. Zudem dauern die Planungsprozesse immer länger. Man sieht derzeit kaum noch neue Baustellen. Das veranschaulicht die allgemeine Lage. Was bedeutet das fürs St. Ulrichswerk? Mitterhuber: Wir haben uns schon frühzeitig breit aufgestellt mit Projektentwicklung, Baubetreuung, Verwaltung etc. Das zahlt sich aus. Wir haben zu- dem noch volle Auftragsbücher. Doch jetzt geht es um die Anschlussgeschäfte. Aber auch da bin ich zuversichtlich. Warum? Mitterhuber: Wir sind breit aufgestellt und sehr klar fokussiert. Unseren Kunden, darunter sehr viele langjährige aus dem kirchlichen Umfeld, bieten wir ein breites und überzeugendes Leistungsportfolio. Trotz Fachkräftemangels? Mitterhuber: Wir stehen vergleichsweise gut da, verfügen über einen guten Mitarbeiterstamm. Zudem haben wir die Verantwortung auf mehrere Köpfe verteilt und die dritte Führungsebene, also die Teams unter den Bereichsleitern, gestärkt. Das hat sich außerordentlich gut bewährt. Immer mehr unternehmerische Aufgaben werden eigenverant- wortlich von den Mitarbeitern geregelt. Angesichts der unverändert hohen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt: Wäre trotz der schwierigen Rahmenbedingungen nicht gerade jetzt ein antizyklisches Verhalten geboten? Mitterhuber: Es wäre vielleicht geboten, aber wenn es nicht wirtschaftlich ist, tun auch wir uns schwer. Baumaßnahmen würden mehr Liquidität binden, als uns zur Verfügung steht. Deshalb können wir hier nur sehr dosiert antizyklisch agieren, tun aber unser Möglichstes im Bewusstsein unseres sozialen Auftrags. Leider wirken sich im sozialen Wohnungs- bau die deutlich gestiegenen Zinsen besonders negativ aus. Es gibt so viele Faktoren, die wir nicht beeinflussen und auch nicht komplett ausblenden können. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Blickpunkt 7 Welche zum Beispiel? Mitterhuber: Wie können wir sozialen Wohnungs- bau realisieren, wenn der Quadratmeter Baugrund um 30 bis 40 % mehr kostet? Wir bauen heute um 1.000 bis 2.000 € pro Quadratmeter teurer als noch vor einigen Jahren. Das muss man sich einmal vor- stellen. Die Konsequenz ist klar: Wer teurer baut, muss zwangsläufig auch teurer vermieten. Die Ausschreibungen für unsere größeren Bauvorhaben in der Frisch- und der Wolframstraße in Augsburg ha- ben wir zunächst zurückgestellt, bis sich die Märkte und damit auch die Preise hoffentlich wieder etwas beruhigt haben. Wenn man keine positive Verzin- sung des Eigenkapitals erzielt, dann wird es schwie- rig. Ohne ein Mindestmaß an Wirtschaftlichkeit funktioniert auf Dauer kein soziales Engagement. Erschwert die allgemeine Lage auch Ihre relativ neue Bauträgertätigkeit? Mitterhuber: Wir gehen drei Projekte an, aber auf- grund der derzeitigen Situation mit angezogener Handbremse. Viele Bauherren wissen eine hohe finanzielle Sicherheit zu schätzen und wollen nur einen Ansprechpartner. Genau das bieten wir ihnen. Der Schritt hin zum Bauträger war richtig. Es geht dabei hauptsächlich um Grundstücke von Kirchen- stiftungen, die wir für unsere Kunden bebauen. Haben sich wenigstens die Planungsprozesse vereinfacht und beschleunigt, was ja der politi- sche Wille war? Mitterhuber: Das hat sich alles verflüchtigt, leider. Bei einem Objekt stecken wir seit drei Jahren in der Bauleitplanung. Jetzt haben wir Baurecht. Doch die Nachbarn klagen, weil sie keinen sozialen Wohnungsbau in ihrer Nähe haben wollen. Diese Probleme kommen noch obendrauf. Objektbetreuer kümmern sich seit einem Jahr um die Liegenschaften. Haben sie sich bewährt? Mitterhuber: Auf alle Fälle. Die drei Objektbetreuer, die wir angestellt haben, sind regelmäßig vor Ort, überprüfen die Anlagen, halten Kontakt zu Mietern und unterstützen die Hausverwalter. Der Service für Mieter hat sich dadurch deutlich verbessert. Das war ja ein wesentliches Anliegen aus der Mieterbefra- gung von 2019. Auch die anderen Punkte wie zum Beispiel Fahrradabstellmöglichkeiten, die alle mit größeren Investitionen verbunden sind, arbeiten wir kontinuierlich ab. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

8 Blickpunkt „Dafür muss man wirklich Danke sagen“ Wie wird das St. Ulrichswerk beurteilt? Für die einen ist es der Vermieter, für die anderen der Auftraggeber und der Geschäftspartner. Wie haben uns umgehört. Der Tenor der Umfrage ist einhellig. Thomas Klopfer, Mitinhaber des Elektrofachbetriebs Werner & Thomas Klopfer GbR in Augsburg: Rainer Schmaus, Verwaltungsleiter der Pfarreiengemeinschaften Igling, Kaufering und Windach: Markus Schweiger, Geschäftsführer der Ingenieurgesellschaft Frey-Do- nabauer-Wich mbH in Gaimersheim: Unser Familienbetrieb arbeitet seit über 30 Jahren fürs St. Ulrichswerk. Das ist eine langfristige Partner- schaft, wo jeder weiß, was er am anderen hat. Und das wird hoffent- lich auch noch lange so bleiben. Auch das gehört für mich zu Nachhaltig- keit, über die derzeit so viel gespro- chen wird. Im Gesamtpaket mit dem St. Ulrichs- werk ist viel Wertschätzung enthal- ten und auch der eine oder andere zusätzliche Service. Das St. Ulrichs- werk ist ein besonderer Kunde, der auch ganz besonders betreut wird. Die Hausverwalter haben sogar unse- re Privatnummern und können uns immer anrufen. Wir betreuen bei- spielsweise Wohnanlagen, die schon länger im Bestand sind, und die wir jetzt auch energetisch sanieren. Das St. Ulrichswerk verwaltet seit rund 40 Jahren das ehemalige Pfarrhaus in Schöffelding und ein Mietshaus in Kaufering. Mitte 2022 ist das Pfarrhaus vom Katholischen Pfründestiftungsver- bund St. Ulrich an die örtliche Kirchen- stiftung übergeben worden. Wir haben weiterhin das St. Ulrichswerk mit der Hausverwaltung beauftragt. Die Zusammenarbeit ist gut, das passt alles. Für mich stellt sie eine große Erleichterung dar. Die Betreuung ist sehr umfassend, dazu gehören auch Hausmeister- und technischer Dienst. Gerade in der jetzigen Zeit mit der Energiepreiskrise und den erforder- lichen Anpassungen der Heizkosten- Vorauszahlungen ist es gut, dass sich da jemand kompetent und zuverlässig darum kümmert. Die Zusammenarbeit mit dem St. Ul- richswerk begann zum Jahresende 2017 mit dem VgV-Verfahren zum Projekt Sa- nierung und Erweiterung der Realschule Donauwörth. Erfreulicherweise konn- ten wir uns bei diesem Wettbewerb durchsetzen. Die Zusammenarbeit war von Anfang an sehr gut, auch unter den erschwerten Bedingungen der Corona-Krise mit Personalknappheit, Baukostensteigerungen, Material- und Lieferengpässen. Die Projekte werden stets gemeinsam und zielorientiert angegangen. Umso mehr hat es uns gefreut, dass wir auch beim Schulcampus St.-Bonaventura- Realschule in Dillingen mit dem St. Ulrichswerk zusammenarbeiten dürfen. Mit Herrn Kapfer und seinem Team erfolgt die Zusammenarbeit stets konstruktiv und partnerschaftlich. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Blickpunkt 9 Beata Mandelka, Mieterin in der Waibelstraße 10, Augsburg-Lechhausen: Ich wohne mit meiner Familie bereits seit 30 Jahren in einer Wohnung des Wohnungsbauunternehmens St. Ulrichs- werk in Augsburg. Als im vergangenen Jahr das gesamte Haus und das Bad meiner Wohnung vollständig renoviert wurden, wurde trotz der umfangreichen Arbeiten dafür gesorgt, dass wir Mieter so wenig Einschränkungen wie möglich hinnehmen mussten und immer ein Ansprechpartner vor Ort war. In meiner Wohnung fühle ich mich nach dem Umbau noch wohler als vorher und die gesamte Wohnanlage ist einfach wun- derschön geworden. Das St. Ulrichswerk bietet mir die Mög- lichkeit, für eine Miete, die für mich be- zahlbar ist, in einer schönen Umgebung und einer jetzt noch schöneren Woh- nung zu wohnen. Ich bin sehr dankbar dafür, hier Mieterin sein zu dürfen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

10 Blickpunkt Raimund Leiterer, Geschäftsführer der Firma Sicurezza GmbH aus Hofstetten bei Landsberg, führt die Quar- tals- und Jahres- hauptkontrolle der Spielplätze durch. Spielplätze und Bäume werden regelmäßig kontrolliert Das St. Ulrichswerk hat den kompletten Baumbestand der eigenen und der verwalteten Liegenschaften erfassen lassen. Damit kommt es seiner Verkehrs- sicherungspflicht nach. Auch sämtliche Spielplätze werden regelmäßig kontrolliert – sicher ist sicher. Jede Woche überprüfen Hausmeister die Spielplätze auf ihrem Gelände. Einmal im Quartal inspiziert sie zusätzlich ein Sachkundiger und einmal im Jahr ein Sachverständiger. Dabei handelt es sich um eine große Kontrolle, vergleichbar mit einer Hauptunter- suchung fürs Auto. Diese drei Kontrollen schreibt die umfangreiche Norm DIN EN 1176 vor. Für 57 Spielplätze auf 400 Liegenschaften erfüllt das St. Ulrichswerk fortlau- Verkehrssicherheitspflicht Anders als zum Beispiel bei Kinderspielplätzen ist die Verkehrssicherheits- pflicht bei Bäumen nicht klar geregelt. Kein Gesetz schreibt vor, wie häufig Eigentümer sie zu kontrollieren haben. Waren es früher in der Regel zweimal pro Jahr, folgen Gerichte jetzt überwiegend der Richtlinie der Forschungs- gesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL): Junge Bäume müssen nicht, gesunde und leicht beschädigte ältere bei erhöhten Sicher- heitserwartungen einmal jährlich kontrolliert werden. Bei Schäden, die ver- meidbar waren, haftet der Eigentümer. Zudem ist er in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass er alles getan hat, um Schäden zu verhindern. fend die Vorschriften im Rahmen der Verkehrspflicht – ein wichtiger Beitrag, um eine Verletzungsgefahr zu minimieren. Auch Bäume unterliegen der Verkehrssicherheits- pflicht, schließlich können sie Schäden anrichten. 2022 hat die Qualitätsgemeinschaft Verkehrssiche- rung (QVS) den kompletten Bestand des St. Ulrichs- werks digital erfasst und geprüft. Das Ergebnis der Experten: Von den 1.852 Bäumen geht von 66 eine erhöhte Gefahr aus. In der Regel sind dies Totholzentfernungen, aber auch Fällungen sind notwendig, sobald eine Genehmigung der Kommune dafür vorliegt. 170 Bäume weisen Mängel auf, 270 benötigen Pflege wie zum Beispiel einen Nachschnitt. „Wir wussten, dass wir mit unseren Bäumen etwas tun müssen“, berichtet Thomas Kopold, Bereichs- leiter für Hausverwaltung und Baubetreuung beim St. Ulrichswerk. Der Unfall in Augsburg, bei dem ein umstürzender Ahorn ein Kind auf einem städtischen Spielplatz erschlug, bestätigte hinterher auf tragi- sche Weise die Notwendigkeit eines Baumkatasters. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Blickpunkt 11 EPIQR: Der 5-Jahres-Plan ist eine wertvolle Hilfe Seit 2018 setzt das St. Ulrichswerk bei der Hausverwaltung die Software EPIQR ein. Neuerdings wird damit ein 5-Jahres-Plan erstellt. Ein zusätzlicher Service für Im- mobilieneigentümer, der ihnen wichtige Erkenntnisse liefert. eine Stufe weiter: Zum Service gehört fortan auch ein Maßnahmenplan für die nächsten fünf Jahre. Auch die voraussicht- lichen Kosten werden dafür hinterlegt. So hat der Eigentümer der Immobilie frühzei- tig einen umfassenden Überblick. Die Hausverwalter überprüfen mindestens einmal pro Jahr die mit der Software digital erfassten Gebäude und aktualisieren den Datenbestand. EPIQR (Epikur gesprochen) ermittelt daraus den aktuellen Gebäude- zustand und alle eventuell notwendigen Maßnahmen. Nun geht das softwaregestützte Facility Management beim St. Ulrichswerk noch Eine enorme Planungshilfe Wann ist die Heizung auszutauschen? Lohnt sich bei einem Fenstertausch gleich eine energetische Sanierung? Macht eine Modernisierung Sinn? „Das sind wichtige Erkenntnisse für einen nachhaltigen und zukunftsorientierten Immobilienbestand“, sagt Monika Grimm, Teamleiterin Hausver- waltung. EPIQR Die Software EPIQR (Epikur ge- sprochen) liefert einen Überblick über den Zustand eines Gebäu- des. So erhalten Hauseigentümer Aufschluss über den Wert der Im- mobilie und einen Maßnahmen- plan für die nächsten fünf Jahre. Dazu greift das Programm neben den objektbezogenen Angaben auf eine breite Datenbasis zurück. EPIQR (Energy Performance In- door Environment Quality Retrofit) wurde von der Fraunhofer-Ge- sellschaft mit Unterstützung der Europäischen Union entwickelt. Ausbildung: Louisa Stark hat eine gute Wahl getroffen „Ich bin sehr froh, dass ich meine Ausbildung zur Immobilienkauffrau hier mache“, sagt Louisa Stark. Bewerbungen hatte sie mehrere geschrieben, aber nach einem Probetag war für sie schnell klar, dass sie unbedingt zum St. Ulrichswerk wollte. Ihr Opa, der früher für die Diözese tätig war, hatte sie auf das Immobilienunternehmen des Bistums gebracht. Manuela Nadler, die Ausbilderin im Unternehmen, hatte Louisa Stark am Probetag die Firma gezeigt und sie bei ihrer Arbeit als Teamleiterin Hausver- waltung über die Schulter schauen lassen. „Schnelle Auffassungsgabe, sehr interessiert und höflich im Umgang mit Kollegen und Kunden. Eine Auszu- bildende, wie man sie sich wünscht“, lobt Manuela Nadler. Louisa Stark, die über ein Fachabitur verfügt, machen die Ausbildung und die Arbeit viel Spaß. Sie durchläuft alle Abteilungen, der Schwerpunkt liegt auf der Hausverwaltung. Sie könne sich später einmal durchaus eine Weiterbildung zur Immobilien- fachwirtin vorstellen. „Dann aber unbedingt weiter beim St. Ulrichswerk.“ Gerne hätte das St. Ulrichswerk auch noch eine zweite Lehrstelle besetzt, es scheiterte aber an ge- eigneten Bewerbern. Ausbilderin Manuela Nadler (rechts) ist mit Louisa Stark äußerst zufrieden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

12 Blickpunkt Langjährige Fachkräfte ausgezeichnet Das St. Ulrichswerk steht für Kontinuität und Verlässlichkeit – auch beim Personal. Ein wichtiger Erfolgsfaktor. Drei langjährige Mitarbeiterinnen wurden geehrt. Seit 40 Jahren ist Birgit Brinkmann beim St. Ulrichs- werk tätig. Gleich nach ihrer Ausbildung zur Büro- kauffrau wechselte sie zum Wohnungsunterneh- men der Diözese Augsburg. „Die Arbeit war immer abwechslungsreich. Ich konnte mich quasi mit der Firma weiterentwickeln“, sagt Birgit Brinkmann, die in der Mietbuchhaltung tätig ist. Als sie anfing, zählte das St. Ulrichswerk 18 Mitarbei- ter, inzwischen sind es 52. „Wenn die Kollegen und das Aufgabengebiet passen, gibt es keinen Grund zu wechseln.“ Zum Jubiläum erhielt Birgit Brinkmann Gutscheine, die sie bei ihrem nächsten Aufenthalt im Allgäu einlösen wird. „Ich habe es nie bereut“, sagt Claudia Schenzinger, die seit 25 Jahren fürs St. Ulrichswerk arbeitet. Als Sekretärin fing sie an, wechselte von der Baubetreu- ung über die Hausverwaltung in den Bereich Zent- rale Dienste. „Das passt prima, weil ich von vielen Bereichen im Unternehmen eine Ahnung habe. Bau war immer mein Steckenpferd“, sagt die gelernte technische Zeichnerin. Gleich nach der Ausbildung zur Bürokauffrau kam Monika Gasteiger zum St. Ulrichswerk, zunächst als Mutterschutzvertretung, und blieb. Jetzt feierte sie 25-jähriges Betriebsjubiläum. „Mir macht es Spaß. Nur wenn es Spaß macht, kann man mit Freude zur Arbeit gehen.“ Angefangen hat sie am Empfang, wechselte dann in die Hausverwaltung und nach der Elternzeit in die Buchhaltung. Jetzt leitet sie ein vierköpfiges Team innerhalb des Geschäftsbereichs Interne Dienste. Ihr Aufgabengebiet sei breit gefä- chert: „Mieter, Kunden, Zahlen – das passt für mich.“ Und familienfreundlich ist das St. Ulrichswerk auch: „Wenn ich frei brauche, bekomme ich frei.“ Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber ist froh über die vielen langjährigen Mitarbeiter im Unternehmen. „Das St. Ulrichswerk will nicht nur für seine Kunden ein verlässlicher und geschätzter Partner sein, son- dern zunächst auch für die Mitarbeiter.“ Außerdem erfreulich: Trotz des allgemeinen Personalmangels findet das St. Ulrichswerk weiterhin auch junge Nachwuchskräfte. „Bei uns stimmt die Mischung aus Alt und Jung“, sagt Mitterhuber. Blumen zum Jubiläum: Bereichsleiter Matthias Bronner gratuliert Monika Gasteiger zum 25-jährigen Betriebsjubiläum. Zahlen und Fakten Das St. Ulrichswerk beschäftigte zum 31. Dezember 2022 insgesamt 52 Mitarbeiter; Tendenz: leicht steigend. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit betrug 8,1 Jahre. So unterteilt sie sich im Einzelnen: • 13,5 % über 20 Jahre • 32,7 % über 10 Jahre • 42,3 % über 5 Jahre. Das bedeutet: Nahezu jeder Dritte ist seit über zehn Jahren beim St. Ulrichswerk tätig. Ein erfreuliches Ergebnis. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Blickpunkt 13 Unternehmensdaten Gründung am 22.12.1952 Eintrag ins Handelsregister unter HRB-Nr. 6211 am 11.03.1953 Satzungsneufassung am 16.08.1994 Das Unternehmen ist Rechtsnachfolgerin der gem. Gesellschafterbeschluss vom 22.02.1960 aufgelös- ten Vereine „Christenvolk baut auf“ und „Christliche Wohnungshilfe“. Mit der Satzungsneufassung vom 16.08.1994 wurde die Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft St. Ulrich mbH mit der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH verschmolzen. Satzungsneufassung am 29.07.2008 Mit der Satzungsneufassung vom 29.07.2008 wurde das Stammkapital auf € 1.535.000,00 erhöht und der Unternehmensgegenstand geändert. Satzungsneufassung vom 24.06.2019 Mit der Satzungsneufassung vom 24.06.2019 wurde die Satzung der Gesellschaft insgesamt neu gefasst. Insbesondere wurde § 8 Geschäftsführung und Ver- tretung neu gefasst. Die Nummerierung der §§ hat sich teilweise geändert. Unternehmenssitz 86152 Augsburg, Jesuitengasse 21 Gesellschafter Bischöflicher Stuhl der Diözese Augsburg, alleiniger Gesellschafter Stammkapital € 1.535.000,00 Kapitalrücklage € 1.482.583,76 Tochtergesellschaft Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg Aufsichtsrat Dr. Dr. Anton Losinger Vorsitzender Weihbischof, Augsburg Martin Lemke Stv. Vorsitzender Managing Director, Augsburg Dr. Andreas Magg Diözesan-Caritasdirektor, Augsburg Johannes Hintersberger Mitglied des Landtags, Augsburg Dr. jur. Sonja Vera Rapp Steuerberaterin, Kutzenhausen Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber Aindling, Alleinvertretungsberechtigter Mitgliedschaften KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin Katholischer Wohnungs- und Siedlungsdienst in Bayern e.V., München AdW Schwaben Arbeitsgemeinschaft schwäbischer Wohnungsunternehmen, Augsburg AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Düsseldorf Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V., Augsburg GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin VdW Verband Bayerischer Wohnungsunternehmen e.V., München (zugleich Prüfungsverband) Industrie- und Handelskammer Schwaben, Augsburg Beteiligungen LIGA Bank eG, Regensburg Münchner Hypothekenbank, München Sparda-Bank Nürnberg eG, Nürnberg St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Auf dem Weg zur Klimaneutralität Das St. Ulrichswerk will möglichst schnell klimaneutral werden. Dazu wird für jedes Objekt der exakte Energieverbrauch ermittelt. Die Kennzahlen, die der neue Nachhaltigkeitsbericht enthält, zeigen eine erfreuliche Tendenz. Bis 2050 will die EU die Netto-Emissionen von Treib- hausgasen auf Null reduzieren und als erster Konti- nent klimaneutral werden. An diesem sogenannten Green Deal orientiert sich auch das St. Ulrichswerk und hat dafür weitere Voraussetzungen geschaffen. So sank die durchschnittliche Emission pro Quad- ratmeter Wohnfläche um ca. 30 % und lag damit bereits unter der Zielvorgabe. Für das Jahr 2030 soll das CO2-Äquivalent pro Quadratmeter auf 16 und bis 2050 auf 12 sinken. Eine Software ermittelt die tatsächlichen Energiever- bräuche der verschiedenen Objekte bis hin zu den einzelnen Wohnungen. So erkennt das St. Ulrichs- werk sehr schnell, bei welchen Wohnanlagen bei- spielsweise eine energetische Sanierung besonders viel CO2 einsparen würde. Die vorliegenden Auswertungen zeigen: Das St. Ulrichswerk profitiert bereits heute davon, dass es in den vergangenen Jahren etliche Wohnanlagen energetisch ertüchtigt hat. Hinzu kommt, dass in der Energiekrise weniger geheizt wird. „Wir erreichen jetzt schon nahezu die Werte beim CO2-Ausstoß, die für 2030 anvisiert sind“, sagt Matthias Bronner, der als Bereichsleiter Innere Dienste das Thema Nach- haltigkeit verantwortet. Das CO2-Monitoring ist Teil des Nachhaltigkeitsbe- richts, den das St. Ulrichswerk fortan jedes Jahr frei- willig erstellt, um auch in diesem Bereich maximale Transparenz zu erzielen und über profunde Daten zu verfügen. Er liefert wichtige Erkenntnisse für grund- sätzliche Entscheidungen: Sanieren oder neu bauen? „Neue Vorgaben begünstigen aus ökologischer Sicht und unter Klimaschutzzielen eher Sanierungen. Aus ökonomischer Sicht und unter Berücksichtigung der steigenden Baukosten ist ein Neubau zu bevor- zugen. Hier gilt es je Einzelmaßnahme abzuwägen, welche Maßnahmen sinnvoll sind“, skizziert Matthi- as Bronner die aktuelle Problematik. Nach dem Drei-Säulen-Modell für nachhaltige Entwicklung sind ökologische, wirtschaftliche und soziale Aspekte zu vereinen. Gerade im sozialen St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Nachhaltigkeit 15 CO2-Äquivalent CO2-Äquivalente sind eine Maßzahl, um unterschiedliche chemische Verbindungen im Hinblick auf ihr Treibhaus- potenzial vergleichen zu können. Das CO2-Äquivalent für Methan auf 100 Jahre gerechnet beträgt 28. Es trägt damit 28-mal so stark zum Treibhauseffekt bei wie ein Kilogramm CO2. m o c . e b o d a . k c o t s - n u n i t r A : d l i B Wohnungsbau wird das immer schwieriger. Das Dilemma: Altbauten weisen zwar niedrige Mieten, dafür aber überdurchschnittlich hohe Nebenkosten wie fürs Heizen auf. Bei Neubauten sind die Mieten gehoben, dafür die Nebenkosten vergleichsweise niedrig. Das bedeutet: Nachhaltigkeit ist teuer – für Bauherren, Vermieter und Mieter gleichermaßen. Das neue CO2-Monitoring des St. Ulrichswerks ist auch ein Vorgriff auf eine ab 2023 geltende neue Regelung. Danach werden künftig auch Vermieter an der CO2-Steuer beteiligt, die bislang nur die Mie- ter bezahlen. Je niedriger die CO2-Emissionen, desto geringer der Vermieteranteil. Diese Regelung soll die Bereitschaft der Vermieter erhöhen, in energe- tische Sanierungen und erneuerbare Energien zu investieren. Bislang macht Gas 71 % des Energieverbrauchs der Immobilien des St. Ulrichswerk aus, der Rest entfällt auf Fernwärme und erneuerbare Energie. Das wird sich deutlich ändern, nicht nur wegen des russi- schen Angriffskriegs auf die Ukraine. Durchschnittliche Emissionen CO2-Äquivalent CO2-Emissionen St. Ulrichswerk kg/m² Zielwerte St. Ulrichswerk 30 25 20 15 10 5 0 2021 2022 2030 Prognose 2050 Prognose Nah-/Fernwärme aus Heizwerk allgemein – erneuerbarer Brennstoff 3 % Gaseinzelöfen 13 % Nah-/Fernwärme aus Heizwerk allgemein 13 % Anteil Energieträger Erdgas 71 % Klimaziele Deutschland 2020 2030 2040 2050 min. -40 % min. -55 % min. -70 % min. -40 % 18 % min. -65 % 30 % min. -88 % 45 % min. -80 bis -95 % klima- positiv 60 % Treibhausgas-Emissionen im Vergleich zu 1990 EU-Vorgaben Ziele Deutschland Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien am Bruttoendenergie- verbrauch Quelle: Umweltbundesamt/BMWK

16 Nachhaltigkeit So wird der ökologische Wohnungsbau forciert Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein. Das St. Ulrichswerk setzt deshalb verstärkt auf ökologischen Wohnungsbau. So werden Neubauten künftig grundsätzlich als Effizienzhaus 40 geplant. Die Ausgangslage ist klar: Der Klimawandel zwingt zum Handeln – und zum Umdenken. Um die Klima- ziele zu erreichen, sind zusätzliche Investitionen erforderlich, auch beim Wohnungsbau. Die rund 20 Mio. Gebäude hierzulande müssen deutlich spar- samer und die Baustoffe nachhaltiger werden. Das Immobilienunternehmen der Diözese Augsburg geht hier mit seinem Gesamtbestand von rund 1.400 Ein- heiten verantwortungsvoll voran: Neue Standards: Nach dem Wegfall der Förderung des KfW-55-Standards setzt das St. Ulrichswerk bei Neubauten auf den noch klimaschonenderen KfW- 40-Standard. Auch beim geplanten Familienzentrum in Neuburg/Donau (Baubeginn: Mitte 2023) wird der KfW-40-Standard umgesetzt. Dabei gibt es aufgrund der Mischnutzung (Familienzentrum mit Wohnun- gen, Kita und Café) keine staatliche Bauförderung. Ferner stattet das St. Ulrichswerk alle Neubauten mit Solaranlagen aus und begrünt die Dächer. Alles Facetten eines nachhaltigen, umweltschonenden und ökologischen Wohnungsbaus. bäude in Holzbauweise. Bei diesem Projekt wird eine ganzheitliche Software zur Planung und Ver- waltung von Gebäuden zum ersten Mal verwendet: BIM (Building Information Modeling). Im Gegensatz zur reinen 3D-Darstellung klassischer CAD-Program- me für die computergestützte Konstruktion werden bei BIM alle Komponenten bis hin zum einzelnen Heizungsrohr und alle am Projekt beteiligten Partner erfasst. Dank dieser umfassenden Vernetzung lässt sich beispielsweise der Energieverbrauch eines Gebäudes simulieren. Für den Holzneubau und den BIM-Einsatz hat das St. Ulrichswerk ein spezialisier- tes Architekturbüro engagiert. Durch die zusätzlichen Auflagen für mehr Nach- haltigkeit und den Wegfall von Zuschüssen sowie zinsgünstigen Darlehen wird es immer schwie- riger, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Der KfW-40-Standard rechnet sich nur sehr langfristig betrachtet. Dennoch sollte er es uns wert sein“, sagt Dipl.-Ing. Architekt Thomas Forster, Teamleiter Wohnungsbau. Forschung: Um neueste Erkenntnisse zu nutzen, kooperiert das St. Ulrichswerk mit der Hochschule Augsburg. So hat der Student Dominik Heckmann in seiner Masterarbeit über energieeffizientes Design am Beispiel des Bauvorhabens in der Frischstraße in Augsburg die Möglichkeiten zur Effizienzsteigerung und Dekarbonisierung aufgezeigt. Seine Erkenntnisse fließen in die Planungen des St. Ulrichswerks mit ein. Die gestiegenen (Bau-)Kosten schlagen sich zwangsläufig in höheren Mieten nieder. Ein Beispiel: Bei der Frischstraße in Augsburg läuft es im Rahmen des vom Staat geförderten Wohnungsbaus auf eine Kaltmiete von ca. 14,00 €/m2 hinaus. Davon erstat- tet die Stadt den Mietern, die über einen Wohn- berechtigungsausweis verfügen müssen, je nach Einkommen einen Teil. Heckmanns zentrale Erkenntnis: „Im Grunde sind er- neuerbare Energien die Lösung zur Klimaneutralität.“ Klimaneutralität sei nur mit der Installation einer Photovoltaik-Anlage möglich. Außerdem müsse die graue Energie der Gebäude verringert werden. „Eine wesentliche Stellschraube bildet hierzu die Verwen- dung von Holz in der Konstruktion.“ Innovation: Im Starnberger Stadtteil Hanfeld plant das St. Ulrichswerk erstmals ein großes Wohnge- Und auch wenn das St. Ulrichswerk offen für Neue- rungen rund um Nachhaltigkeit ist – eine geplante grüne Hausfassade genehmigte letztendlich die Stadt Augsburg nicht –, so gibt es klare Grenzen. Nicht alles, was technisch möglich wäre, wird auch umgesetzt. Nur was sich in der Praxis bewährt hat, kommt in Betracht. Die anerkannten Regeln der Technik bleiben auch rund um den klimaneutralen Gebäudebestand das Maß der Dinge. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Effizienzhaus-Stufe 40 Das Effizienzhaus ist der Standard für energie- sparende Gebäude. Die Kennzahl gibt an, wie energieeffizient ein Gebäude im Vergleich zu einem Referenzgebäude ist. Die Zahl 40 bedeutet, dass das Effizienzhaus nur 40 % Pri- märenergie eines Referenzgebäudes benötigt. Zudem liegt der Transmissionswärmeverlust bei nur 55 % des Referenzgebäudes. Der bau- liche Wärmeschutz ist somit um 45 % besser. Wer die Effizienzhaus-Stufe 40 erreicht und zusätzliche Anforderungen an die Nachhaltig- keit erfüllt, kann eine Förderung erhalten. m o c . e b o d a . k c o t s - r i a t e P : d l i B St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Die Sternschwestern sind mit dem Neubau in München-Schwabing, wo früher ihr Studienheim stand, sehr zufrieden. Die Wohnanlage bietet gehobene Ausstattung und bezahlbare Mieten. Mit Herzblut hatten die Sternschwestern seit 1962 ihr Studienheim im Münchner Stadtteil Schwabing ge- führt. Mieter waren anfangs Theologiestudenten im Freisemester, im Lauf der Jahre kamen immer mehr andere Studenten hinzu, die von der Haushalts- führung der Schwestern profitierten. 2015 sah sich der Orden jedoch gezwungen, die drei verbliebenen Schwestern abzuziehen, andere Ordensleute wurden mit der Leitung beauftragt. Kein leichter Schritt. Fast gleichzeitig häuften sich die Baumängel, deren Beseitigung stattliche Investitionen erfordert hätte. Schon in dieser Phase nahm das Sternkloster die Bera- tung von Fachleuten des St. Ulrichswerks in Anspruch. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Baubetreuung 21 Provinzökonomin Schwester M. Antonie Hümmer (rechts) und Schwester M. Regina Fox studierten die Baupläne und dokumentierten den Baufortschritt. Als das Studienheim im Jahr 2019 geschlossen wurde, hatte das Kloster bereits entschieden, an diesem sehr günstig gelegenen Platz einen Neubau zu errichten. Der Orden entschloss sich zur weiteren Zusammenarbeit mit dem St. Ulrichswerk, mit dem es bereits gute Erfahrungen gemacht hatte – sei es bei größeren Baumaßnahmen oder bei längerfristi- gen Hausverwaltungen. Was den Standort München betrifft, äußerte die Provinzökonomin Sr. Antonie: „Andere Gemeinschaften haben uns von ihren gu- ten Erfahrungen mit dem St. Ulrichswerk berichtet.“ Franziskanerinnen von Maria Stern Seit 1258 existiert die Gemeinschaft, das Kloster (Mutter- haus) befindet sich auf der Rückseite des Augsburger Rat- hauses beim Elias-Holl-Platz. Heute leben im Mutterhaus 34 Schwestern. Die Schwestern sind bzw. waren vor allem als Lehrerinnen, Erzieherinnen, Krankenschwestern und in der Pastoral tätig. Sie führten Schulen vor allem im Bistum Augsburg, deren Trägerschaft sie aufgrund der demografischen Entwicklung nach und nach ans Schulwerk der Diözese Augsburg übergaben. Heute ist die Ordensgemeinschaft im Bistum Augsburg, außerdem in Brasilien und Mosambik tätig. Das Immobilienunternehmen der Diözese Augsburg war für den Abriss über die Projektentwicklung bis hin zur Übergabe zuständig. Die Sterngemeinschaft wollte bezahlbaren Wohnraum schaffen und dabei vom Know-how des St. Ulrichswerks profitieren. Im Lauf der Planungen entwickelte das St. Ulrichs- werk mit den Ansprechpartnerinnen der Provinz- leitung des Klosters, wie der Baukörper aussehen sollte. Letztlich wurden 20 Wohnungen geplant. „Das St. Ulrichswerk weiß, wie die Wohnungen ausgestattet sein müssen, damit sie langfristig und gut zu vermieten sind“, sagt Schwester Antonie. Das Kloster schenkte dem St. Ulrichswerk viel Vertrauen, denn die Übergabe von Baudokumenten behielt es sich bis zum Ende der Maßnahme vor. Am 15. Dezember 2022 war die Bauabnahme. Die Schlüsselübergabe folgte im Januar 2023. Für die Schwestern aufgrund der Vorgeschichte ein ganz besonderer Moment. Stolz inspizierten die Teil- nehmerinnen dieser historischen Stunde die beiden kubischen Gebäude mit begrüntem Flachdach, den Balkonen, den gelungenen Außenanlagen und der großen Tiefgarage. Alles war gut geworden – und sogar pünktlich. „Wir haben sehr von der Erfahrung des St. Ulrichswerks profitiert“, resümiert Provinz- ökonomin Schwester M. Antonie Hümmer. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

22 Bautätigkeit Die wichtigsten Bauprojekte i Mindelheim: Kita St. Stephan punktet mit Form und Funktion Auf dem Gelände der Lautenwirtswiese in Mindelheim (Land- kreis Unterallgäu) entstand der Ersatzneubau für die Kita St. Ste- phan. Die fünf Kindergartengruppen mit jeweils mindestens 25 Kindern sind im Obergeschoss untergebracht, die zwei Gruppen der Krippenkinder im Erdgeschoss. Die zertifizierte Eine-Welt-Kita wurde im Juli 2022 eingeweiht. Den Zeitplan konnte das St. Ulrichswerk, der Projektsteuerer des Bauvorhabens, trotz der schwierigen Rahmenbedingungen wie Corona exakt einhalten. Die Architekturbüros Stadtmüller. Burkhardt.Graf.Architekten GbR und Holl+Partner GbR haben zusammen mit dem Ingenieurbüro Lutzenberger als Fachplaner alle Hürden erfolgreich umschifft. Die Mehrkosten aufgrund der Teuerungswelle während der knapp zweijährigen Bauzeit fielen vergleichsweise moderat aus. Eine Besonderheit des architektonisch gelungenen Gebäudes ist die große Küche. Da sich die Kita selbst versorgt, wird täglich frisch gekocht. Durch die Schächte im Dachraum dringt viel Tageslicht ins Innere, das spart Energiekosten. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

24 Bautätigkeit Augsburg: Eine gute Nachricht für Studenten In der Universitätsstadt Augsburg herrscht ein großer Wohnungsmangel für Studierende. Deshalb baut die Diözese mit der Kolpingstiftung als Vermieter und dem St. Ulrichswerk als Baubetreuer ein fünfgeschossiges Studentenwohnheim mit 78 barrierefreien Apartments. Die ca. 20 m² großen und lichten Apartments in der Salomon-Idler-Straße im Univiertel verfügen über ein eigenes Bad. Die Bewohner können die Gemeinschafts- küchen zum Kochen und Essen nutzen. Die Uni ist zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. Der Grundstückseigentümer, die Kath. Stadtpfarrkir- chenstiftung Zum Guten Hirten, hat der Diözese das Erbbaurecht übertragen. Für das Projekt stehen mit Fördermitteln der obersten Baubehörde 11,2 Mio. € zur Verfügung. Das Wohnheim soll zum Wintersemester 2024 bezugsfertig sein. Auch ein Gemeinschaftsraum und 38 Stellplätze sind vorgesehen. Rohrbach: Ein Häuschen für jede Kindergartengruppe Am Südhang des Ilmtals, direkt neben der denkmal- geschützten katholischen Pfarrkirche „Verklärung Christi auf dem Berge“, liegt der neugebaute Kinder- garten der Pfarrei. Das L-förmige Gebäude passt sich der Topographie an, die sechs neuen Häuser für die sechs Kindergartengruppen folgen kaskadenartig dem Hangverlauf in Rohrbach (Landkreis Pfaffen- hofen an der Ilm). In den Bau integriert sind auch die neuen Räumlichkeiten der Pfarrei. Die stark wärmegedämmte Holzrahmenbaukons- truktion unterschreitet den Neubau-Standard der Energieeinsparverordnung (ENEV) um 30 %. Die heimische Fichte prägt das Gebäude von außen (als Fassadenverkleidung mit mineralischer Beschich- tung) und von innen. Die Bauzeit für die 1.065 m² Nutzfläche betrug zwei Jahre.

Bautätigkeit 25 Dillingen: Bona-Campus schreitet zügig voran Die Fertigstellung des Bona-Campus in Dillingen schreitet zügig voran. Die Generalsanierung und die Aufstockung der Fachakademie für Sozialpädagogik sind abgeschlossen. Der Rohbau der Neubauten befin- det sich in der Endphase. Das Dach der Dreifach-Sport- halle ist geschlossen, das letzte Geschoss der Schule wird betoniert. Das Konzept sieht einen Ringschluss vor: Die St.-Bona- ventura-Realschule, das St.-Bonaventura-Gymnasium, die Fachakademie und der Neubau mit Sporthalle und Schulgebäude werden alle miteinander verbunden. Über den Winter 2023/24 werden begleitende Um- bauten im Bestandsgebäude ausgeführt. Alle Bau- maßnahmen am Bona-Campus dürften Ende 2024 abgeschlossen sein. Augsburg: Im Spickel wird zusätzlicher Wohnraum geschaffen Die sanierungsbedürftige Wohnanlage an der Augs- burger Frischstraße wurde 2021 abgebrochen. An diesem attraktiven Standort beim Siebentischwald im Stadtteil Spickel wird zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Im ersten Bauabschnitt entstehen in der Nähe der Haunstetter Straße und der Hochschule Augsburg 28 einkommensorientierte, geförderte Wohnungen, im zweiten Bauabschnitt folgen weitere neun. Für das Bauvorhaben steht ein Budget von 11,6 Mio. € zur Verfügung. Für die barrierefreien 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind ausreichend Tiefgaragen- und Fahrradstellplätze ge- plant, ebenso E-Ladestationen im Keller. Die ca. 44 bis ca. 105 m² großen Wohnungen sind über einen Aufzug erreichbar. Sie verfügen über nach Süden ausgerichte- te Loggien. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

26 Bautätigkeit Nördlingen: Das Flachdach bietet zusätzliche Spielfläche Die Kita St. Josef in Nördlingen (Landkreis Donau- Ries) erhält einen Ersatzneubau für ca. 125 Kinder. Die Nutzfläche von 1.100 m² ist für zwei Krippen-, drei Kin- dergarten- und eine Hortgruppe ausgelegt. Finanziert wird der Ersatzneubau auf dem Grundstück der Ka- tholischen Kirchenstiftung St. Salvator vom KiTA-Zent- rum St. Simpert und von der Stadt Nördlingen, dazu kommen Fördermittel des Freistaats Bayern. Der Bau ist mit rund 6,2 Mio. € veranschlagt, die Fertigstellung für Ende 2024 anvisiert. Die Kita wird zweigeschossig in Massivbauweise mit einem rückversetzten Obergeschoss gebaut. Dadurch entsteht auf dem Flachdach zusätzliche Spielfläche für die Krippenkinder. Das Heizungssystem wird an das örtliche Fernwärme- netz angeschlossen und auf dem Dach eine Photovol- taik-Anlage errichtet. Dadurch kann die Lüftungsanlage betrieben werden, die während der heißen Sommer- monate die kühle Nachtluft ins Gebäude pumpt und gegen die Aufheizung des Gebäudes wirkt. Augsburg: Energieeffizient wohnen im Wolframviertel Das St. Ulrichswerk schichtet den eigenen Woh- nungsbestand um. Das Ziel: energieeffizientere Wohnanlagen mit mehr Wohnraum. Die Häuser an der Wolframstraße, unweit des Spickelbades, gehören zum Kernbestand. Zwei Bauabschnitte wurden bereits realisiert. Im dritten Bauabschnitt weicht ein sanierungsbe- dürftiges Gebäude mit 42 Wohnungen. An dessen Stelle entstehen 52 moderne Wohnungen mit Tiefgarage. Die Planungen sehen 2- bis 4-Zimmer- Wohnungen von 55 m² bis 93 m² mit Balkonen vor. Alle Geschosse werden barrierefrei mit Aufzügen verbunden. Die Außenanlagen weisen Spielplatz, Park-, Fahr- rad- und Müllabstellplätze auf. Für die Baumaßnah- me stehen rund 17 Mio. € zur Verfügung. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Bautätigkeit 27 Augsburg: Wohnanlage in Lechhausen modernisiert Die Anlage aus den 70er Jahren in der Waibelstr. 4-12 in Augs- burg-Lechhausen umfasst zwei Gebäude mit insgesamt 56 Woh- nungen und eine Tiefgarage mit 28 Stellplätzen. Die Gebäude bekamen neue Fenster und neue Bäder. Die Wärme- und Wasserversorgung wurde technisch überarbei- tet, die Tiefgarage saniert sowie eine neue Feuerwehrzufahrt geschaffen. Im Außenbereich kamen Fahrradstellplätze und Sträucher dazu, der Rasen wurde neu gesät. Die Baukosten be- tragen rund 6 Mio. €. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen verfügen über eine Loggia, einen Balkon oder im obersten Geschoss über eine Dachterras- se. Alle vier Etagen sind mit einem Aufzug erreichbar. Rund die Hälfte der Wohnungen in einer ruhig gelegenen Siedlung sind barrierefrei erreichbar. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Kaufering: Fassade isoliert, Bäder erneuert Die Sanierung der Gebäude aus den frühen 80er Jahren in der Kivostr. 6-16 in Kaufering (Landkreis Landsberg) erfolgt im Be- stand. 2023 wird die Baumaßnahme fertiggestellt. Die Gebäude erhalten eine isolierte Fassade, zudem werden die technischen Anlagen wie Heizkörper, die hydraulisch abgegli- chen werden, die Versorgungsleitungen für Wasser und Abwas- ser sowie die Bäder und WCs erneuert. Die Baukosten belaufen sich auf rund 3,5 Mio. €. Die 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen der sechs Gebäude sind ca. 57 m² bis ca. 100 m² groß und mit einer Terrasse oder einem Balkon ausgestattet. Auf dem Gelände gibt es auch einen Spielplatz und in unmittelbarer Nähe Geschäfte für den alltäglichen Bedarf. Benediktbeuren: Am Klosterweiher entstehen Apartments für Studenten Die Kolpingstiftung Augsburg betreibt in Benediktbeu- ern (Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen) ein Studen- tenwohnheim. Aufgrund des Mangels an Wohnheim- plätzen will sie nun weitere 47 Apartments in drei Häusern errichten. Zwei Apartments werden rollstuhlgerecht geplant. Die restlichen 45 Apartments sind jeweils rd. 15 m² groß und verfügen über ein eigenes Bad. Je Geschoss steht eine Gemeinschaftsküche zur Verfügung. Ein Gemein- schaftsraum soll das studentische Leben anregen und Platz für kleinere Veranstaltungen bieten. In den Außenanlagen sind Fahrrad- und Müllabstellplätze geplant. Die Baukosten werden mit rund 7,8 Mio. € veranschlagt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Bautätigkeit 29 St. Ottilien: Der Ersatzneubau fürs Gymnasium wird immer konkreter Im Herzen des Klosterdorfes der Erzabtei Sankt Ottilien (Landkreis Lands- berg) wird der Schulstandort durch einen Ersatzneubau langfristig gesichert. In Absprache mit dem Orden der Missionsbenediktiner wird das neue Rha- banus-Maurus-Gymnasium (RMG) in das Gesamtensemble integriert. Das dreizügige Gymnasium mit Doppel-Sporthalle wird aus zwei getrennten Gebäuden bestehen und in zwei Bauabschnitten realisiert: zunächst dem Schul- und dann dem Veranstaltungsgebäude. Im Frühjahr, nach Abschluss der Entwurfsplanung, werden die Bauanträge gestellt. 2024 folgt der Abriss der Bestandsgebäude des ersten Bauabschnitts. Vorher werden Interims- baukörper für die Schulräume und die Sporthalle errichtet. Nach einer Bauzeit von zweieinhalb Jahren für das Schulgebäude folgt der restliche Abbruch und der Neubau der Sport- und Veranstaltungshalle. Nach weiteren zwei Jahren Bauzeit wird das RMG fertig sein. Weißenhorn: An die Kindertagesstätte St. Maria wird angebaut Seit Ende 2022 wird bei der Kita St. Maria in Wei- ßenhorn (Landkreis Neu-Ulm) angebaut. Dazu war der gesamte Kindergarten übergangsweise ins ehemalige Pfarrgemeindehaus St. Christo- phorus umgezogen. Ein Großteil des alten Kindergartens wurde ab- gerissen.Für rund 3,1 Mio. € plant und betreut das Team um „die architekturwerkstatt“ aus Weißenhorn den Anbau mit drei Kindergarten- gruppen, Mehrzweckraum, Speiseraum und Nebenräumen.Bis Ende 2023 wird der Anbau be- zugsfertig sein. Das Heizungssystem wird an das örtliche Fernwärmenetz angeschlossen und auf dem Dach eine Photovoltaik-Anlage zusammen mit der Energievision-Genossenschaft errichtet. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

30 Bautätigkeit Bautätigkeit 30 Augsburg: CO2-Neutralität ist das Ziel der energetischen Sanierung Das Wohngebäude in der Karlsbader Stra- ße 45-51 im Augsburger Stadtteil Hammer- schmiede wird in zwei Bauabschnitten saniert und instandgesetzt. Der erste Bauabschnitt wurde 2022 abgeschlossen. Mit dem zweiten Bauabschnitt wurde im März 2023 begonnen. Voraussichtlich im September 2023 soll die Modernisierung in Höhe von ca. 3,7 Mio. € abgeschlossen sein. Ein Wärmedämmverbundsystem und der Austausch der alten Holzfenster gegen stark gedämmte Kunststofffenster wird den Energieverbrauch sehr stark reduzie- ren. Um eine CO2-Neutralität des Objekts zu erreichen, ist zudem der Einbau einer Photovoltaik-Anlage geplant. Die 38 Wohneinheiten und der Garagenhof aus dem Jahr 1981 wurden nicht nur saniert, sondern auch optisch aufgewertet. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Bericht des Aufsichtsrats 31 Bericht des Aufsichtsrats Im Geschäftsjahr 2022 hielt der Aufsichtsrat ins- gesamt vier Sitzungen ab, bei denen die anste- henden Geschäfte der Gesellschaft erörtert und die entsprechenden Beschlüsse gefasst wurden. Die Geschäftsführung ist ihren Informationspflich- ten nachgekommen und hat den Aufsichtsrat über die aktuelle Lage, die Entwicklung sowie wichtige Vorgänge des Unternehmens und grundsätzliche Fragen informiert. Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten ausreichend Gelegenheit, sich mit den Be- richten und Beschlussvorlagen auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen. Vom Jahresabschluss einschließlich des Lageberichts für das Geschäftsjahr hat der Aufsichtsrat Kenntnis genommen. Die Geschäfte der Gesellschaft wurden in Übereinstimmung mit Gesetz und Gesellschafter- vertrag durchgeführt. Der Jahresabschluss und der Lagebericht zum 31.12.2022 wurde durch den Ver- band der bayerischen Wohnungsunternehmen e.V. geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestäti- gungsvermerk versehen. Vom Prüfungsergebnis hat der Aufsichtsrat zustim- mend Kenntnis genommen und keine Einwände erhoben. Der Aufsichtsrat genehmigt den vorgeleg- ten Jahresabschluss zum 31.12.2022 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung dessen Feststellung. Der Vorschlag zur Gewinnverwendung wird eben- falls zur Annahme empfohlen. Der Aufsichtsrat bittet die Gesellschafterversamm- lung um die Entlastung der Geschäftsführung für die Tätigkeit im Jahr 2022 und beantragt auch für sich die Entlastung für diesen Zeitraum. Der Geschäftsführung sowie dem gesamten Team der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH gilt für das Jahr 2022 ein besonderer Dank für das be- ständige Engagement und die geleistete Arbeit. Augsburg, 31. März 2023 Dr. Dr. Anton Losinger Weihbischof St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

32 Lagebericht Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 A. Grundlagen des Unternehmens Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wurde am 22.12.1952 gegründet und ist unter der HRB Nummer 6211 im Handelsregister beim Amtsge- richt Augsburg eingetragen. Gesellschafter ist zu 100 % der Bischöfliche Stuhl der Diözese Augsburg. Das Kerngeschäft der St. Ulrichswerk der Diöze- se Augsburg GmbH liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung von eigenem und fremdem Wohnungsbestand. Die Unterstützung kirchlicher Einrichtungen bei der Realisierung von Bauaufgaben und der Entwicklung von Immobilien sind weitere Geschäftsfelder. Das Unternehmen besitzt Objekte, die sich über das gesamte Bistumsgebiet erstrecken. Die Kernstand- orte liegen in Augsburg, Landsberg, Neu-Ulm und Kempten. Als kirchliches Wohnungsunternehmen werden wir unserer sozialen Verantwortung der Wohnungs- versorgung für die Menschen im Bistum Augsburg gerecht und bieten vielen Menschen ein sicheres Zuhause. Die Wohnbedürfnisse der Menschen werden durch einen Wohnungsmix aus Neubauten und moderni- sierten Altbeständen erfüllt. Durch die Modernisie- rungstätigkeit werden der Ausbau- und der Energie- standard laufend verbessert. B. Wirtschaftsbericht I. Gesamtwirtschaftliche und regionale Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch im Jahr 2022 war die kon- junkturelle Lage in Deutschland durch die anhaltenden- de Corona-Pandemie gekennzeichnet. Es ist weiterhin mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur durch Insolvenzen und Entlassungen sowie mit geringeren Investitionen der öffentlichen Haushalte aufgrund von finanziellen Belastungen bedingt durch die Coronavirus- Pandemie zu rechnen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2022 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) jedoch um 1,9 % höher als im Jahr 2021. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2022 um 0,7 % höher. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2022 gegenüber 2021 um 7,9 %. Im Jahr 2022 betrug die Arbeitslosenquote in Deutsch- land 5,7 %. Im Jahresdurchschnitt waren 2,4 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 200.000 weniger als im Jahr zuvor. Die Erwerbstätigkeit stieg im November 2022 auf 45,6 Millionen Menschen, das waren 600.000 mehr als im November 2021. Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem Vorjahr nochmals gesteigert werden. In der Stadt Augsburg lag die Unterbeschäftigungsquote im Dezember 2022 bei 7,1 % (Vj. 6,6 %). Die Europäische Zentralbank (EZB) hat zum ersten Mal seit 2011 den Leitzins für den Euroraum angehoben. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Lagebericht 33 Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt eine Vielzahl von bautechnischen Erforder- nissen, die ebenfalls mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein beson- derer Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für Einkommensschwächere zu legen. Regionale Rahmenbedingungen An den Standorten des Unternehmens besteht weiterhin eine hohe Nachfrage auf dem Immobi- lienmarkt. Sowohl im Wohnungseigentumssektor als auch bei Mietwohnungen übersteigt die Nachfrage das Angebot. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen wer- den verstärkt nachgefragt. Unverändert hoch ist der Bedarf nach qualitativ hochwertig modernisierten Wohnungen. Des Weiteren wird verstärkt das Au- genmerk auf den sozialen Wohnungsbau gelegt, um der anhaltenden Wohnungsnot entgegenzuwirken. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs an so- zialem Wohnungsbau ist der Neubau bedarfsgerech- ter, öffentlich geförderter Wohnungen an unseren Kernstandorten weiterhin dringend notwendig. Der Refinanzierungssatz für den Euroraum liegt nun bei 3,5 %. Experten prognostizieren auch in den nächsten Monaten einen weiteren Anstieg der Zinsen. Die Zinserhöhungen wirkten sich negativ auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. Aus der Corona-Pandemie sowie dem Ukraine-Krieg ist weiterhin mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unter- nehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instand- haltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Da- rüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Branchenspezifische Rahmenbedingungen Von Januar bis November 2022 wurde in Deutsch- land der Bau von insgesamt 321.757 Wohnungen genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen für Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an be- stehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 5,7 % Baugenehmigungen von Wohnun- gen weniger als im Vorjahreszeitraum. In den ersten elf Monaten 2022 stieg die Zahl der Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser um 1,2 %. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Zweifami- lienhäuser sank um 10,1 %, die Genehmigungen für neue Einfamilienhäuser gingen um 15,9 % zurück. Auch im Bauhauptgewerbe kam es bereits 2021 im Kielwasser der Corona-Krise zu massiven Material- engpässen. Eine Folge dieser Krise waren Preiserhö- hungen. Die drohende Gasknappheit sowie hohe Inflation belasten die Konjunktur. Deutschland steht an der Schwelle zur Rezession. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Modernisierungen/ Instandhaltungsmaßnahmen Gemäß der mittelfristigen Unternehmensplanung wurden in der Hausbewirtschaftung 2022 Moderni- sierungen (T€ 1.713,3) und Instandhaltungsmaßnah- men (T€ 2.678,8) umgesetzt. Folgende Objekte wurden umfassend modernisiert und die Kosten aktiviert: • Augsburg, Waibelstraße (T€ 1.713,3) Energetische Modernisierung der Außenhülle: Erneu- erung der Fenster inkl. Lüftungskonzept, Dämmung der Fassade, Flachdacherneuerung inkl. Dämmung, ebenso Dämmung der untersten Geschossdecke, Einbau einer Gas-Brennwertzentralheizung mit Wasseraufbereitung, Sanierung der Bäder mit Lüf- tung, Erneuerung der Elektro-Installation von den Hauszählern bis zu den Wohnungsabsicherungen, Er- neuerung der Elektroanschlüsse für Waschmaschine und Trockner in den Bädern sowie der Lüfter in den Bädern und Küchen. Erneuerung der Treppenhaus- beleuchtung, der Sprechanlage, der Antennen und Telefonleitungen, einschließlich der Schließanlage, Überarbeitung der Außenanlagen und Sanierung der Tiefgarage. 34 Lagebericht II. Geschäftsverlauf Die Gesellschaft war im Berichtszeitraum im We- sentlichen mit der Modernisierung der Waibelstraße und Instandhaltung ihrer Gebäude, mit der Vorberei- tung der Neubaumaßnahme Frischstraße I. + II. BA und Wolframstraße III. BA in Augsburg sowie mit der Verwaltungsbetreuung und Baubetreuung für Dritte beschäftigt. Seit Beginn der Coronavirus-Krise zu Jahresbeginn 2020 waren lediglich in geringem Umfang negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung zu ver- zeichnen. Sie betrafen in untergeordnetem Umfang Ausfälle bei Mietforderungen sowie in Einzelfällen Verzögerungen bei laufenden Bau- und Instandhal- tungsmaßnahmen. Daher wurde bzgl. der beobach- teten Leistungsindikatoren die Erwartung für den Berichtszeitraum durch die Coronavirus-Krise nicht maßgeblich beeinflusst. Jedoch wurden steigende Angebotspreise im Bereich des Neubaus und der Bestandssanierung festgestellt, welche sich in den zukünftigen Jahren niederschlagen werden. Bestandsbewirtschaftung Im Bestand befinden sich zum 31.12.2022 insgesamt 1.315 Wohneinheiten, 10 Gewerbeeinheiten und 632 Garagen/Stellplätze. Insgesamt bewirtschaftete die Gesellschaft am Bilanzstichtag eine Wohn- und Nutzfläche von 81.782,10 m². Vom gesamten Wohnungsbestand sind zum Bilanz- stichtag noch 378 Einheiten (Vj. 378) preisgebunden. Die Preis- und Belegungsbindung des überwiegen- den Teils der Wohnungen beträgt noch mehrere Jahre. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der vorgegebenen Kostenmiete möglich. Zum Bilanzstichtag betrug der Wohnungsleerstand 58 Einheiten. Die Leerstandsquote lag am Stich- tag bei rd. 4,4 % (Vj. 2,3 %) und damit über dem Vorjahresniveau. Darin enthalten sind 42 Wohnein- heiten aus der Entmietung der Wolframstraße 18 aufgrund eines geplanten Neubaus. Die Fluktuationsquote lag im Berichtsjahr mit 7,8 % geringfügig unter dem Vorjahreswert (9,9 %). Die Mietausfallquote der Jahressollmiete lag bei 2,4 % (Vj. 1,9 %) und damit höher als im vergange- nen Jahr. Die durchschnittliche Unternehmensnettomiete liegt bei 6,58 €/m² (Vj. 6,61 €/m²). Der leichte Rückgang ist auf die Entmietung der Wolframstraße 18 zurück- zuführen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

36 Lagebericht Neubaumaßnahmen Im Jahr 2021 wurde mit den Abrissarbeiten der Frischstraße begonnen und 2022 fortgeführt. Der Baubeginn des I. BA der Frischstraße mit 28 Wohn- einheiten wurde aufgrund der langen Genehmi- gungsverfahren sowie der Preisentwicklungen auf das Jahr 2023 verschoben. Des Weiteren wurde 2022 der Abriss des III. BA der Wolframstraße vor- bereitet und die Entmietung von 42 Wohnungen durchgeführt. Die Neubaumaßnahmen sollen mit EOF-Mitteln finanziert werden. Insgesamt sind zum Bilanzstichtag Bauvorbereitungskosten in Höhe von T€ 1.683,8 angefallen. Fremdverwaltung Im Rahmen der Fremdverwaltung betreute das St. Ulrichswerk 2.495 Wohnungen und 215 Gewerbe mit einer Wohn- und Nutzfläche von 253.947,84 m² sowie 2.900 Garagen/Stellplätze. Baubetreuung In der Baubetreuung wurden insgesamt 61 Neu- bau- und Sanierungsprojekte betreut. Davon wurden 16 Projekte honorarmäßig abgerechnet. 45 Pro- jekte sind noch im Bau. Das Projektvolumen zum Jahresende beträgt rund 248 Mio. €. Die Projekte befinden sich in unterschiedlichen Projektphasen. Die Auftragslage der Baubetreuung ist auch in den Folgejahren durch langfristige Aufträge gesichert. Personal und Organisation Zum Bilanzstichtag beschäftigte die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH 52 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 40 in Vollzeit, 12 in Teilzeit. Es wurden im Geschäftsjahr 7 Mitarbeiter eingestellt und 6 Mitarbeiter haben das Unternehmen verlas- sen. Beata Mandela wohnt seit rund 30 Jahren sehr gerne in der Waibelstraße in Augsburg-Lechhausen. Mit dem Ergebnis der Sanierung ist sie hoch zufrieden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Lagebericht 37 III. Wirtschaftliche Lage Die wirtschaftliche Lage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH hat sich gegen- über dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Das Jahresergebnis entspricht der Prognose. Die Ertragslage ist zufriedenstellend, die Finanzverhältnisse und Vermögenslage sind geordnet. Die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv. 1. Ertragslage Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres von T€ 1.303,6 (Vj. T€ 1.438,9) setzt sich wie folgt zusammen: 2021 T€ 604,1 -56,2 127,7 33,6 94,1 675,6 Veränderung T€ 580,3 42,7 114,0 60,6 53,4 737,1 327,3 1.002,9 300,7 -932,6 -436,0 -135,3 Ertragslage Hausbewirtschaftung Bautätigkeit/Modernisierung Betreuungstätigkeit davon Fremdverwaltung davon Baubetreuung Betriebsergebnis Sonstiger Bereich Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 2022 T€ 1.184,4 -13,5 241,7 94,2 147,5 1.412,7 -109,1 1.303,6 Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,0 436,0 Jahresüberschuss 1.303,6 1.438,9 Im Geschäftsjahr 2022 konnten Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von T€ 8.869,4 (Vj. T€ 8.785,9) erzielt werden. Der Anstieg des Hausbewirtschaftungsergebnisses ist im Wesentlichen auf niedrigere Instandhaltungskosten sowie auf geringere Verwaltungskosten zurückzuführen; dadurch wird der Rückgang der Sollmieten aufgrund der Entmietung nicht sichtbar. Die Verwaltungserlöse inkl. der Bestandsveränderungen für technische Betreuungsleistun- gen in der Fremdverwaltung in Höhe von T€ 2.198,5 (Vj. T€ 1.933,5) sind im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Grund hierfür sind Anpassungen der Treuhandverträge. Demgegenüber stehen höhere Verwaltungskosten. In diesem Bereich wurde ein Ergebnis in Höhe von T€ 94,2 (Vj. T€ 33,6) erwirtschaftet. Die Erlöse der wirtschaftlichen Baubetreuung liegen unter Berücksichtigung der Bestands- veränderungen der Unfertigen Leistungen bei T€ 1.521,9 (Vj. T€ 1.612,4). Das Geschäfts- ergebnis der Baubetreuung betrug im Geschäftsjahr T€ 147,5 (Vj. T€ 94,1). Das Ergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr aus einem niedrigeren Saldo aus den Erlösen und den Bestandsveränderungen sowie gesunkenen verrechneten Verwaltungskosten zusammen. Der Sonstige Bereich beinhaltet im Wesentlichen die Umsatzerlöse aus der Geschäftsbe- sorgung, die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Abbruchkosten. Die Ertragslage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ist zufriedenstellend. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

38 Lagebericht 2. Vermögenslage Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im We- sentlichen auf den Zugang der Modernisierungskosten sowie der Bauvorbereitungskosten zurückzuführen, dem die planmäßigen Abschreibungen und die Sonderab- schreibung der Wolframstraße Bauabschnitt III gegen- überstehen. Der Rückgang des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch die Abnahme der unfertigen Leistungen von T€ 958,1 und die Abnahme der sonstigen Vermögensge- genstände von T€ 116,8 zurückzuführen. Das Eigenkapi- tal erhöhte sich durch den erzielten Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.303,6. Die Veränderung der Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um T€ 121,3. Grund hierfür ist ein Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalutie- rungen in Höhe von T€ 2.351,7, dem vorzeitige Dar- lehensrückzahlungen mit T€ 1.351,7 und Tilgungen mit T€ 790,3 sowie ein Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 117,8 gegenüberstehen. Langfristige Investitionen einschließlich der Grund- stücksvorräte und Bauvorleistungen in Höhe von T€ 75.900,0 werden durch Eigenmittel (T€ 51.713,7) und langfristige Objektfinanzierungsmittel (T€ 28.317,3) vollständig abgedeckt. Darüber hinaus ergibt sich eine Kapitalreserve von T€ 4.131,0. Die Vermögenslage des St. Ulrichswerkes ist geordnet. Fassade isoliert, Bäder erneuert: Das Ergebnis der Sanierung in der Kivostraße 6-16 in Kaufering kann sich sehen lassen. Vermögens- und Kapitalstruktur 31.12.2022 31.12.2021 Veränderung T€ % T€ % T€ Vermögensstruktur Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Gesamtvermögen Kapitalstruktur Eigenkapital Rückstellung für Bauinstandhaltung Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzung Gesamtkapital 75.642,2 11.717,5 124,6 87.484,2 50.842,4 871,3 0,0 346,0 35.150,2 274,4 87.484,2 86,5 % 13,4 % 0,1 % 100,0 % 58,1 % 1,0 % 0,0 % 0,4 % 40,2 % 0,3 % 100,0 % 74.430,7 12.727,7 139,9 87.298,3 49.538,9 1.952,1 0,0 437,2 35.077,4 292,7 87.298,3 85,3 % 14,5 % 0,2 % 100,0 % 56,7 % 2,2 % 0,0 % 0,5 % 40,3 % 0,3 % 100,0 % 1.211,5 -1.010,2 -15,3 185,9 1.303,5 -1.080,8 0,0 -91,2 72,8 -18,3 185,9 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Lagebericht 39 3. Finanzlage Die Kapitalflussrechnung weist für das abgelaufene Geschäftsjahr folgende Daten aus: Finanzlage Finanzmittelfonds zum 01.01. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2022 T€ 3.352,4 2.807,1 -2.780,4 -9,2 2021 T€ 5.150,4 691,7 -2.329,6 -160,1 Veränderung T€ -1.798,0 2.115,4 -450,8 150,9 Finanzmittelfonds zum 31.12. 3.369,9 3.352,4 17,5 Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH richtet ihr Finanzmanagement überwie- gend auf den Einsatz von Eigen- und langfristigen Fremdmitteln aus. Der zum 31.12.2022 verbleibende Finanzmittelbestand von T€ 3.369,9 liegt im geplanten Bereich. Die Zahlungsmittel werden im Geschäftsjahr 2023 überwiegend für die Neubaumaßnah- men in Augsburg, Frischstraße Bauabschnitt I, der Wolframstraße Bauabschnitt III sowie für Weßling, Schulstraße verwendet. Die Finanzverhältnisse des St. Ulrichswerk sind geordnet. IV. Finanzielle Leistungsindikatoren Die Gesamtkapitalrentabilität ist gegenüber dem Vorjahr mit 1,9 % (Vj. 1,6 %) leicht gestiegen. Des Weiteren sind nachfolgend ausgewählte Kennzahlen zur Beurteilung des Unterneh- mens dargestellt. Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2022 Ist-Wert 58,1 2,6 34,6 18,5 5,9 2022 Prognose 53,5 3,1 23,3 20,2 6,1 2021 Ist-Wert 56,7 2,0 33,0 18,4 6,1 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

40 Lagebericht C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht I. Prognosebericht Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wird die bisher eingeschlagene Modernisierungs- und Neubaustrategie fortführen. Für die beobachteten finanziellen Leistungsindikato- ren erwartet die Gesellschaft auf Basis der Unter- nehmensplanung (Stand: Dezember 2022 – über- arbeitet 03/2023) folgende Entwicklung: Die Unternehmensleitung erwartet ein positives Ergebnis von rund T€ 900 bis T€ 1.100. Das Unternehmen plant im Geschäftsjahr 2023 mit Umsatzerlösen in Höhe von T€ 13.280. Davon entfal- len auf den Bereich der Hausbewirtschaftung rund T€ 9.420, auf die Fremdverwaltung T€ 1.890 und auf die Betreuungstätigkeit T€ 1.850. Im Jahr 2023 werden die Neubaumaßnahmen in Augsburg, Frischstr. Bauabschnitt I (T€ 2.500) und Wolframstr. Bauabschnitt III (T€ 3.900) begonnen sowie die Maßnahme in Weßling – Schulstraße (T€ 300) vorbereitet. Für 2023 beträgt der Etat im Bereich der Bestands- erhaltung für reine Instandsetzungsmaßnahmen rund T€ 2.464. Darin enthalten ist die Großinstand- setzungsmaßnahme der Kivostraße in Kaufering mit T€ 1.388, die 2023 fertiggestellt wird. Die Finanzierung der Investitionen im Jahr 2023 ist gesichert. Es ergeben sich für das Unternehmen folgende Pro- gnosewerte für 2023 bei den finanziellen Leistungs- indikatoren: Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirt- schaftlichen Umfelds sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Kriegs macht es dabei schwierig, negative Auswir- kungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen. Verlässliche Angaben zum Einfluss des anhaltenden Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts quantitativ daher nicht möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und der darauffolgenden wirtschaftlichen Erholung ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Für die Gesellschaft sind die demografische Entwicklung, die Anforderungen an einen nachhaltigen Gebäudebestand und der weiterhin hohe Bedarf an Mietwohnungen Anlass, mit der eingeschlagenen Neubau- und Modernisierungsstrategie fortzufahren. Die prognostizierten Umsatzerlöse im Bereich der Dienstleistungen lassen sich nach Einschätzung der Ge- sellschaft nur bei einer stabilen allgemeinen wirtschaftlichen Lage erreichen. Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots an preisgünstigen, freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen will die Gesellschaft der Stadt Augsburg in den kommenden Jah- ren zusätzlichen Wohnraum durch Neubauten bereitstellen. Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2023 Prognose 55,3 2,0 32,9 22,2 5,6 2022 Ist-Wert 58,1 2,6 34,6 18,5 5,9 2021 Ist-Wert 56,7 2,0 33,0 18,4 6,1 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Lagebericht 41 II. Risikobericht Das Risikomanagementsystem des St. Ulrichswerks setzt sich aus dem internen Kontroll-, dem Controlling- und dem Risikofrühwarnsystem zusammen. Es ist darauf ausgerich- tet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Die Bewertung und die Analyse dieser Risiken erfolgt durch die Entscheidungsträger des Unternehmens. Das Unterneh- men setzt ein Kennzahlensystem ein, das betriebs- und fi- nanzwirtschaftliche sowie leistungsorientierte Werte enthält. Aus der Corona-Pandemie und dem Ukraine-Krieg ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft zu rechnen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Ge- nehmigungsverfahren, bei der Durchführung von Instandhal- tungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundenen operativen Risiken sowie ggf. mit verschlech- terten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Ent- wicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risiko- managementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten. Die 2022 drastisch gestiegenen Energiepreise und die damit einhergehende Kostensteigerung der Heizkosten können die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigen. Hieraus kön- nen Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energe- tischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Be- triebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Zudem kann der Ukraine-Krieg erneut zu Versorgungsengpäs- sen sowie wieder steigenden Energiekosten und mithin der Betriebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit ver- schlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Die Ge- schäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagement- systems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungs- sicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energie- träger Gas mildern. Infolgedessen wird die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ihre Klimastrategie überarbeiten bzw. anpassen. Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Liefer- ketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisie- rung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instand- haltungsstau kommen. Für die Gesellschaft waren für 2022 keine bestandsgefähr- denden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeiti- gem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht. Nachfolgend werden die Risiken entsprechend ihrer Bedeu- tung aufgeführt, wobei die hohen Risiken zuerst genannt werden: Bauwirtschaft Die Gesellschaft rechnet auch im Jahr 2023 mit einer Erholung der Baupreise aufgrund einer Entspannung des Auftrags- bestandes bei den Bauunternehmen. Dennoch kann es noch zu Verzögerungen bei den Neubaumaßnahmen, Instandhal- tungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen kommen. Personal Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Perso- nal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Compliance und Recht Das Unternehmen hat zur Begrenzung dieser Risiken Maß- nahmen ergriffen, welche insbesondere die Bereiche IT-Si- cherung, Compliance und Vertretungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem betreffen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

42 Lagebericht III. Chancenbericht Das St. Ulrichswerk geht davon aus, dass weiterhin die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten anhält, sodass mit einer zunehmen- den Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohnraum gerechnet werden kann. Branche und Markt Die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren weiter anhalten. Der Bau von geförderten Wohnungen ist somit weiterhin unver- zichtbar. Finanzierung und Liquidität Im Bereich der originären Finanzinstrumente soll verstärkt auf günstige Förderdarlehen für die Mo- dernisierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden und somit die guten Zinskonditionen und Zuschüsse ausgenutzt werden. Das Kloster der Franziskanerinnen von Maria Stern liegt direkt beim Augsburger Rathaus. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Lagebericht 43 IV. Zusammenfassende Einschätzung von Chancen und Risiken Das Risikomanagement ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risiko- änderungen identifiziert sowie quantifiziert. Daraus werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen abgeleitet. Dies ermöglicht es, die Risiken frühzeitig zu erkennen und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. Aufgrund des Ukraine-Krieges ist es zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich, Aussagen zur weiteren wirtschaftlichen Entwicklung des St. Ulrichswerkes zu treffen. Dennoch gehen wir davon aus, dass die negativen Auswir- kungen auf die Gesellschaft und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen Auswirkungen auf unsere weitere Planung haben werden. D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Grundsätzlich zielt das Unternehmen darauf ab, Risiken aus der Verwendung von Finanz- instrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Derzeit erfolgt keine langfristige Anlage von Geldmitteln. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Die Fremdfinanzierungen enthalten keine Fremdwährungskredite. Besondere Finanzinstru- mente, insbesondere Sicherungsgeschäfte, werden nicht eingesetzt. Zur Vermeidung eines sogenannten Klumpenrisikos verteilen sich die Darlehensver- bindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten. Augsburg, den 31. März 2023 Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

44 Handelsbilanz Bilanz zum 31.12.2022 Aktiva ANLAGEVERMÖGEN 31.12.2022 € 31.12.2021 € Immaterielle Vermögensgegenstände 55.744,00 82.228,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Ausgleichsanspruch aus Treuhandverbindlichkeiten Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 72.231.832,70 1.480.000,00 165.672,01 1.683.786,89 25.000,00 172,00 75.642.207,60 214.905,70 6.015.196,06 29.748,36 133.426,27 394.794,75 67.969,32 1.237.532,37 253.954,82 3.369.922,74 11.717.450,39 42.852,47 81.737,00 124.589,47 72.188.396,70 1.507.240,00 141.315,01 486.331,03 25.000,00 172,00 74.430.682,74 214.905,70 6.973.272,19 31.983,81 61.934,00 274.417,78 65.171,96 1.354.300,18 399.319,64 3.352.389,14 12.727.694,40 44.221,31 95.574,25 139.795,56 Bilanzsumme 87.484.247,46 87.298.172,70 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Handelsbilanz 45 Passiva EIGENKAPITAL Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 767.500,00 Andere Gewinnrücklagen 45.753.788,35 Jahresüberschuss RÜCKSTELLUNGEN Rückstellung für Bauinstandhaltung Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: € 98.647,08; Vj. € 39.695,72) Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 31.12.2022 € 1.535.000,00 1.482.583,76 46.521.288,35 1.303.575,55 50.842.447,66 871.253,66 345.976,71 1.217.230,37 27.429.508,54 725.043,69 5.923.909,55 674.217,41 26.311,49 117.252,40 253.954,82 35.150.197,90 31.12.2021 € 1.535.000,00 1.482.583,76 45.082.370,32 1.438.918,03 49.538.872,11 1.952.082,13 437.151,67 2.389.233,80 27.308.166,02 771.675,01 5.920.053,79 492.419,14 124.605,71 61.103,95 399.319,64 35.077.343,26 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 274.371,53 292.723,53 Bilanzsumme 87.484.247,46 87.298.172,70 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

46 Gewinn- und Verlustrechnung Für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022 Umsatzerlöse Aus der Hausbewirtschaftung Aus Betreuungstätigkeit Aus anderen Lieferungen und Leistungen Veränderung des Bestandes an Unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis Personalaufwand Löhne und Gehälter Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung (davon für Altersversorgung € 79.859,45; Vj. € 70.073,97) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis vor Steuern 2022 € 2021 € 8.869.353,99 4.835.531,97 200.739,52 13.905.625,48 -958.076,13 205.225,18 1.274.458,30 -5.918.851,69 -381.262,84 8.127.118,30 8.785.942,01 4.224.737,05 202.210,93 13.212.889,99 -621.601,36 122.929,00 1.168.182,75 -5.813.580,93 -327.171,70 7.741.647,75 -2.724.108,93 -617.391,33 -2.767.059,01 -608.400,11 -3.341.500,26 -3.375.459,12 -1.776.632,01 -1.738.135,32 -1.153.543,34 -1.055.772,27 5,85 297,61 -370.493,66 1.485.252,49 1,27 220,23 -392.274,47 1.180.228,07 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 436.002,05 Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 1.485.252,49 1.616.230,12 -181.676,94 -177.312,09 1.303.575,55 1.438.918,03 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

48 Anhang Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2022 A. Allgemeine Angaben Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH Siedlungs- und Wohnungsunternehmen, im Folgen- den St. Ulrichswerk oder Gesellschaft, mit Sitz in Augsburg ist beim Amtsgericht Augsburg unter der Nummer HRB 6211 eingetragen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend der Gesell- schaften mit beschränkter Haftung und der Regelun- gen der Satzung der Gesellschaft aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesell- schaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB auf- gestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresab- schlusses für Wohnungsunternehmen in der jeweils aktuellen Fassung wurde beachtet. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersicht- lichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschrif- ten bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzu- bringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: I. Bilanzierungsmethoden II. Bewertungsmethoden Grundstückszugänge und –abgänge werden bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums in der Bilanz erfasst. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbe- schaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor BilMoG gebildete Rückstellung für Bau- instandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. 1. Anlagevermögen Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für Anwender-Software der eige- nen EDV-Anlage. Die aktivierten Anschaffungskosten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig abgeschrieben. Der Abschreibungsplan basiert auf einer Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren. EDV-Pro- gramme mit Anschaffungskosten unter € 250,00 (netto) werden sofort aufwandswirksam erfasst. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um plan- mäßige Abschreibungen und erhaltene Zuschüsse, sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung be- St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Anhang 49 wertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegen- stände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauern- der Wertminderung vorgenommen. Den Wohngebäuden und Geschäftsbauten wird grundsätzlich eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Neuzugänge werden zeitanteilig abgeschrieben. Umfassende Modernisierungen von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten auf die Restnutzungsdauer linear verteilt. Soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten, wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme neu festgelegt. Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlage- vermögens, die einer selbstständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand € 800,00 (netto) nicht über- steigen. Maschinen werden linear über 5 bis 10 Jahre, EDV-Hardware über 3 bis 5 Jahre abgeschrieben und für Gegenstände der üb- rigen Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Gesamt- nutzungsdauer über 5 bis 13 Jahre angesetzt. Grundlage für die Bemessung der Nutzungsdauer der Maschi- nen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind die amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung. Die Zugänge werden monatsgenau abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird mit Anschaffungskosten bewertet. Die Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 25,0 wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. 2. Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizu- legenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt. 3. Abgrenzungsposten Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskos- ten wurde Gebrauch gemacht. Die Geldbeschaffungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Erschließungskosten für Erbbaurechtsgrundstücke werden über die Laufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben. 4. Eigenkapital Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. 5. Rückstellungen Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. Der Verbrauch bzw. die Auflösung der Rückstellungen wird unter dem Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen. Im Jahr 2022 wurden € 1.080.828,47 aufgelöst. Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen be- rücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflich- tungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die Rückstellung für Mitarbeiterjubiläen wurde gemäß Sach- verständigengutachten nach dem Anwartschaftsbarwertver- fahren und, soweit zutreffend, unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltanpassungen errechnet. Die Jubiläumsrückstellung wurde mit 1,42 % (Dezember 2021; Vorjahr 1,35 %; angenommene Restlaufzeit 15 Jahre) abge- zinst. Es wurde keine Fluktuation angenommen. Die Rückstellungen für Altersteilzeit wurden gemäß Sach- verständigengutachten nach der Methode der ratierlichen Ansammlung angesetzt. Als Rechnungsgrundlage wurden die biometrischen Wahr- scheinlichkeiten der Heubeck-Richttafeln 2018G, Aktiven- bestand, verwendet, wobei ein Rechnungszins von 1,44 % angesetzt wurde. Die Rückstellung für Altersteilzeit (€ 13.565,00) wurde mit dem Wert des verpfändeten Deckungsvermögens (€ 9.393,18) gemäß § 246 Abs. 2 HGB verrechnet. 6. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

50 Anhang C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt. 1. Entwicklung des Anlagevermögens Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt (siehe Seite 54). Die Herstellungskosten der Gebäude beinhalten eigene Architekten- und Verwaltungs- leistungen; im Berichtsjahr wurden € 205.225,18 (Vj. € 122.929,00) für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen aktiviert. 2. Unfertige Leistungen Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst mit € 2.939.554,06 (Vj. € 2.644.717,19) noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten. 3. Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Vermietung mit Laufzeit von mehr als 1 Jahr betragen € 27.009,68 (Vj. € 28.614,44). Die Kita St. Stephan in Mindelheim wurde trotz schwieriger Rahmenbedingungen wie Corona fristgerecht fertiggestellt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Anhang 51 4. Rücklagenspiegel Kapitalrücklage Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Andere Gewinnrücklagen Einstellung aus dem Jahresüberschuss Vorjahr € Stand am Ende des Vorjahres € 1.482.583,76 767.500,00 Stand am Ende des Geschäftsjahres € 1.482.583,76 767.500,00 44.314.870,32 1.438.918,03 45.753.788,35 Gesamt 46.564.954,08 1.438.918,03 48.003.872,11 5. Steuerrückstellungen Es sind keine Rückstellungen für die Körperschaftssteuer und für die Gewerbesteuer gebildet worden, infolge von Verlustvorträgen. 6. Sonstige Rückstellungen In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Prüfungskosten Bilanzierung Betriebskosten Betriebskostenabrechnung Archivierungskosten Urlaubs- und Gleitzeitansprüche Jubiläum Altersteilzeit USt-Betriebsprüfung 43.100,00 € 36.300,00 € 58.000,00 € 26.830,00 € 21.600,89 € 106.000,00 € 9.974,00 € 4.171,82 € 40.000,00 € 7. Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu 1 Jahr sowie die Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Geschäftsjahr 956.499,64 37.166,94 Vorjahr 810.690,38 46.715,35 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 5.923.909,55 674.217,41 5.920.053,79 492.419,14 26.311,49 124.605,71 117.252,40 253.954,82 61.103,95 399.319,64 Gesamtbetrag 7.989.312,25 7.854.907,96 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

52 Anhang 8. Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Insgesamt bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Davon Restlaufzeit gesichert Art der Sicherung *) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 27.429.508,54 956.499,64 3.893.572,44 22.579.436,46 27.386.505,93 725.043,69 37.166,94 148.653,90 539.222,85 85.896,83 201.523,09 GPR GPR HYP Erhaltene Anzahlungen 5.923.909,55 5.923.909,55 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 674.217,41 674.217,41 26.311,49 26.311,49 Sonstige Verbindlichkeiten 117.252,40 117.252,40 Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 253.954,82 253.954,82 Gesamtbetrag 35.150.197,90 7.989.312,25 4.042.226,34 23.118.659,31 27.673.925,85 * GPR = Grundpfandrecht * HYP = Hypothek II. Gewinn- und Verlustrechnung 1. Sonstige betriebliche Erträge 4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen die Entnahmen aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 1.080.828,47 enthalten. Bei den Zinserträgen resultieren € 297,61 (Vj. € 218,75) aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen. 5. Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen Von den Zinsaufwendungen resultieren € 293,00 (Vj. € 630,12) aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen. 2. Abschreibungen auf Gebäude Die Abschreibungen enthalten eine Sonderabschrei- bung in Höhe von € 21.587,00 aufgrund der Entmietung der Gebäude für den geplanten Neubau in der Wolframstraße BA III. Der Abriss ist für das erste Quartal 2023 geplant. 3. Sonstige betriebliche Aufwendungen In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind einmalige Abrisskosten in Höhe von € 186.295,36 enthalten. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

54 Anhang Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01.01.2022 in € Zugänge Abgänge Umbuchungen (+/-) 2022 2022 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung GWG Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen 282.101,84 4.623,50 0,00 103.269.364,94 2.217.844,03 0,00 593.342,63 0,00 106.362.653,44 486.331,03 106.566.882,63 25.000,00 172,00 25.172,00 1.713.349,47 0,00 0,00 73.821,04 0,00 1.791.794,01 1.197.455,86 2.984.626,37 0,00 0,00 0,00 71.843,28 0,00 71.843,28 71.843,28 0,00 0,00 Anlagevermögen insgesamt 106.874.156,47 2.989.249,87 71.843,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Anhang 55 Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31.12.2022 Abschreibungen (kumuliert) Abschreibungen auf Abgänge Abschreibungen Abschreibungen (kumuliert) Buchwert am Buchwert am 01.01.2022 2022 2022 31.12.2022 01.01.2022 31.12.2022 286.725,34 199.873,84 0,00 31.107,50 230.981,34 82.228,00 55.744,00 104.982.714,41 31.080.968,24 0,00 1.669.913,47 32.750.881,71 72.188.396,70 72.231.832,70 2.217.844,03 0,00 595.320,39 0,00 108.082.604,17 1.683.786,89 109.479.665,72 710.604,03 0,00 452.027,62 0,00 32.443.473,73 0,00 32.243.599,89 0,00 0,00 70.750,28 0,00 70.750,28 0,00 70.750,28 27.240,00 0,00 48.371,04 0,00 1.776.632,01 0,00 1.745.524,51 737.844,03 0,00 429.648,38 0,00 34.149.355,46 0,00 33.918.374,12 1.507.240,00 0,00 141.315,01 0,00 73.919.179,71 486.331,03 74.323.282,74 1.480.000,00 0,00 165.672,01 0,00 73.933.248,71 1.683.786,89 75.561.291,60 25.000,00 172,00 25.172,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.000,00 172,00 25.172,00 25.000,00 172,00 25.172,00 109.791.563,06 32.443.473,73 70.750,28 1.776.632,01 34.149.355,46 74.430.682,74 75.642.207,60 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

56 Anhang D. Sonstige Angaben 1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Der Gesellschaft wurden an 30 Grundstücken Erbbaurechte mit Restlaufzeiten von 8 bis 75 Jahren eingeräumt. Bei einem jährlichen Erbbauzins von T€ 233,4 errechnet sich eine Erbbauzinsverpflichtung von insgesamt T€ 13.300,0. Der Verpflichtung stehen ent- sprechende Mieteinnahmen gegenüber. Für die Modernisierungsmaßnahme Augsburg, Waibelstraße besteht zum Stichtag ein Auftragsbestand in Höhe von T€ 5.967,3; davon wurden bereits T€ 5.614,1 abgerechnet. 2. Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31.12.2022 Name, Sitz Anteil Nennkapital in % in € Eigenkapital zum 31.12.2022 in € Jahresergebnis 2022 in € Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg 3. Treuhandvermögen 100,0 25.000,0 93.594,58 7.191,72 Die Gesellschaft verwaltet für kirchennahe Institutionen treuhänderisch Immobilienbe- stände. Die daraus resultierenden Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 253,3 und deren Ausgleichsanspruch wurde bilanziell erfasst. Daneben bestehen für die Fremdver- waltungen treuhänderische Bankguthaben in Höhe von T€ 11.591,9. Ebenfalls bestehen treuhänderische Kautionen in Höhe von T€ 5.295,7 auf Kautionssammelkonten. Im Bereich der Baubetreuung bestehen treuhänderische Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von T€ 7.814,6. 4. Latente Steuern Aktive Latenzen entstehen insbesondere in der Position „Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten“ sowie bei der „Rückstellung für Bauinstandhaltung“. Dem stehen passive Latenzen in der Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten“ gegenüber. Es ergibt sich ein Überhang aktiver latenter Steuern, der gemäß § 274 Abs. 1 HGB nicht angesetzt wurde. Darüber hinaus bestehen umfangreiche steuerliche Verlustvorträge. 5. Anzahl der Arbeitnehmer Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Jahresdurchschnitt: Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Auszubildende Elternzeit Altersteilzeit Geschäftsführer Vollzeit/Teilzeit Vollzeit Vollzeit Teilzeit Teilzeit Vollzeit 36,25 10,25 2,5 2 0,25 1 (davon 9 in Teilzeit) (davon 1 in Teilzeit) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022

Anhang 57 6. Angabe der Gesamtbezüge Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen € 2.670,00. Auf die Angabe von Bezügen der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 7. Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter Gegenüber dem Bischöflichen Stuhl der Diözese Augsburg besteht eine langfristige Verbindlichkeit in Höhe von € 437.539,74 (Vj. € 447.160,81), ausgewiesen unter der Bilanzposition „Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern“. Des Weiteren bestehen Forderungen aus der Fremdverwaltung von € 116.021,74. 8. Gewinnverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den im Geschäftsjahr 2022 erzielten Jahresüberschuss wie folgt zu verwenden: Einstellung in andere Gewinnrücklagen € 1.303.575,55 (Alleinvertretungsberechtigter) (Vorsitzender) (stv. Vorsitzender) 9. Mitglieder der Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber, Dipl.-Immobilienwirt (DIA) 10. Mitglieder des Aufsichtsrates Weihbischof Dr. Dr. Anton Losinger Martin Lemke, Managing Director Dr. Andreas Magg, Diözesan-Caritasdirektor Johannes Hintersberger, Mitglied im bayerischen Landtag Dr. jur. Sonja Vera Rapp, Steuerberaterin Augsburg, den 31. März 2023 Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2022