Geschäftsbericht 2023

Inhalt 3 Grußwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Blickpunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 6 Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber im Interview Digitalisierungsoffensive TKG-Novelle Heizkostenabrechnung Umweltzertifizierung Grüner Gockel Fortbildung und Firmenjubiläen Unternehmensdaten 8 9 10 11 12 13 Nachhaltigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Zielwerte deutlich unterboten Entwickeln, Bauen, Verwalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 So plant Moorenweis den Kita-Bau Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Bauprojekte im Überblick Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 Lagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 Handelsbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Grußwort 5 nungen, die aus der Sozialbindung fallen, werden weiterhin Mieten deutlich unterhalb der ortsüblichen Sätze aufgerufen. Das ist praktizierte Nächstenliebe. Auch wenn das St. Ulrichswerk die jüngsten Krisen wie Corona, Lieferengpässe, steigen- de Materialpreise und Russlands Angriffs- krieg nicht ausblenden kann, so versucht es, ihnen bestmöglich zu trotzen. In enger Abstimmung mit den Bauherren und den Planungsteams sorgt das St. Ulrichswerk da- für, dass die Baukosten trotz aller Widrigkei- ten im Rahmen bleiben und sich immer noch eine geringe Rendite erwirtschaften lässt. Der freie Markt allein löst die gesellschaft- lichen Probleme nicht. Sozialer Wohnungs- bau lautet das Gebot der Stunde – und zwar mit dem größtmöglichen Einsatz. Das St. Ulrichswerk ist ein Musterbeispiel hierfür. Dafür gebührt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern mein aufrichtiger Dank. Ihr Dr . Dominikus Kleindienst Finanzdirektor Sehr geehrte Leserinnen und Leser, dort, wo die sozialen Probleme überhand- nehmen, ist die Kirche traditionell besonders gefordert. Dazu gehört auch der Wohnungs- bau. In seiner Enzyklika Laudatio si' schrieb Papst Franziskus 2015, dass Wohnraum viel mit der Würde der Person zu tun habe und nicht einfach eine Ware sei. In der kirchlichen Sozialverkündigung sind das Privateigentum und dessen Sozialfunk- tion zwei Seiten der gleichen Medaille. So fördert die Kirche Wohneigentum für mög- lichst breite Bevölkerungskreise. Gleichzeitig sieht sie Immobilienbesitzer gegenüber der Gesellschaft in der Pflicht. Diese soziale Verantwortung steht auch im Grundgesetz, Art. 14 Absatz 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der All- gemeinheit dienen.“ An diese gesellschaftliche Dimension des Immobilienmarktes kann man in Zeiten des Wohnungsmangels und steigender Mietprei- se nicht oft genug erinnern. Mit umso mehr Stolz blickt der Bischöfliche Stuhl der Diözese Augsburg als alleiniger Gesellschafter auf das St. Ulrichswerk. Allen Krisen zum Trotz meistert es als professioneller Dienstleister für die Diözese im Bereich Wohnungsbau und Immobilienverwaltung den Spagat zwi- schen Wirtschaftlichkeit und Wohlfahrt. So schafft das St. Ulrichswerk auch weiterhin dringend benötigten Wohnraum. Aktuelle Beispiele reichen von der Frischstraße in Augsburg bis nach Weßling in den Münchner Speckgürtel. In Augsburg ist das St. Ulrichs- werk zudem das einzige Wohnungsbau- unternehmen, das derzeit neue Baumaßnah- men im Bereich des sozialen Wohnungsbaus beginnt. Julius Döpfner sagte während seiner Amts - zeit als Bischof von Würzburg (1948 bis 1957): „Wohnungsbau ist Dombau, Woh- nungssorge ist Seelsorge und damit Her- zenssorge eures Bischofs.“ Für diese Art der Seelsorge haben wir im Bistum Augsburg mit dem 1952 gegründeten St. Ulrichswerk einen professionellen Partner. Er schafft Wohnraum und vermietet zu einem großen Teil an diejenigen, die sich auf dem freien Markt schwertun. Und selbst bei den Woh- St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

6 Blickpunkt „Damit wir auch weiterhin erfolgreich sind“ Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben den Bauboom gestoppt. Doch die Auftragsbücher des St. Ulrichswerks sind noch gefüllt. Geschäftsführer Rudolf Mitterhuber sieht das Immobilien unternehmen der Diözese für die Zukunft gut gerüstet. Wie lief 2023? Mitterhuber: Es war ein äußerst anstrengendes Jahr, weil sich viele Parameter geändert haben. Unsere Auftragsbücher sind für die nächsten Jahre noch ziemlich voll. Da sind Kitas, Schulen, Studen- tenheime und klassischer Wohnungsbau darunter. Man muss aber auch sagen: Wir haben zuletzt vor- wiegend Projekte vorbereitet und nicht mehr so viel gebaut wie in früheren Jahren. Woran liegt das? Mitterhuber: Unterschiedliche Förderprogramme wurden geändert bzw. eingestellt, weil keine aus- reichenden Mittel mehr vorhanden waren. Dazu kamen dann auch noch die sehr hohen Baukosten und der rapide Zinsanstieg. Immer mehr Auftragge- ber haben Probleme, ihren Eigenanteil einzubringen. Das trifft beispielsweise bei Kommunen für den Bau einer Kita zu. Aufgaben wie die Wärmeplanung oder die Klimaneutralität treffen Kommunen finanziell sehr stark. Es sind einfach weniger Mittel da. Das er- schwert unsere Arbeit und treibt letztendlich durch die Zeitverzögerung wiederum die Kosten noch weiter in die Höhe. Was waren die Folgen? Mitterhuber: Trotzdem haben wir immer noch weit mehr als viele andere gebaut. Das tun wir aus sozialer Verantwortung. Es waren fast ausschließlich geförderte Wohnungen darunter wie in der Frisch- straße in Augsburg, die so dringend benötigt wer- den, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. Da leisten wir unverändert unseren Beitrag, auch wenn sich die Rahmenbedingungen verschlechtert haben und dies zu Lasten der Rentabilität geht. Wie geht es weiter? Mitterhuber: Wir bekommen von den Handwerks- betrieben wieder mehr Angebote, die Preise sind nicht mehr ganz so extrem und scheinen sich zu stabilisieren, wenn auch auf hohem Niveau. Aber allen muss klar sein: Bei Herstellungskosten von 5.000 € pro Quadratmeter läuft es zwangsläufig auf eine Kaltmiete von rund 15,– € hinaus. Und dabei haben wir meist sogar den Vorteil, dass wir keine Grundstücke kaufen müssen. Ansonsten lägen wir schnell bei 18,– € Kaltmiete. Auch nach dem Abzug staatlicher Zuschüsse wie Wohngeld ergäbe dies noch eine stolze Miete. Wie können Sie gegensteuern? Mitterhuber: Ein Viertel der Baukosten entfällt auf die Planung. Deshalb wollen wir noch mehr auf standardisierte Lösungen setzen: von den Plänen bis zur Ausschreibung über unsere neue Plattform BTS-PIT. Letztendlich läuft es auf kleinere Wohnun- gen mit einfacherer Ausstattung hinaus. Wie sonst wollen wir die Kosten senken? Wir müssen ein Bewusstsein für die neue Einfachheit schaffen. Das ist noch nicht überall angekommen. Hat das Auswirkungen auf Ihren Immobilien- bestand? Mitterhuber: Wir wollen uns verstärkt von einzel- nen, weit verstreut liegenden Objekten trennen, um dann mit den freigewordenen Mitteln größere Ein- heiten zu realisieren. Diese Immobilien können wir aufgrund der Größe nicht nur ökonomischer planen und bauen, sondern hinterher auch leichter bewirt- schaften. Für uns macht es wenig Sinn, im bayeri- schen Oberland ein Zweifamilienhaus aufwändig und energetisch zu sanieren. Da ist ein nachhaltiger Neubau die bessere Lösung. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Blickpunkt 7 Man liest immer wieder, dass derzeit viele Wohnungen aus der Sozialbindung fallen und anschließend zu marktüblichen Preisen vermietet werden . Auch beim St . Ulrichswerk? Mitterhuber: Wir haben grundsätzlich wenige Woh- nungen, die aus der Sozialbindung fallen. Und selbst wenn, ändern wir am Preisniveau nichts. Wie sieht es mit der 2018 gestarteten Wohn- bauoffensive aus? Ursprünglich sollten bis 2023 immerhin ca . 170 neue Wohnungen entstehen . Haben Corona, Inflation, Fachkräftemangel und Lieferengpässe diese Pläne durchkreuzt? Mitterhuber: Nein, das läuft weiter. Wir liegen erfreulicherweise gut im Soll mit Projekten wie an der Frisch- und Wolframstraße in Augsburg oder der Schulstraße in Weßling bei München. Die Gesamt- wohnungszahl ist nach wie vor realistisch. Was ist intern geplant? Mitterhuber: Mit unserer Digitaloffensive sind wir auf einem guten Weg. Wir müssen Prozesse weiter verschlanken, digitaler und flexibler werden. Wir wollen noch mehr agieren statt reagieren. BTS-PIT ist ein weiterer Schritt in diese Richtung. Aber es geht noch viel weiter: In naher Zukunft werden An- fragen von Mietern zur ihrer Betriebskostenabrech- nung bei uns KI-gestützt beantwortet werden. Die Mitarbeiter tragen das alles mit. Sie sind verstärkt in Unternehmensentscheidungen eingebunden. Sie wissen, welcher Umsatz erforderlich ist, damit das St. Ulrichswerk weiterhin erfolgreich sein kann. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

8 Blickpunkt Neue Plattform für die Digitalisierungsoffensive BTS-PIT heißt eine neue Software, die das St. Ulrichswerk verwendet. Damit sind weitreichende Veränderungen verbunden. Die Plattform digitalisiert und standardisiert viele Arbeitsabläufe. Das erste Modul, das das St. Ulrichswerk implementiert hat, deckt das komplette In- standhaltungs- und Vertragsmanagement sowie den digitalen Rechnungsworkflow ab. Dazu zählen beispielsweise Wartungs- und Hausmeisterverträge. Auch die An- gebote im Bereich Hausverwaltung laufen nun standardisiert über die Software. Schrittweise aktiviert das St. Ulrichswerk weitere Module und vergrößert somit den Funktionsumfang der Spezialsoftware weiter. 2025 soll die Implementierung abgeschlossen sein. Aufgrund der weitrei- chenden Veränderungen der Arbeitsprozes- se ist Matthias Bronner sehr froh, „dass die Mitarbeiter die Einführung voll mittragen“. Über das internetbasierte Portal wird der gesamte Austausch zwischen Woh- nungsunternehmen, Dienstleistern und Handwerkern laufen. Das reicht von der Ausschreibung bis zur Dokumentation der Verkehrssicherung, von der Abrechnung bis zur Schadensbearbeitung. „BTS-PIT ist einer der großen Bausteine unserer Digitalisierungsoffensive, weil die Platt- form die komplette technische Abwicklung abdeckt“, sagt Matthias Bronner, Bereichs- leiter Interne Dienste. Entsprechend langfristig wurde das Tool eingeführt. Ein Projektteam, in dem alle Abteilungen vertreten waren, begleitete den Prozess federführend. Zunächst wurde die Standardversion von BTS-PIT von zwei Programmierern der Softwarefirma aus Düsseldorf auf die Bedürfnisse des St. Ulrichswerks angepasst. Intern war zu klären: Wer wird damit arbeiten? Wer darf auf welche Daten zugreifen? Wer sind die Key User? Anfang November 2023 erhielten die Mitarbeiter eine mehrtägige Schulung. An- schließend fand ein Handwerker-Workshop statt, an dem 120 Personen teilnahmen. Die Handwerker und alle Geschäftspartner sollen ebenfalls auf BTS-PIT umstellen – sei es für Rechnungen, Korrespondenz, Scha- densmeldungen oder Angebote. So ist ein Austausch von Dokumenten und Daten in Echtzeit gegeben, was Zeit und Geld spart. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023 BTS-PIT Die Firma BTS Software GmbH & Co. KG aus Düsseldorf hat BTS-PIT entwickelt. Über 100 Immobi- lienunternehmen wickeln ihre technischen Prozesse mit der internetbasierten Portallösung BTS-PIT ab. Für die Cloudlösung fallen monatliche Kosten an. Hinzu kommen einmalig die Aus- gaben fürs Customizing: die Pro- grammierung kundenspezifischer Anforderungen und Wünsche. Alle Daten bezieht BTS-PIT aus dem ERP-System (Enterprise Resource Planning), der zentralen Software des St. Ulrichwerks.

Blickpunkt 9 m o c . e b o d a . k c o t s - 0 5 1 1 e k a : d l i B TKG-Novelle hat große Auswirkungen Die Novelle des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes (TKG) sieht weitreichende Änderungen vor: Die Kosten des Kabelfernsehan- schlusses und die Kosten einer Fernseh-Gemeinschaftsantenne dürfen nicht mehr über die Mietnebenkosten abgerechnet werden. Das bedeutet: Ab dem 1. Juli 2024 kann das St. Ulrichswerk den Mietern in Mehrfamilienhäusern mit einem gemeinsamen Kabelanschluss nicht mehr den bisherigen Fernsehempfang bereitstellen. So sieht es der Gesetzgeber vor. Darüber werden die Mietparteien aller 3.300 Wohnun- gen im Bestand des St. Ulrichswerks frühzeitig informiert. So bleibt ihnen genügend Zeit, selbst einen Vertrag mit dem Fernseh- anbieter ihrer Wahl abzuschließen. Die TV-Programme können sowohl über das klassische Fernsehkabel als auch über das Internet bezogen werden. Das Anbringen von Außenantennen einschließlich Satelliten- schüsseln ist in den Objekten des St. Ulrichswerks weiterhin untersagt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

10 Blickpunkt m o c . e b o d a . k c o t s - i m m e : d l i B Heizkostenverordnung: Novelle wird zügig umgesetzt Bereits bei rund der Hälfte aller Wohnungen im Bestand des St. Ulrichswerks verfügen die Heizkörper und Heizanlagen über fernablesbare Messtechnik. Damit ist das Wohnungsunternehmen der Diözese Augsburg auf dem besten Weg, die Vorgaben der novellierten Heizkostenverordnung (HKVO), die am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist, vorzeitig zu erfüllen. werden die Vorgaben des Energieeinsparungsgeset- zes umgesetzt. Entsprechend des CO2-Ausstoßes des Gebäudes werden hierbei die angefallenen CO2- Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Heizkostenabrechnung muss noch mehr Infor- mationen enthalten wie: n tatsächlicher Energiepreis n Gesamtenergiekosten n CO2-Emissionsdaten n eingesetzter Energiemix n klimabereinigter Vergleich zum Vorjahr n klimabereinigter Vergleich mit derselben Nutzerkategorie Die Novellierung schreibt bis 2026 (in Ausnahmefäl- len bis 2031) fernauslesbare Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler vor. Firmen, die früher an jeder Wohnung ein Röhrchen am Heizkörper austausch- ten, um dort den Verbrauch abzulesen, müssen künftig nicht mehr die Wohnung betreten. Vom Hausflur aus lässt sich der Verbrauch der Heizkörper digital erfassen. Mit seinen Dienstleistern hat das St. Ulrichswerk eine weitere Neuerung der HKVO umgesetzt. So er- halten die Mieter mit den Verbrauchsabrechnungen regelmäßig Informationen über die gemessenen Verbräuche in der Wohnung. Der Vorteil hierbei: „Damit können sich Mieter verbrauchsorientiert ver- halten“, sagt Monika Gasteiger, Teamleiterin Interne Dienste beim St. Ulrichswerk. Vermieter müssen den Mietern seit dem 1. Januar 2022 während der Heizperiode monatlich Ver- brauchsinformationen zukommen lassen, wenn die fernablesbare Ausstattung vorhanden ist. Ebenso St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Blickpunkt 11 Den Grünen Gockel im Visier Besonders eindrucksvoll: So ermittelten die Mitarbeitenden ihren persönlichen CO2-Abdruck. „Es geht dabei nicht nur um den Energie- verbrauch, sondern auch um so scheinbar simple Fragen, welches und wie viel Papier wir verwenden und woher unser Kaffee im Automaten stammt“, berichtet Thomas Ko- pold von den vielschichtigen Überlegungen im Zuge des Zertifizierungsprozesses. Zehn Punkte sind insgesamt abzuarbei- ten, ehe nach einer externen Prüfung der Grüne Gockel verliehen wird. Das könnte Ende 2025 der Fall sein. „In einem zweiten Schritt wird das Zertifikat sicher auch Auswirkungen auf unsere künftigen Bau- vorhaben haben“, vermutet Bereichsleiter Thomas Kopold. Das St. Ulrichswerk strebt das Umwelt- managementsystem Grüner Gockel an. Das Zertifikat orientiert sich an den An- forderungen der Europäischen Umwelt-Au- dit-Verordnung (Eco Management and Audit Scheme EMAS) und wurde speziell für Kirchengemeinden und kirchliche Einrichtungen eingeführt. Der Grüne Gockel, den es seit rund 25 Jahren gibt, fördert einen nachhalti- gen Lebensstil im Sinne der Schöpfung. Die Diözese und die Umweltbeauftragten des Bistums Augsburg hatten zu einem Zertifizierungskurs eingeladen. Für das St. Ulrichswerk nimmt Thomas Ko- pold, Bereichsleiter Hausverwaltung, daran teil. Der Kurs läuft bis Juni 2024, anschlie- ßend werden die Vorgaben des Grünen Gockels betriebsintern umgesetzt. Im Oktober 2023 wurde im Rahmen einer Betriebsversammlung das Umwelt- managementsystem vorgestellt, um ein vertieftes Bewusstsein für die Notwendig- keit nachhaltigen Handelns zu schaffen. „Und Gott der Herr nahm den Menschen und setzte ihn in den Garten Eden, dass er ihn bebaute und bewahrte.“ (1. Moses 2,15) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

12 Blickpunkt Erfolgreich weitergebildet und aufgestiegen Celina Steber (links) und Selina Reith haben die Weiterbildung zur Immobilien-Fachwirtin erfolgreich abgeschlossen. Beide sind seit ihrer Ausbildung beim St. Ulrichswerk tätig. Selina Reith ist zudem zur Teamleitung Hausverwaltung aufgestiegen. Ein doppelter Grund zum Feiern. Seit 25 Jahren beim St. Ulrichswerk Michael Kaiser feierte das 25-jährige Firmenjubiläum. Angefangen hatte er am 1. Oktober 1998 im Bereich Buchhaltung. Mittlerweile betreut er zusammen mit einem Kollegen die komplette EDV. Besonders bemerkenswert: Das gesamte Fachwissen hat er sich als Autodidakt selbst beigebracht und ist in dieser schnelllebigen Branche ständig auf dem neuesten Stand geblieben. Herzlichen Glückwunsch, Michael Kaiser. In den Ruhestand verabschiedet Uwe Werner (Mitte) hat sich in den Ruhestand verabschiedet. Er war seit dem 1. Mai 2010 als Hausverwalter tätig. Jetzt hat er mehr Zeit für sein großes Hobby: das Motorradfahren. Mit dem Geldgeschenk, überreicht von Monika Grimm, Teamleitung Hausverwaltung, und dem Hotel-Gut- schein, überreicht von Thomas Kopold, Bereichslei- ter Hausverwaltung, sind die nächsten Ausfahrten schon finanziert. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Blickpunkt 13 Unternehmensdaten Gründung am 22 .12 .1952 Eintrag ins Handelsregister unter HRB-Nr. 6211 am 11.03.1953 Satzungsneufassung am 16 .08 .1994 Das Unternehmen ist Rechtsnachfolgerin der gem. Gesellschafterbeschluss vom 22.02.1960 aufgelös- ten Vereine „Christenvolk baut auf“ und „Christliche Wohnungshilfe“. Mit der Satzungsneufassung vom 16.08.1994 wurde die Baubetreuungs- und Verwaltungsgesellschaft St. Ulrich mbH mit der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH verschmolzen. Satzungsneufassung am 29 .07 .2008 Mit der Satzungsneufassung vom 29.07.2008 wurde das Stammkapital auf € 1.535.000,00 erhöht und der Unternehmensgegenstand geändert. Satzungsneufassung vom 24 .06 .2019 Mit der Satzungsneufassung vom 24.06.2019 wurde die Satzung der Gesellschaft insgesamt neu gefasst. Insbesondere wurde § 8 Geschäftsführung und Ver- tretung neu gefasst. Die Nummerierung der §§ hat sich teilweise geändert. Unternehmenssitz 86152 Augsburg, Jesuitengasse 21 Gesellschafter Bischöflicher Stuhl der Diözese Augsburg, alleiniger Gesellschafter Stammkapital € 1.535.000,00 Kapitalrücklage € 1.482.583,76 Tochtergesellschaft Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg Aufsichtsrat Dr . Dr . Anton Losinger Vorsitzender Weihbischof, Augsburg Martin Lemke Stv. Vorsitzender Managing Director, Augsburg Dr . Andreas Magg Diözesan-Caritasdirektor, Augsburg bis 31.12.2023 Diakon Markus Müller Diözesan Caritasdirektor, Augsburg ab 01.01.2024 Johannes Hintersberger Mitglied des Landtags, Augsburg Dr . jur . Sonja Vera Rapp Steuerberaterin, Kutzenhausen Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber Aindling, Alleinvertretungsberechtigter Mitgliedschaften KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin Katholischer Wohnungs- und Siedlungsdienst in Bayern e.V., München AdW Schwaben Arbeitsgemeinschaft schwäbischer Wohnungsunternehmen, Augsburg AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Düsseldorf Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V., Augsburg GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Berlin VdW Verband Bayerischer Wohnungs unternehmen e.V., München (zugleich Prüfungsverband) Industrie- und Handelskammer Schwaben, Augsburg Beteiligungen LIGA Bank eG, Regensburg Münchner Hypothekenbank, München Sparda-Bank Nürnberg eG, Nürnberg St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

14 Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit: Zielwerte deutlich unterboten Das St. Ulrichswerk intensiviert seine Bemühun- gen um Klimaneutralität. Der Erdgasanteil sinkt weiter. Auch die Mieter heizen sparsamer und leisten damit einen wichtigen Beitrag in puncto Nachhaltigkeit. Der Nachhaltigkeitsbericht, den das St. Ulrichswerk das zweite Jahr in Folge vorlegt, zeigt erfreuliche Entwicklungen. Der starke Rückgang der CO2-Emissi- onen 2022 von 26,48 auf 18,73 kg/m2 setzt sich auch 2023 fort: Die CO2-Emissionen pro kg/m2 nahmen auf 18,05 kg/m2 ab. Damit wurde der Zielwert von 23 für die CO2-Emissionen pro kg/m2 für das Jahr 2023 deutlich unterboten. Die Mieter haben also nicht nur aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise 2022 sparsamer geheizt, sondern 2023 ihren Verbrauch noch weiter gedrosselt. Somit zeichnet sich ab, dass das St. Ulrichswerk seine langfristigen Zielwerte wesentlich früher als geplant erreichen dürfte. Für das Jahr 2030 soll das CO2-Äquivalent pro Quadratmeter, das jetzt bei 18,05 kg/m2 liegt, auf 17 sinken (bis 2050 auf 12). Ein Grund für die erfreuliche Entwicklung: Bereits in den vergangenen Jahren hat das St. Ulrichswerk sukzessive Wohnanlagen energetisch saniert. Auch 2023 wurden zwei weitere Liegenschaften von Erd- Klimaziele Deutschland 2020 2030 2040 2050 min. -40 % min. -55 % min. -70 % min. -40 % 18 % min. -65 % 30 % min. -88 % 45 % min. -80 bis -95 % klima- positiv 60 % Treibhausgas-Emissionen im Vergleich zu 1990 EU-Vorgaben Ziele Deutschland Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien am Bruttoendenergie- verbrauch Quelle: Umweltbundesamt/BMWK St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023 m o c . e b o d a . k c o t s - a r i h c n O : d l i B

Nachhaltigkeit 15 CO2-Äquivalent CO2-Äquivalente sind eine Maßzahl, um unterschiedliche chemische Verbindungen im Hinblick auf ihr Treibhauspotenzial vergleichen zu können. Das CO2-Äquivalent für Methan auf 100 Jahre gerechnet beträgt 28. Es trägt damit 28-mal so stark zum Treibhauseffekt bei wie ein Kilogramm CO2. Durchschnittliche Emissionen CO2-Äquivalent CO2-Emissionen St. Ulrichswerk kg/m² Zielwerte St. Ulrichswerk 30 25 20 15 10 5 0 2021 2022 2023 2030 Prognose 2050 Prognose Andere 4,8 % Gaseinzelöfen 11,3 % Nah-/Fernwärme aus Heizwerk allgemein 14,5 % Nah-/Fernwärme aus erneuerbarem Brennstoff 4,8 % Erdgas 64,5 % Anteil Energieträger gas auf Fernwärme umgestellt. Dabei handelt es sich um Mehrfamilienhäuser in Weißenhorn (Buchenweg) und Augsburg (Grenzstraße). Das schlägt sich auch im Anteil der jeweiligen Energie- träger nieder: Der Erdgasanteil sank im Vergleich zu 2022 von 71 % auf nunmehr 65 %, während Nah- und Fernwärme von 13 auf 19 % stieg. Kurzum: Die CO2-Bilanz des St. Ulrichswerks wird immer besser. Dieser Trend wird sich fortsetzen, da auch 2023 mehrere Areale von Erdgas auf Fern- wärme bzw. Grundwasserwärmepumpe umgestellt werden. Trotz der erfreulichen Gesamtbilanz wird das St. Ulrichswerk jedes einzelne Objekt noch genau- er durchleuchten. Was würde der Austausch der Heizung bringen? Welcher Beitrag zur Klimastrategie des bischöflichen Wohnungsunternehmens wäre zu erwarten? Müssten die Investitionen zu einer Miet- erhöhung führen? Diese Fragen können mit einer Software beantwortet werden. Die bis auf einzelne Wohnungen heruntergebrochenen Informationen gehören zum Nachhaltigkeitsbericht, der zukünftig Bestandteil der Wirtschaftsprüfung ist. Die angestrebte Klimaneutralität stellt für die Wohnungswirtschaft eine Mammutaufgabe mit enormen Investitionen dar. Trotz der hohen Kosten würde das St. Ulrichswerk sogar noch schneller noch mehr Wohnanlagen auf nachhaltige Energieträger umstellen. „Uns sind da oft die Hände gebunden. Wir hängen vom Angebot des jeweiligen Energie- versorgers vor Ort ab“, betont Matthias Bronner, Bereichsleiter Interne Dienste beim St. Ulrichswerk. Weiteres Problem: Um verlässlich planen zu können, wäre das St. Ulrichswerk auf die jeweilige kommu- nale Wärmeplanung angewiesen, die in Bayern aber erst bis Mitte 2026 (Städte ab 100.000 Einwohner) bzw. Mitte 2028 (Städte bis 10.000 Einwohner) vor- liegen muss. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Entwickeln, Bauen, Verwalten 17 Landauf, landab müssen Kommunen neue Kindertagesstätten planen, bau- en und finanzieren. Weil es das Gesetz vorschreibt. Und weil Familien auf die Betreuungsplätze angewiesen sind. So wie in Moorenweis. Die Gemeinde bei Fürstenfeldbruck setzt beim Bauvorha- ben auf kompetente Partner. Moorenweis (Landkreis Fürstenfeldbruck) bietet sei- nen 4.500 Einwohnern eine vielfältige Infrastruktur: von der Autowerkstatt bis zum Supermarkt, von der Grundschule bis zum Zahnarzt. Und eine Gaststätte gibt es auch noch. Für Pendler liegen Landsberg, Augsburg und München im Einzugsbereich. Da lässt es sich gut leben, erst recht für Familien. Kein Wun- der, dass Moorenweis wächst. In der Ortsmitte liegt das katholische Haus für Kinder St. Ulrich, umgeben von einem weitläufigen Garten. Für 26 Krippen- und 125 Kindergartenplätze ist die Einrichtung ausgelegt. Bei der steigenden Einwohnerzahl werden die Plätze knapp. „Wir wollen nicht in die missliche Klage kommen, den Eltern, die für ihre Kinder einen Betreuungsplatz benötigen, absagen zu müssen“, sagt der 2. Bürgermeister Rudi Keckeis. Energetische Sanierung Hinzu kommt: Eine energetische Sanierung des Kindergartens aus den 70er Jahren macht keinen Sinn. Beim Erweiterungsbau aus den 90er Jahren sieht es nicht viel besser aus. Nur die Kinderkrippe, ein angrenzendes Haus aus dem Jahre 2008, ist von den Überlegungen ausgenommen. Schnell war klar: An einem Neubau, einer Investition im Millionenbereich, führt kein Weg vorbei. „Wir als Gemeinde könnten so ein Vorhaben personell nicht stemmen“, sagt Rudi Keckeis, der ehrenamtlich als 2. Bürgermeister tätig ist. Das Bauamt besteht nur aus zwei Personen, die eine Fülle an Aufgaben zu bewältigen haben. Wie soll sich da eine Ver- waltungskraft ständig um ein Projekt kümmern können, das sich über Jahre erstreckt? Und für ein Planen eine neue und größere Kita (von links): Marion Mahl vom St . Ulrichswerk, Sina Weilbach vom Architekturbüro Naujok, Werner Kapfer vom St . Ulrichswerk, Rudi Keckeis, 2 . Bürgermeister von Moorenweis (hinten), Jörg Naujok, Architekturbüro Naujok, und Andrea Merkl, Leiterin Haus für Kinder in Moorenweis . St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

18 Entwickeln, Bauen, Verwalten Besprechen die ersten Pläne (von links): Matthias Kroitzsch (Landschaftsentwicklung Kroitzsch), Sina Weilbach (Architekturbüro Naujok), Marion Mahl (St . Ulrichswerk) und Rudi Keckeis (2 . Bürgermeister von Mooren- weis) . um die Einhaltung der Termine und um die Kosten. Ein Rundumpaket, das Gemeinden enorm entlastet. „In jedem Jour fixe wird deutlich, wie wichtig diese Expertise ist“, sagt Rudi Keckeis anerkennend. Von Anfang an ist zudem das Kita-Zentrum St. Simpert involviert, das für alle katholischen Kin- dertageseinrichtungen in der Diözese Augsburg Verwaltungsaufgaben übernimmt. Schon in der Planungsphase achten Fachleute wie Brigitte Helfer, Teamleitung Bauabteilung, darauf, dass die Förder- richtlinien eingehalten werden. Außerdem hat sie die Praktikabilität im Blick. Was nützt das schönste Gebäude, wenn es hinterher weder alltagstauglich noch ökonomisch zu bewirtschaften ist? Voraussichtliche Kosten Seit Anfang 2023 laufen die Planungen. Der neue Kindergarten wird für sieben statt bislang fünf Gruppen ausgelegt sein und grundsätzlich mehr Platz bieten. „Wir freuen uns auf den Neubau“, sagte Andrea Merkl, Leiterin Haus für Kinder. Gut Ding braucht Weile. Der geplante Neubau, der erst noch vom Landratsamt genehmigt werden muss, könnte nach jetzigem Stand im Herbst 2026 bezogen werden. Erst nach dem kompletten Umzug wird der Altbau abgerissen. Somit ist der normale Betrieb des Kinderhauses während der Bauzeit ge- währleistet. Die voraussichtlichen Kosten betragen 8,4 Mio. €. „Länger zu warten bringt nichts, das würde den Bau nur unnötig verteuern“, sagt Rudi Keckeis, ein Mann der Tat. Dem weiteren Projekt- verlauf sieht er entspannt entgegen. Das kann er auch: Die große Investition der Gemeinde weiß er in besten Händen. so komplexes Bauvorhaben nur einen Architekten zu beauftragen, der sich um alles zu kümmern hat, ist auch nicht die Lösung, wie viele Kommunen erfahren mussten. Die scheinbar billige Variante ent- puppte sich in der Endabrechnung, wenn es um die Einhaltung der Termine und Budgets ging, oftmals als unerwartet teuer. Moorenweis wählte den professionellen Weg nach dem Motto: Wenn ich es nicht selbst stemmen kann, dann engagiere ich starke Partner. So ging die Gemeinde mit ihren Überlegungen auf die Kath. Kirchenstiftung St. Sixtus zu. Sie betreibt das Kinder- haus, das auf einem ihrer Grundstücke steht. Ihr waren der bauliche Zustand und die Notwendigkeit einer Vergrößerung ebenfalls bewusst. Alsbald kam das St. Ulrichswerk, das Wohnungsbauunternehmen der Diözese Augsburg, ins Boot, das für solche Bau- projekte prädestiniert ist. „Das ist für alle eine Win-win-Situation“, sagt Mi- chael Ludwig, Verwaltungsleiter der Kath. Kirchen- stiftung St. Sixtus. Die Gemeinde ist der Geldgeber, die Kirchenstiftung der Bauherr. Das St. Ulrichswerk hat als Projektsteuerer die Oberaufsicht. Es kümmert sich um die gesamte Planungsphase, um die Aus- schreibung der einzelnen Gewerke, um die Vergabe, Seit dem August 2023 hat in Deutschland jedes Kind ab dem ab- geschlossenen ersten Lebensjahr ein Recht auf Betreuung. In Bayern sind die Kommunen dafür verantwortlich, dass ausreichend Plätze zur Verfügung stehen. Sie sind sowohl für die Planung als auch für die Finanzierung verantwortlich. Das ist im Bayerischen Kinderbildungs- und -betreuungsgesetz (BayKiBiG) verankert. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Eine stolze Liste Das St. Ulrichswerk baut in immer mehr Kommunen Kindertageseinrichtungen. Allein von 2018 bis 2023 sind es 28 Projekte. Abgeschlossene Kindergärten n Pfaffenhofen, Moosburger Straße 14, Kita St. Michael n Rohrbach, Kirchenweg 9, Kita Löwenzahn n Weißensberg, Kapellenweg 1, Kita St. Markus n Gundelfingen, Auf der Insel 8, Kita St. Martin Umbau n Gundelfingen, Auf der Insel 8, Kita St. Martin Neubau n Kempten, Memminger Straße 121, Kita St. Michael n Nördlingen, Kolpingstaße 1, Kita St. Michael n Oettingen, Lange-Mauer-Straße 7, Kita St. Franziskus n Mindelheim, Hl.-Kreuz-Straße 13, Kita St. Stephan n Nassenbeuren, Schützenstraße 3, Kita St. Vitus n Langenneufnach, Schulstraße 10, Kita St. Martin n Lindenberg, Lauenbühlstraße 43, Kita St. Luzia Kindergärten kurz vor dem Abschluss n Oberreitnau, Hepachstraße 15, Kita Zur Hl. Familie n Burgau, Spitzstraße 5, Kita Hl. Kreuz n Weißenhorn, Johannes-Brahms-Straße 2, Kita St. Maria Kindergärten in Bearbeitung n Schrobenhausen, St.-Sebastian-Straße 43, Kita Comenius n Kosterlechfeld, Försterstraße 7, Kita und Krippe Maria Hilf n Moorenweis, Ulrichstraße 1, Kita St. Ulrich n Nördlingen, Im Mitterfeld 1, Kita St. Josef n Neugablonz, Wiesenthaler Straße, Kita Zum Guten Hirten n Bad Grönenbach, Frühlingstraße 14, Kita Mutter Teresa n Bobingen, Grenzstraße 6, Kita Hl. Familie n Immenstadt, Missener Straße 29, Sanierung Kita St. Nikolaus n Lindenberg, Glasbühlstraße 18, Kita St. Afra n Weißenhorn, Bahnhofstraße 11 a, Interim- Ausweichquartier Haus Christophorus n Augsburg, Söllereckstraße 10, Ersatzneubau Kita Zwölf Apostel n Zell, Pfarrweg 2, Kita St. Peter u. Paul n Kaufbeuren, Barbarossastraße 25, Ersatzneubau Kita St. Peter u. Paul St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023 Andrea Merkl, Leiterin Haus für Kinder in Moorenweis, freut sich auf den Neubau .

20 Bautätigkeit Die wichtigsten Bauprojekte im Überblick Donauwörth: Nachhaltigkeit prägt den Schulkomplex Der Neubau der Realschule St. Ursula und die Generalsanierung der Realschule Heilig Kreuz in Donauwörth sind rechtzeitig zum Schulbeginn im vergangenen September fertig geworden. So wurden zwei Schulen an einem Standort zusammengelegt. Bauherr war das Schulwerk der Diözese Augsburg. Die Objektplanung lag beim Architekturbüro Koch aus München. Die zweizügige Realschule St. Ursula ist für 300 bis 350 Schülerinnen und Schüler ausgelegt, die Realschule Hl. Kreuz für bis zu 700. Das Gebäude ist barrierefrei. Mit einem Aufzug gelangt man in alle Zwischenebenen. Nachhaltigkeit zeichnet den Bau des Schulkomplexes aus. So wurden Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung eingebaut und eine PV-Anlage mit einer Leistung von 30 kW installiert. Da bei der Heilig-Kreuz-Sanierung das alte Tragewerk, die Stützen und die Betonteile, die so genannte graue Energie, weiterverwendet wurden, sank die CO2-Bilanz um rund 772 Tonnen. Die Projektkosten für den Neubau von St. Ursula und für die Generalsanierung von Hl. Kreuz belaufen sich auf zusammen 24 Millionen €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

22 Bautätigkeit Augsburg: Pfarrhaus wird zum Wohngebäude Das alte Pfarrhaus in der Von-Cobres-Str. 8 in Göggingen aus dem Jahr 1903 gehörte früher zur benachbarten Kirche St. Georg und Michael. Das zukünftige Wohnge- bäude wird generalsaniert. Sechs geräumige Wohnun- gen werden geschaffen. Nachhaltigkeit spielt in den Plänen eine große Rolle. Das Gebäude erhält eine Wärmedämmung, es wird ausgestattet mit einer Luftwärmepumpe und einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. So entsteht ein Effizienzhaus nach KfW-55-Standard. Die Arbeiten an den Außenanlagen schließen sich da- ran an. Die vorhandenen Garagen werden zu Carports umfunktioniert. Ein Mülltonnenhaus, Fahrradstellplätze, Parkplätze im Innenhof und ein Spielplatz sind eben- falls geplant. Die Fertigstellung und der anschließende Bezug des Mietwohngebäudes ist für Juli 2024 geplant. Projektkosten: 2,7 Millionen €. Augsburg: An der Frischstraße geht es wieder weiter Aufgrund der Corona-Pandemie, des Ukraine-Kriegs, der Inflation und der gestiegenen Zinsen war der Er- satzneubau in der Frischstraße beim Siebentischwald in Augsburg zwischenzeitlich unterbrochen worden. Trotz weiterhin schwieriger Marktbedingungen hat das St. Ulrichswerk den 1. Bauabschnitt in Angriff genom- men, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Im März 2023 wurden rund 60 % aller Bauleistungen vergeben. Im Mai starteten die Spezialtiefbau- und Erdarbeiten. Mittlerweile ist die Tiefgarage mit Keller- räumen des Mehrfamilienhauses für insgesamt 28 Wohneinheiten im Stadtteil Spickel fast fertig. Der Rohbau soll bis Herbst 2024 stehen. Anschließend wird die Gebäudehülle geschlossen. Im Rahmen des zweiten Vergabepakets wurden die In- nenausbaugewerke ausgeschrieben. Die Fertigstellung und der anschließende Bezug des Mietwohngebäudes sind für Ende 2025 geplant. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 11,6 Millionen €. Geplant ist ferner ein zweiter Bauabschnitt mit weiteren neun Wohnungen. Dafür steht ein Budget von 3,0 Mio. € zur Verfügung. Erstbezug: voraussichtlich 2028. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Bautätigkeit 23 Oberreitnau: Nachhaltigkeit prägt das energetische Konzept Im Frühjahr 2024 beziehen 127 Kinder die Kinder- tagesstätte Zur Heiligen Familie in Oberreitnau bei Lindau am Bodensee. Das bestehende Gebäude in der Heppachstraße 15 aus dem Jahre 1974 und der erste Anbau von 2013 wurden um einen Gruppenraum, zwei Intensivräume, einen Speisesaal mit Küche sowie Technik und Nebenräume erweitert. Die verschiede- nen Teilanbauten gruppieren sich um den Bestand und korrespondieren mit der Hangsituation. Nachhaltigkeit prägt das energetische Konzept. Dazu zählen eine Wärmepumpe und eine Fußbodenhei- zung für die Wärmeversorgung im Winter sowie die natürliche Belüftung des Gebäudes während der kühlen Nachtstunden im Sommer, die sogenannte Nachtluftspülung. Das vorgesehene Budget von 5,2 Mio. € hat sich geringfügig auf 5,4 Mio. € erhöht. Neuburg: Dieser Neubau trägt zum Klimaschutz bei Die Diözese baut Am Schwalbanger im oberbayeri- schen Weilheim ein Familienzentrum. Das Gebäude wird vielseitig genutzt werden. Im Erdgeschoss wird Platz für Beratungs- und Verwaltungsräume sowie ein Café geschaffen. Im ersten Stock ist eine dreigrup- pige Kindertagesstätte vorgesehen. Im zweiten und dritten Obergeschoss wird St. Johannes Wohngruppen für Menschen in besonderen Lebenslagen betreiben. Mit dem Energiestandard KfW 40 verbindet die Diözese Nachhaltigkeit und Energieeffizienz mit mo- dernem Wohnkomfort. Alle Aufträge für den Aushub, den Rohbau und die Gebäudetechnik wurden bereits vergeben. Die vorbereitenden Arbeiten starteten im März 2024. Im Sommer 2025 soll die Gebäudehülle dicht sein, damit Anfang des Folgejahres die Nutzer einziehen können. Die Diözese stellt für das Projekt 8,7 Mio. € zur Verfügung. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

24 Bautätigkeit Augsburg: Eine gute Nachricht für Studierende Mit dem Spatenstich im März 2022 begannen die Arbeiten am Studentenwohnheim in der Salomon-Idler-Str. 8. In unmittelbarer Nähe zur Universität Augsburg entstehen 78 Studentenapart- ments. Dafür stellt die Diözese 11,8 Millionen € zur Verfügung. Mittlerweile werden die Ausbauarbeiten stark vorangetrieben und die Gebäudehülle fertiggestellt. Der Innenausbau ist in vollem Gange, die Fassade wird vollendet und die Außenanlagenarbei- ten beginnen. Bis zum Start des Wintersemesters 2024 soll das Studentenwohnheim bezugsfertig sein. Marktoberdorf: Geplant ist ein nachhaltiges Mehrfamilienhaus Wohnraum ist nicht nur in Großstädten knapp. In Marktoberdorf (Landkreis Ostallgäu) will deshalb das St. Ulrichswerk auf dem Grundstück der Katholischen Stadtpfarrkirchenstiftung St. Magnus EOF-geförderten Wohnraum schaffen. Für das Grundstück in der Memel- straße hat sie das Erbbaurecht übertragen. Die Bauleitplanung sieht ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten vor. Mit Vorlage des Baurechts soll das Vorhaben ab 2026 in Holz- bzw. Holzhybridbau ausge- führt werden. Das 6-Millionen-Euro-Projekt soll 2028 in die Vermietung gehen. Immenstadt: Kita St. Nikolaus wird saniert Die 2012 in Holzbauweise errichtete Kita St. Nikolaus in Immenstadt (Landkreis Oberallgäu) muss aufgrund von Feuchtigkeitsschäden saniert werden. Die Mängel be- finden sich im Sockelbereich, an den Fensteranschlüs- sen, den Putzflächen und auf dem Terrassenbelag. Das Sanierungskonzept sieht u.a. eine Holzverschalung mit Schindeln vor. Das Budget für die Sanierung beläuft sich auf 800.000 € und stammt zum größten Teil aus der Haftpflichtversicherung des damaligen Architekten. Die Arbeiten begannen, wie geplant, Anfang April 2024. Der Kindergarten in der Missener Straße ist mit redu- zierter Gruppenzahl weiter in Betrieb. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Augsburg: Im Haus St. Ulrich wird Sanierungsbedarf ermittelt Bautätigkeit 25 Das Haus Sankt Ulrich im Herzen Augsburgs wird als Tagungshotel und Verwaltungsgebäude der Diözese Augsburg genutzt. Das 1975 von Frei- herr Alexander von Branca geplante Gebäude, das auf einer ehemaligen Benediktinerklosteranlage liegt, ist in die Jahre gekommen. Es weist Pro- bleme mit der Haustechnik und dem Brandschutz auf. Im ersten Schritt wird eine Bestands- aufnahme gemacht und das künftige Bewirtschaftungskonzept erarbeitet. Daraus leitet sich dann der Investi- tionsbedarf mit Kostenschätzung ab, bevor über die notwendigen Sanie- rungen entschieden wird. Kaufering: Neue Bäder, modernes Wohnklima Bei den Wohngebäuden in der Kivostr. 6-16 in Kaufering bei Landsberg am Lech wurden vor Jahren bereits die Fenster und die Fassaden saniert. Nun sind auch Baumaßnahmen im Innenbereich ab- geschlossen. Das St. Ulrichswerk hat den Mietern mit der ener- getischen Sanierung, die im zweiten Halbjahr 2023 abgeschlossen wurde, ein angenehmes Wohnklima geschaffen. Sie können sich ferner über komplett neue Bäder, neue Heizkörper sowie eine neue Wasser- und Wärmeversorgung freuen. Die Projektkosten beliefen sich auf insgesamt 3,2 Mio. €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Das Planungsteam wird aktuell zusammengestellt, das VgV-Ver- fahren für die Objektplanung konnte das Architekturbüro F64 aus Kempten für sich entscheiden. Die Planungsphase ist bis Anfang 2025 terminiert. Die in zwei Bauabschnitten geplante Ausführung ist für Frühjahr 2026 bis 2027 (Bauabschnitt I) sowie Sommer 2027 bis Winter 2028 (Bauabschnitt II) vorgesehen. Alle Baumaßnahmen dürften im Winter 2029 abgeschlossen sein. Illertissen: Kolleg der Schulbrüder wird generalsaniert Im Frühjahr 2023 fiel der Startschuss für das auf sechs Jahre angelegte Schulbauprojekt in Illertissen. Dadurch wird ein tradi- tioneller Schulstandort im Landkreis Neu-Ulm nachhaltig saniert und an die aktuellen Anforderungen einer modernen Bildungs- institution angepasst. Damit ist ferner auch sichergestellt, dass der Musik- und der Fest- saal weiterhin öffentlich genutzt werden können. Die geschätzten Projektkosten von 45,2 Millionen € erfordern europaweite Aus- schreibungsverfahren der Planungs- als auch der Bauleistungen. Burgau: Wasserschaden verzögerte die Fertigstellung Nach dem Spatenstich im Herbst 2021 wurde der größte Teil des integrativen Kindergartens Heilig Kreuz in der Spitzstraße 5 abgerissen. Anschließend wurde der Anbau an die Krippe in Burgau (Landkreis Günzburg) realisiert (siehe auch Geschäftsbericht 2021). Neben den insgesamt sechs Gruppenräumen entstand eine sogenannte Flexigruppe, die sowohl Krippen- als auch Kindergartenkinder aufnehmen kann. In der großen Küche wird täglich frisch gekocht. Zu Ostern 2024 durften die Kinder den Neubau nutzen. Ein Wasserschaden hatte die Bauzeitplanung beeinträchtigt. Anstelle der ursprünglich vorgesehenen Wärmeversor- gung allein mit Gas hat sich der Bauherr letztendlich für eine Hocheffizienz-Wärmepumpen-Lösung entschieden, die mit einer Gastherme kombiniert ist. Für die Lüftung sorgen vier Einzelgeräte. Die gesamten Baukosten liegen bei ca. 4,9 Mio. €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Bautätigkeit 27 Moorenweis: Kindergarten wird deutlich vergrößert In der Gemeinde Moorenweis im Landkreis Fürstenfeldbruck wird der Kindergarten St. Ulrich auf insgesamt sieben Gruppen erweitert. Der Ge- meinderat und der Bauherr entschieden sich für den Abriss des Gebäudes. Der Neubau wird aus Holz erstellt. Das trägt der Nachhaltigkeit Rechnung und verkürzt obendrein die Bauzeit. Das Projekt wird bei laufendem Kindergartenbetrieb umgesetzt. Der Neubau entsteht direkt neben dem bisherigen Kindergarten. Sobald der Neubau bezogen wurde, wird der Altbau abgerissen. Die Objektplanung liegt beim Architekturbüro Naujok aus Schwabmünchen. Noch befindet sich das Bauvorhaben in der Planungsphase, der Baubeginn ist für Frühjahr 2025 vorgesehen. Voraussichtlich zu Beginn des Kinder- gartenjahres im Herbst 2026 soll der neue Kindergarten fertig sein. Für das Bauvorhaben steht ein Budget von 8,4 Millionen € zur Verfügung. Weßling: Bezahlbare Wohnungen im Münchner Speckgürtel In der Schulstraße in Weßling (Landkreis Starnberg) sind zwei Mehrfamilienhäuser mit 24 Wohneinheiten vorgesehen. Nachdem der rechtskräftige Bebauungsplan vorlag, beauf- tragte das St. Ulrichswerk ein Planungsteam. Der Bauantrag wird 2024 eingereicht, um 2025 mit dem Bau beginnen zu können. In der ländlichen Idylle zwischen München und dem Ammersee wird bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Für die EOF-geförderte Anlage in unmittelbarer Nähe zum Weßlinger See sind Baukosten in Höhe von 8,7 Millio- nen € veranschlagt. 2027 sollen die Wohnun- gen bezugsfertig sein. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

28 Bautätigkeit Lindenberg: Moderne Architektur, hohe Energieeffizienz Groß, hell, freundlich: Die Kinder haben sich in der erweiterten Krippe St. Luzia in der Lauenbühlstraße 43 in Lindenberg im Allgäu gut eingelebt. Im Auftrag der Katholischen Kirchen- stiftung St. Peter und Paul wurden die beiden Krippengruppen mit Speisesaal und Nebenräumen in Holzrahmenbau- weise auf den bestehenden Massivbau aufgesetzt. Auf der restlichen Dachflä- che entstand eine geschützte begrünte Dachterrasse mit großem Sandkasten. Durch den Einsatz einer Hocheffi- zienz-Wärmepumpe und einer neuen Lüftungsanlage mit Wärmetauscher erfüllt das gesamte Gebäude den KfW-40-Standard. Während der rund einjährigen Bauzeit war die Kinderkrip- pe im Erdgeschoss weiter in Betrieb. Dillingen: Bonaventura-Campus schreitet zügig voran Der Bonaventura-Campus in Dillingen macht weiterhin große Fortschritte. Die letzten ausfüh- renden Gewerke werden EU-weit ausgeschrieben und vergeben. Der Rohbau ist abgeschlossen, der Innenausbau zu einem Großteil ausgeführt. Die Klinkerarbeiten an den Fassaden sind abgeschlos- sen. Auch die Haustechnik ist bereits vollständig eingebaut. Die Turnhalle kann voraussichtlich im November 2024 in Betrieb genommen werden, das Schul- gelände sowie die Freianlagen folgen dann im Frühjahr 2025. Die Projektkosten belaufen sich auf 24 Millionen €. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Bericht des Aufsichtsrats 29 Bericht des Aufsichtsrats Im Geschäftsjahr 2023 hielt der Aufsichtsrat ins- gesamt vier Sitzungen ab, bei denen die anste- henden Geschäfte der Gesellschaft erörtert und die entsprechenden Beschlüsse gefasst wurden. Die Geschäftsführung ist ihren Informationspflich- ten nachgekommen und hat den Aufsichtsrat über die aktuelle Lage, die Entwicklung sowie wichtige Vorgänge des Unternehmens und grundsätzliche Fragen informiert. Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten ausreichend Gelegenheit, sich mit den Be- richten und Beschlussvorlagen auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen. Vom Jahresabschluss einschließlich des Lageberichts für das Geschäftsjahr hat der Aufsichtsrat Kenntnis genommen. Die Geschäfte der Gesellschaft wurden in Übereinstimmung mit Gesetz und Gesellschafter- vertrag durchgeführt. Der Jahresabschluss und der Lagebericht zum 31.12.2023 wurden durch den Ver- band der bayerischen Wohnungsunternehmen e.V. geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestäti- gungsvermerk versehen. Vom Prüfungsergebnis hat der Aufsichtsrat zustim- mend Kenntnis genommen und keine Einwände erhoben. Der Aufsichtsrat genehmigt den vorgeleg- ten Jahresabschluss zum 31.12.2023 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung dessen Feststellung. Der Vorschlag zur Gewinnverwendung wird eben- falls zur Annahme empfohlen. Der Aufsichtsrat bittet die Gesellschafterversamm- lung um die Entlastung der Geschäftsführung für die Tätigkeit im Jahr 2023 und beantragt auch für sich die Entlastung für diesen Zeitraum. Der Geschäftsführung sowie dem gesamten Team der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH gilt für das Jahr 2023 ein besonderer Dank für das be- ständige Engagement und die geleistete Arbeit. Augsburg, 31. März 2024 Dr. Dr. Anton Losinger Weihbischof St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

30 Lagebericht Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 A. Grundlagen des Unternehmens Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wurde am 22.12.1952 gegründet und ist unter der HRB Nummer 6211 im Handelsregister beim Amtsge- richt Augsburg eingetragen. Gesellschafter ist zu 100 % der Bischöfliche Stuhl der Diözese Augsburg. Das Kerngeschäft der St. Ulrichswerk der Diöze- se Augsburg GmbH liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung von eigenem und fremdem Wohnungsbestand. Die Unterstützung kirchlicher Einrichtungen bei der Realisierung von Bauaufgaben und der Entwicklung von Immobilien sind weitere Geschäftsfelder. Das Unternehmen besitzt Objekte, die sich über das gesamte Bistumsgebiet erstrecken. Die Kernstand- orte liegen in Augsburg, Landsberg, Neu-Ulm und Kempten. Als kirchliches Wohnungsunternehmen werden wir unserer sozialen Verantwortung der Wohnungs- versorgung für die Menschen im Bistum Augsburg gerecht und bieten vielen Menschen ein sicheres Zuhause. Die Wohnbedürfnisse der Menschen werden durch einen Wohnungsmix aus Neubauten und moderni- sierten Altbeständen erfüllt. Durch die Modernisie- rungstätigkeit werden der Ausbau- und der Energie- standard laufend verbessert. B. Wirtschaftsbericht I. Gesamtwirtschaftliche und regionale Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengepräg- ten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt, allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher. Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 2022 er- höht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, fiel die Inflationsrate für 2023 damit geringer aus als im Jahr zuvor. Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Jahres- durchschnitt 2023 bei 5,7 % und ist demnach um 0,4 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im Jahresdurch- schnitt waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos gemel- det, rund 191.000 mehr als vor einem Jahr. Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundes- amtes (Destatis) stieg die jahresdurchschnittliche Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 %). Die Zahl der Erwerbstä- tigen erreichte damit einen neuen historischen Höchst- stand, nachdem bereits im Jahr 2022 der vormalige Höchstwert aus dem Jahr 2019 (45,3 Millionen Personen) um 320.000 oder 0,7 % überschritten worden war. Nach einer Serie von zehn Zinsanhebungen seit Juli 2022 im Kampf gegen die hohe Inflation hat die Euro- päische Zentralbank (EZB) erstmals im Oktober 2023 pausiert und den Leitzins seitdem unverändert belas- sen. Der Refinanzierungssatz für den Euroraum verharrt St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Lagebericht 31 aktuell bei 4,5 %. Im Hinblick auf zukünftige Zins- senkungen äußert sich der EZB-Rat vorsichtig. Vor dem Hintergrund der anhaltend erhöhten Inflation soll der Leitzins so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden, um sich dem Ziel von 2,0 % weiter anzunähern. Experten rechnen mit einer ersten Leitzinssenkung im Frühsommer 2024. Wegen des anhaltenden Ukraine-Kriegs können weiterhin Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind Risi- ken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaß- nahmen verbunden mit dem Risiko von Kostenstei- gerungen und der Verzögerung von geplanten Ein- nahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. mit ver- schlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Branchenspezifische Rahmenbedingungen Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen des GdW die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Da- mit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort. Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage beding- te Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkondi- tionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilien- häusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfa- milienhäusern (-25 %). Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen sank dabei nach ersten Schätzungen des GdW etwas we- niger stark (-22 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden 2023 wohl rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau geneh- migt. Auch bei den Wohnungsfertigstellungen kam es im Jahr 2023 zu einem deutlichen Rückgang um 14 % auf voraussichtlich rund 255.000 Wohneinheiten. Für 2024 zeichnet sich laut GdW keine Umkehr dieses Negativtrends ab: Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigun- gen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbre- chen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertig- stellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen. Das ifo Institut rechnet für 2024 mit einer weite- ren Abkühlung der Baukonjunktur. Vor allem im Wohnungsbau dürfte seiner Einschätzung nach die Auftragslage angespannt bleiben, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Dementsprechend pessimis- tisch zeigten sich die befragten Unternehmen des Bauhauptgewerbes in der ifo-Konjunkturumfrage im Januar 2024. Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat sich jüngst durch Materialknappheit und Fachkräftemangel noch zugespitzt. Dabei wird klar, dass die Bezahlbarkeit von Bauen und Woh- nen nicht alleine steht, sondern nur in Verbindung mit Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Barrierearmut und Innovation wirksam und zukunftsfähig verfolgt werden kann. Regionale Rahmenbedingungen In Augsburg ist der Immobilienmarkt nach wie vor in Teilsegmenten ausgeglichen. Im Wohnungs- eigentumssektor ist die Nachfrage nach Eigen- tumswohnungen unverändert hoch. Im Bereich der Mietwohnungen ist die Nachfrage konstant. Zeit- gemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt. Unverändert hoch ist der Bedarf nach qualitativ hochwertig modernisierten Wohnungen. Nach einfach ausgestatteten Wohnun- gen besteht eine geringe Nachfrage. Der Trend zu größerem Wohnraum ist ungebrochen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

32 Lagebericht II. Geschäftsverlauf Die Gesellschaft war im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit der Mo- dernisierung der Waibelstraße und der Instandhaltung ihrer Gebäude, mit der Vorbereitung der Neubaumaßnahme Wolframstraße III. BA in Augsburg sowie mit der Verwaltungs- und Baubetreuung für Dritte be- schäftigt. Der erste Bauabschnitt der Neubaumaßnahme Frischstraße in Augsburg wurde im Juni 2023 begonnen. Bestandsbewirtschaftung Im Bestand befinden sich zum 31.12.2023 insgesamt 1.273 Wohneinheiten, 9 Gewerbeeinheiten und 595 Garagen/Stellplätze. Insgesamt bewirtschaftete die Gesellschaft am Bilanzstichtag eine Wohn- und Nutzfläche von 79.854,71 m². Vom gesamten Wohnungsbestand sind zum Bilanz- stichtag noch 378 Einheiten (Vj. 378) preisgebunden. Die Preis- und Belegungsbindung des überwiegen- den Teils der Wohnungen beträgt noch mehrere Jahre. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der vorgegebenen Kostenmiete möglich. Zum Bilanzstichtag betrug der Wohnungsleerstand 12 Einheiten. Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei rd. 0,9 % (Vj. 1,2 %) und damit leicht unter Vor- jahresniveau. Die Fluktuationsquote lag im Berichtsjahr mit 6,5 % geringfügig unter dem Vorjahreswert (7,8 %). Die Mietausfallquote der Jahressollmiete lag bei 1,0 % (Vj. 2,4 %) und damit niedriger als im ver- gangenen Jahr. Die durchschnittliche Unternehmensnettomiete liegt bei 6,79 €/m² (Vj. 6,58 €/m²). Der Anstieg ist auf planmäßige Mieterhöhungen sowie auf Mieterhö- hungen nach Mieterwechsel zurückzuführen. Modernisierungen/ Instandhaltungsmaßnahmen Gemäß der mittelfristigen Unternehmensplanung wurden in der Hausbewirtschaftung 2023 Moderni- sierungen (T€ 329,5) und Instandhaltungsmaßnah- men (T€ 2.650,0) umgesetzt. Folgende Objekte wurden umfassend modernisiert und die Kosten aktiviert: • Augsburg, Waibelstraße (T€ 329,5) Energetische Modernisierung der Außenhülle: Erneu- erung der Fenster inkl. Lüftungskonzept, Dämmung der Fassade, Flachdacherneuerung inkl. Dämmung und Dämmung der untersten Geschossdecke, Einbau einer Gas-Brennwertzentralheizung mit Wasserauf- bereitung, Sanierung der Bäder mit Lüftung, Erneue- rung der Elektroinstallation von den Hauszählern bis zu den Wohnungsabsicherungen, Erneuerung der Elektroanschlüsse für Waschmaschine und Trockner in den Bädern sowie der Lüfter in den Bädern und Küchen. Erneuerung der Treppenhausbeleuchtung, der Sprechanlage, der Antennen und Telefonleitun- gen, einschließlich der Schließanlage, Überarbeitung der Außenanlagen und Sanierung der Tiefgarage. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Die Turnhalle des Bonaventura-Campus in Dillingen wird im Herbst 2024 fertig sein . Neubaumaßnahmen Am 26.06.2023 erfolgte der Baubeginn der Frisch- straße I. BA (28 Wohneinheiten), die mit EOF-Mitteln finanziert wird. Insgesamt sind zum Bilanzstichtag auf der Position Anlagen im Bau T€ 2.401,2 ausgewiesen. 2023 wurde der Abriss der Wolframstraße III. BA durchgeführt. Die Neubaumaßnahme wird mit EOF-Mitteln finanziert. Es entstehen 52 Wohnein- heiten, eine Tiefgarage mit 38 Stellplätzen und 17 Außenstellplätzen. Der Baubeginn wird zum vierten Quartal 2024 angestrebt. Insgesamt sind zum Bilanzstichtag Bauvorberei- tungskosten in Höhe von T€ 1.213,7 für die geplan- ten Neubaumaßnahmen Augsburg, Wolframstraße III. BA; Weßling, Schulstraße; Marktoberdorf, Me- melstraße und für die Frischstraße II. BA angefallen. Fremdverwaltung Im Rahmen der Fremdverwaltung betreute das St. Ulrichswerk 2.492 Wohnungen und 243 Gewerbe mit einer Wohn- und Nutzfläche von 252.601,97 m² sowie 2.951 Garagen/Stellplätze. Baubetreuung In der Baubetreuung wurden insgesamt 69 Neu- bau- und Sanierungsprojekte betreut. Davon wurden 12 Projekte honorarmäßig abgerechnet. 57 Projekte sind noch im Bau. Das Projektvolumen zum Jahres- ende beträgt rund 399 Mio. €. Die Projekte befinden sich in unterschiedlichen Projektphasen. Die Auftragslage der Baubetreuung ist auch in den Folgejahren durch langfristige Aufträge gesichert. Personal und Organisation Zum Bilanzstichtag beschäftigte die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 38 in Vollzeit, 12 in Teilzeit. Es wur- den im Geschäftsjahr 3 Mitarbeiter eingestellt und 4 Mitarbeiter haben das Unternehmen verlassen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

34 Lagebericht III. Wirtschaftliche Lage Die wirtschaftliche Lage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH hat sich gegen- über dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Das Jahresergebnis liegt über dem prognos- tizierten Ergebnis. Grund hierfür waren im Wesentlichen höher geplante Personalaufwen- dungen und höhere Abbruchkosten im sonstigen betrieblichen Aufwand. Die Ertragslage ist zufriedenstellend, die Finanzverhältnisse und Vermögenslage sind geordnet. Die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv. 1 . Ertragslage Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres von T€ 1.506,3 (Vj. T€ 1.303,6) setzt sich wie folgt zusammen: Ertragslage Hausbewirtschaftung Bautätigkeit/Modernisierung Betreuungstätigkeit davon Fremdverwaltung davon Baubetreuung Betriebsergebnis Sonstiger Bereich Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 2023 T€ 1.304,9 -30,7 213,6 1,6 212,0 1.487,8 18,5 1.506,3 2022 T€ 1.184,4 -13,5 241,7 94,2 147,5 1.412,7 -109,1 1.303,6 Veränderung T€ 120,5 -17,3 -28,1 -92,6 64,9 75,1 127,6 202,8 Jahresüberschuss 1 .506,3 1 .303,6 202,8 Im Geschäftsjahr 2023 konnten Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von T€ 9.394,5 (Vj. T€ 8.869,4) erzielt werden. Der Anstieg des Hausbewirtschaftungsergebnisses ist im Wesentlichen auf gestiegene Sollmieten sowie geringere Erlösschmälerungen zurückzuführen. Dadurch wird die ge- ringere Auflösung der Rückstellung für Bauinstandhaltung im Vergleich zum Vorjahr nicht sichtbar. Die Verwaltungserlöse inkl. der Bestandsveränderungen für technische Betreuungsleis- tungen in der Fremdverwaltung T€ 2.087,9 (Vj. T€ 2.198,5) sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Grund hierfür sind reduzierte Umsätze sowie höhere Verwaltungskosten. In diesem Bereich wurde ein Ergebnis in Höhe von T€ 1,6 (Vj. T€ 94,2) erwirtschaftet. Die Erlöse der Wirtschaftlichen Baubetreuung liegen unter Berücksichtigung der Bestands- veränderungen der Unfertigen Leistungen bei T€ 1.570,7 (Vj. T€ 1.521,9). Das Geschäfts- ergebnis der Baubetreuung betrug im Geschäftsjahr T€ 212,0 (Vj. T€ 147,5). Das Ergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr aus einem höheren Saldo aus den Erlösen und den Bestandsveränderungen zusammen, dem geringere Aufwendungen für andere Lieferun- gen und Leistungen sowie leicht gestiegene Verwaltungskosten gegenüberstehen. Der Sonstige Bereich beinhaltet im Wesentlichen die Umsatzerlöse aus der Geschäftsbe- sorgung, die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Abbruchkosten. Die Ertragslage der St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH ist zufriedenstellend. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

36 Lagebericht 2 . Vermögenslage Die Veränderungen des Anlagevermögens ist im Wesentlichen auf den Zugang der Bau- und Moder- nisierungskosten sowie der Bauvorbereitungskosten zurückzuführen, dem die planmäßigen Abschreibungen gegenüberstehen. Der Anstieg des Umlaufvermögens ist maßgeblich auf die Zunahme der unfertigen Leistungen von T€ 1.062,4 und die Zunahme der flüssigen Mittel in Höhe von T€ 5.230,2 zurückzuführen. Das Eigenkapital erhöhte sich durch den erzielten Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.506,3. Die Veränderung der Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um T€ 4.105,3. Grund hierfür ist der Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalutie- rungen in Höhe von T€ 6.476,5, davon aus Umschuldung in Höhe von T€ 1.129,7, dem eine Darlehenstilgung mit T€ 975,5 sowie ein Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 112,8 gegenüberstehen. Langfristige Investitionen einschließlich der Grund- stücksvorräte und Bauvorleistungen in Höhe von T€ 76.504,3 werden durch Eigenkapital (T€ 52.348,8) und langfristige Objektfinanzierungsmittel (T€ 32.390,5) vollständig abgedeckt. Darüber hinaus ergibt sich eine Kapitalreserve von T€ 8.235,0. Die Vermögenslage des St. Ulrichswerkes ist geordnet. Klare Linien prägen die Eingangsseite der generalsanierten Realschule Heilig Kreuz in Donauwörth . Vermögens- und Kapitalstruktur 31.12.2023 31.12.2022 Veränderung T€ % T€ % T€ Vermögensstruktur Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Gesamtvermögen Kapitalstruktur Eigenkapital Rückstellung für Bauinstandhaltung Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzung Gesamtkapital 76.247,9 17.409,7 121,8 93.779,4 52.348,8 0,0 0,0 333,4 40.802,1 294,1 93,779,4 81,3 % 18,6 % 0,1 % 100,0 % 55,8 % 0,0 % 0,0 % 0,4 % 43,5 % 0,3 % 100,0 % 75.642,2 11.717,5 124,6 87.484,2 50.842,4 871,3 0,0 346,0 35.150,2 274,4 87.484,2 86,5 % 13,4 % 0,1 % 100,0 % 58,1 % 1,0 % 0,0 % 0,4 % 40,2 % 0,3 % 100,0 % 605,7 5.692,2 -2,8 6.295,2 1.506,3 -871,3 0,0 -11,6 5.651,9 19,7 6.295,2 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Lagebericht 37 3 . Finanzlage Die Kapitalflussrechnung weist für das abgelaufene Geschäftsjahr folgende Daten aus: Finanzlage Finanzmittelfonds zum 01.01. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2023 T€ 3.369,9 2.710,2 -1.323,4 3.843,4 2022 T€ 3.352,4 2.807,1 -2.780,4 -9,2 Veränderung T€ 17,5 -96,9 1.457,0 3.852,6 Finanzmittelfonds zum 31 .12 . 8 .600,1 3 .369,9 5 .230,2 Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH richtet ihr Finanzmanagement überwie- gend auf den Einsatz von Eigen- und langfristigen Fremdmitteln aus. Der zum 31.12.2023 verbleibende Finanzmittelbestand von T€ 8.600,1 liegt im geplanten Bereich. Die Zahlungsmittel werden im Geschäftsjahr 2024 überwiegend für die Neubaumaßnah- men in Augsburg, Frischstraße Bauabschnitt I, der Wolframstraße Bauabschnitt III sowie für die Vorbereitung der Maßnahmen Weßling sowie Marktoberdorf verwendet. Die Finanzverhältnisse des St. Ulrichswerks sind geordnet. IV. Finanzielle Leistungsindikatoren Die Gesamtkapitalrentabilität ist gegenüber dem Vorjahr mit 2,0 % (Vj. 1,9 %) leicht ge- stiegen. Des Weiteren sind nachfolgend ausgewählte Kennzahlen zur Beurteilung des Unterneh- mens dargestellt. Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2023 Ist-Wert 55,8 2,9 34,8 20,8 5,3 2023 Prognose 55,3 2,0 32,9 22,2 5,6 2022 Ist-Wert 58,1 2,6 34,6 18,5 5,9 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

38 Lagebericht C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Kriegs macht es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Ge- schäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen. Für die Gesellschaft sind die demographische Ent- wicklung, die Anforderungen an einen nachhaltigen Gebäudebestand und der weiterhin hohe Bedarf an Mietwohnungen Anlass, mit der eingeschlagenen Neubau- und Modernisierungsstrategie fortzufahren. Die prognostizierten Umsatzerlöse im Bereich der Dienstleistungen lassen sich nach Einschätzung der Gesellschaft nur bei einer stabilen allgemeinen wirt- schaftlichen Lage erreichen. Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots an preisgünstigen, frei finanzierten und öffentlich ge- förderten Wohnungen will die Gesellschaft der Stadt Augsburg in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum durch Neubauten bereitstellen. I. Prognosebericht Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH wird die bisher eingeschlagene Modernisierungs- und Neubaustrategie fortführen. Für die beobachteten finanziellen Leistungsindikato- ren erwartet die Gesellschaft auf Basis der Unter- nehmensplanung (Stand: Dezember 2023) folgende Entwicklung: Die Unternehmensleitung erwartet ein positives Ergebnis von rund T€ 1.200 bis T€ 1.400. Das Unternehmen plant im Geschäftsjahr 2024 mit Umsatzerlösen in Höhe von T€ 13.712. Davon entfal- len auf den Bereich der Hausbewirtschaftung rund T€ 9.826, auf die Fremdverwaltung T€ 1.821 und auf die Betreuungstätigkeit T€ 2.004. Im Jahr 2024 werden die Neubaumaßnahmen in Augsburg, Frischstraße Bauabschnitt I (T€ 4.000) fortgesetzt sowie der dritte Bauabschnitt der Wolf- ramstraße (T€ 4.000) begonnen. Des Weiteren be- findet sich die Maßnahme in Weßling – Schulstraße (T€ 300) weiterhin in Vorbereitung. Für 2024 beträgt der Etat im Bereich der Bestands- erhaltung für reine Instandsetzungsmaßnahmen rund T€ 1.715. Die Finanzierung der Investitionen im Jahr 2024 ist gesichert. Es ergeben sich für das Unternehmen folgende Pro- gnosewerte für 2024 bei den finanziellen Leistungs- indikatoren: Eigenkapitalquote in % Eigenkapitalrentabilität in % Instandhaltungsquote €/m² Kapitaldienstdeckung in % Zinsdeckung in % 2024 Prognose 55,5 2,5 20,0 23,0 5,6 2023 Ist-Wert 55,8 2,9 34,8 20,8 5,3 2022 Ist-Wert 58,1 2,6 34,6 18,5 5,9 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Lagebericht 39 Bauwirtschaft Die Gesellschaft rechnet im Jahr 2024 mit einer Er- holung der Baupreise aufgrund einer Entspannung des Auftragsbestandes bei den Bauunternehmen. Dennoch kann es noch zu Verzögerungen bei den Neubau-, Instandhaltungs- sowie Modernisierungs- maßnahmen kommen. Personal Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Dem wirken wir mit ver- stärkter Ausbildung und Personalentwicklungsmaß- nahmen entgegen. Compliance und Recht Das Unternehmen hat zur Begrenzung dieser Risiken Maßnahmen ergriffen, welche insbesondere die Bereiche IT-Sicherung, Compliance und Vertre- tungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem betreffen. II. Risikobericht Das Risikomanagementsystem des St. Ulrichswerks setzt sich aus dem internen Kontroll-, dem Control- ling- und dem Risikofrühwarnsystem zusammen. Es ist darauf ausgerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähig- keit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Die Bewertung und die Analyse dieser Risiken erfolgt durch die Entscheidungsträger des Unter- nehmens. Das Unternehmen setzt ein Kennzahlen- system ein, das betriebs- und finanzwirtschaftliche sowie leistungsorientierte Werte enthält. Die deutsche Wirtschaft sah sich im vergangenen Jahr Belastungen in Folge geopolitischer Konflikte, einer hohen Inflation und hohen Energiepreisen gegenüber. Trotz der bremsenden Faktoren erwar- ten Experten im laufenden Jahr 2024 eine Stabili- sierung der Wirtschaftslage. Die Geschwindigkeit der geopolitischen Entwicklungen macht es jedoch schwierig, Auswirkungen zuverlässig einzuschätzen. Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft können nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Moderni- sierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus kann ein Anstieg der Mietausfälle auftreten. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weite- re Entwicklung zur Identifikation der damit ver- bundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch, sofern im Einzelfall erforder- lich, Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer technolo- gischer Möglichkeiten. Für die Gesellschaft waren für 2023 keine be- standsgefährdenden Risiken erkennbar. Bestands- gefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht. Nachfolgend werden die Risiken entsprechend ihrer Bedeutung aufgeführt, wobei die hohen Risiken zu- erst genannt werden: St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

40 Lagebericht III. Chancenbericht Das St. Ulrichswerk geht davon aus, dass die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten weiterhin anhält, sodass mit einer zunehmenden Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem Wohn- raum gerechnet werden kann. Branche und Markt Die positive Bevölkerungsentwicklung an unseren Kernstandorten wird voraussichtlich auch in den kom- menden Jahren weiter anhalten. Der Bau von geförder- ten Wohnungen ist somit weiterhin unverzichtbar. Der Deutsche Bundestag beschloss am 29.11.2018 das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz) zum 01.01.2019. Die Ei- nigung trifft vor allem Vermieter bezahlbarer Wohnun- gen und hat die Rahmenbedingungen für die energeti- sche Modernisierung, den altersgerechten Umbau oder die Digitalisierung im Wohnbereich verschlechtert. Am 01.01.2023 trat das Gesetz in Kraft, das die Auftei- lung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell regelt. Das Stufenmodell der CO2-Kosten sieht vor, dass Mieter über alle vermieteten Gebäude hinweg nicht mehr als die Hälfte der Kosten für die CO2-Bepreisung bezahlen. Vermieter, die bereits durch energetische Modernisie- rungen die CO2-Emissionen des Gebäudes gedämpft haben, sollen prozentual weniger belastet werden. Ziel des Stufenplanes ist es, Anreize für Sanierungen und eine gute energetische Qualität von Wohnungen zu setzen. Zum 01.01.2023 trat zusätzlich eine Änderung des Ge- bäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft, welches die Re- duzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher 75,0 % des Referenzgebäudes auf 55,0 % senkt. Nach vielen (kurzfristigen) Änderungen im Jahr 2022 kehrte bei der Förderlandschaft auch 2023 keine Ruhe ein. Die Bundesregierung sendet jedoch zu Jahresbe- ginn 2024 ein positives Zeichen an den Wohnungsbau mit einem geplanten Förderprogramm für den Neu- bau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung. Finanzierung und Liquidität Im Bereich der originären Finanzinstrumente soll verstärkt auf günstige Förderdarlehen für die Moder- nisierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden. Somit sollen die guten Zinskonditionen und Zuschüsse aus- genutzt werden. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023 IV. Zusammenfassende Einschätzung von Chancen und Risiken Das Risikomanagement ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Daraus werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen abgeleitet. Dies ermöglicht es, die Risiken frühzeitig zu erken- nen und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. Hereinspaziert in die erweiterte Krippe St . Luzia in Lindenberg im Allgäu .

Lagebericht 41 D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Grundsätzlich zielt das Unternehmen darauf ab, Risiken aus der Verwendung von Finanz- instrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Flüssige Mittel. Derzeit erfolgt keine langfristige Anlage von Geldmitteln. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Die Fremdfinanzierungen enthalten keine Fremdwährungskredite. Besondere Finanzinstru- mente, insbesondere Sicherungsgeschäfte, werden nicht eingesetzt Zur Vermeidung eines sogenannten Klumpenrisikos verteilen sich die Darlehensverbind- lichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Lauf- zeiten. Augsburg, den 31. März 2024 Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

42 Handelsbilanz Bilanz zum 31.12.2023 Aktiva ANLAGEVERMÖGEN 31.12.2023 € 31.12.2022 € Immaterielle Vermögensgegenstände 32.992,00 55.744,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Ausgleichsanspruch aus Treuhandverbindlichkeiten Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 70.921.348,70 1.452.760,00 200.673,01 2.401.238,83 25.000,00 172,00 76.247.911,57 214.905,70 7.077.608,90 42.245,80 216.539,56 119.951,17 41.876,11 696.603,86 399.841,51 8.600.090,40 17.409.663,01 41.483,63 80.340,00 121.823,63 72.231.832,70 1.480.000,00 165.672,01 1.683.786,89 25.000,00 172,00 75.642.207,60 214.905,70 6.015.196,06 29.748,36 133.426,27 394.794,75 67.969,32 1.237.532,37 253.954,82 3.369.922,74 11.717.450,39 42.852,47 81.737,00 124.589,47 Bilanzsumme 93 .779 .398,21 87 .484 .247,46 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Handelsbilanz 43 Passiva EIGENKAPITAL Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 767.500,00 Andere Gewinnrücklagen 47.057.363,90 Jahresüberschuss RÜCKSTELLUNGEN Rückstellung für Bauinstandhaltung Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: € 222.639,59; Vj. € 98.647,08) Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 31.12.2023 € 31.12.2022 € 1.535.000,00 1.482.583,76 47.824.863,90 1.506.348,24 52.348.795,90 0,00 334.424,57 334.424,57 31.534.767,52 687.952,74 7.363.048,70 419.197,78 21.058,64 376.214,72 399.841,51 40.802.081,61 1.535.000,00 1.482.583,76 46.521.288,35 1.303.575,55 50.842.447,66 871.253,66 345.976,71 1.217.230,37 27.429.508,54 725.043,69 5.923.909,55 674.217,41 26.311,49 117.252,40 253.954,82 35.150.197,90 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 294.096,13 274.371,53 Bilanzsumme 93 .779 .398,21 87 .484 .247,46 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

44 Gewinn- und Verlustrechnung Für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 Umsatzerlöse Aus der Hausbewirtschaftung Aus Betreuungstätigkeit Aus anderen Lieferungen und Leistungen Veränderung des Bestandes an Unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis Personalaufwand Löhne und Gehälter Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung (davon für Altersversorgung € 290.534,48; Vj. € 79.859,45) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis vor Steuern 2023 € 9.394.534,70 2.600.451,53 151.026,47 12.146.012,70 1.062.412,84 158.694,02 1.211.305,96 -6.061.191,66 -182.358,23 8.334.875,63 2022 € 8.869.353,99 4.835.531,97 200.739,52 13.905.625,48 -958.076,13 205.225,18 1.274.458,30 -5.918.851,69 -381.262,84 8.127.118,30 -2.594.737,54 -822.540,59 -2.724.108,93 -617.391,33 -3.417.278,13 -3.341.500,26 -1.731.647,46 -1.776.632,01 -1.175.285,16 -1.153.543,34 4,62 17.344,73 -344.195,53 1.683.818,70 5,85 297,61 -370.493,66 1.485.252,49 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 0,00 Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 1.683.818,70 1.485.252,49 -177.470,46 -181.676,94 1 .506 .348,24 1 .303 .575,55 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

46 Anhang Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2023 A. Allgemeine Angaben Die St. Ulrichswerk der Diözese Augsburg GmbH Siedlungs- und Wohnungsunternehmen, im Folgen- den St. Ulrichswerk oder Gesellschaft, mit Sitz in Augsburg ist beim Amtsgericht Augsburg unter der Nummer HRB 6211 eingetragen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesell- schaften mit beschränkter Haftung und der Regelun- gen der Satzung der Gesellschaft aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesell- schaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB auf- gestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresab- schlusses für Wohnungsunternehmen in der bis einschließlich 30. Juni 2023 gültigen Fassung wurde beachtet. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersicht- lichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschrif- ten bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzu- bringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: I. Bilanzierungsmethoden II. Bewertungsmethoden Grundstückszugänge und –abgänge werden bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums in der Bilanz erfasst. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbe- schaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor BilMoG gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. 1 . Anlagevermögen Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für Anwendersoftware der eige- nen EDV-Anlage. Die aktivierten Anschaffungskosten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig abgeschrieben. Der Abschreibungsplan basiert auf einer Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren. EDV- Programme mit Anschaffungskosten unter € 250,00 (netto) werden sofort aufwandswirksam erfasst. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um plan- mäßige Abschreibungen und erhaltene Zuschüsse, sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung be- St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Anhang 47 wertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegen- stände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauern- der Wertminderung vorgenommen. Den Wohngebäuden und Geschäftsbauten wird grundsätzlich eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Neuzugänge werden zeitanteilig abgeschrieben. Umfassende Modernisierungen von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten auf die Restnutzungsdauer linear verteilt. Soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten, wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme neu festgelegt. Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlage- vermögens, die zu einer selbstständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand € 800,00 (netto) nicht übersteigen. Maschinen werden linear über 5 bis 10 Jahre, EDV-Hardware über 3 bis 5 Jahre abgeschrieben und für Gegenstände der übrigen Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Ge- samtnutzungsdauer über 5 bis 13 Jahre angesetzt. Grundlage für die Bemessung der Nutzungsdauer der Maschi- nen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind die amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung. Die Zugänge werden monatsgenau abgeschrieben. Das Finanzanlagevermögen wird mit Anschaffungskosten bewertet. Die Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 25,0 wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. 2 . Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizu- legenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. 3 . Abgrenzungsposten Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskos- ten wurde Gebrauch gemacht. Die Geldbeschaffungskosten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Erschließungskosten für Erbbaurechtsgrundstücke werden über die Laufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben. 4 . Eigenkapital Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. 5 . Rückstellungen Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten. Der Verbrauch bzw. die Auflösung dieser Rückstellung wird unter dem Pos- ten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen. Im Jahr 2023 wurden € 871.253,66 aufgelöst. Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen be- rücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflich- tungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die Rückstellung für Mitarbeiterjubiläen wurde gemäß Sach- verständigengutachten nach dem Anwartschaftsbarwertver- fahren und, soweit zutreffend, unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltanpassungen errechnet. Die Jubiläumsrückstellung wurde mit 1,70 % (November 2023; Vorjahr 1,42 %; angenommene Restlaufzeit 15 Jahre) abge- zinst. Es wurde keine Fluktuation angenommen. Die Rückstellungen für Altersteilzeit wurden gemäß Sach- verständigengutachten nach der Methode der ratierlichen Ansammlung angesetzt. Als Rechnungsgrundlage wurden die biometrischen Wahr- scheinlichkeiten der Heubeck-Richttafeln 2018G, Aktiven- bestand, verwendet, wobei ein Rechnungszins von 1,75 % angesetzt wurde. Die Rückstellung für Altersteilzeit (€ 211.036,00) wurde mit dem Wert des verpfändeten Deckungsvermögens (€ 196.827,09) gemäß § 246 Abs. 2 HGB verrechnet. 6 . Verbindlichkeiten Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

48 Anhang C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt. 1 . Entwicklung des Anlagevermögens Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt (siehe Seite 52). Die Herstellungskosten der Gebäude beinhalten eigene Architekten- und Verwaltungs- leistungen; im Berichtsjahr wurden € 158.694,02 (Vj. € 205.225,18) für Neubau- und Modernisierungsmaß nahmen aktiviert. 2 . Unfertige Leistungen Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst mit € 3.068.813,90 (Vj. € 2.939.554,06) noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten. 3 . Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Vermietung mit Laufzeit mehr als 1 Jahr betragen € 25.987,91 (Vj. € 27.009,68). Die Fassade des Kindergartens Heilig Kreuz in Burgau . St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Anhang 49 4 . Rücklagenspiegel Kapitalrücklage Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Andere Gewinnrücklagen Einstellung aus dem Jahresüberschuss Vorjahr € Stand am Ende des Vorjahres € 1.482.583,76 767.500,00 Stand am Ende des Geschäftsjahres € 1.482.583,76 767.500,00 45.753.788,35 1.303.575,55 47.057.363,90 Gesamt 48 .003 .872,11 1 .303 .575,55 49 .307 .447,66 5 . Steuerrückstellungen Es sind keine Rückstellungen für die Körperschaftssteuer und für die Gewerbesteuer gebildet worden, infolge von Verlustvorträgen. 6 . Sonstige Rückstellungen In dem Posten „Sonstige Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Prüfungs- und Beratungskosten Bilanzierung Betriebskostenabrechnung Archivierungskosten Urlaubs- und Gleitzeitansprüche Jubiläen Altersteilzeit Sonstiges 43.800,00 € 38.100,00 € 26.880,00 € 38.437,66 € 116.300,00 € 9.698,00 € 24.208,91 € 37.000,00 € 7 . Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu 1 Jahr sowie die Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Geschäftsjahr 1.027.586,67 37.191,07 Vorjahr 956.499,64 37.166,94 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 7.363.048,70 419.197,78 5.923.909,55 674.217,41 21.058,64 26.311,49 376.214,72 399.841,51 117.252,40 253.954,82 Gesamtbetrag 9 .644 .139,09 7 .989 .312,25 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

50 Anhang 8 . Fristigkeit der Verbindlichkeiten in € Insgesamt bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Davon Restlaufzeit gesichert Art der Sicherung *) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen 31.534.767,52 1.027.586,67 4.058.633,81 26.448.547,04 31.496.654,84 687.952,74 37.191,07 148.783,14 501.978,53 77.716,15 182.241,93 7.363.048,70 0,00 7.363.048,70 0,00 0,00 0,00 GPR GPR HYP 419.197,78 419.197,78 21.058,64 21.058,64 376.214,72 399.841,51 376.214,72 399.841,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Gesamtbetrag 40 .802 .081,61 9 .644 .139,09 4 .207 .416,95 26 .950 .525,57 31 .756 .612,92 * GPR = Grundpfandrecht * HYP = Hypothek II. Gewinn- und Verlustrechnung 1 . Sonstige betriebliche Erträge In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen die Entnahmen aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 871.253,66 enthalten. 2 . Sonstige betriebliche Aufwendungen In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind einmalige Abrisskosten in Höhe von € 208.235,45 enthalten. 3 . Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Bei den Zinserträgen resultieren € 1.087,91 (Vj. € 297,61) aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen. 4 . Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen Von den Zinsaufwendungen resultieren € 276,19 (Vj. € 293,00) aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen. St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

52 Anhang Entwicklung des Anlagevermögens in € Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01.01.2023 Zugänge Abgänge 2023 Umbuchungen (+/-) 2023 286.725,34 0,00 21.297,82 Anlagevermögen insgesamt 109 .805 .829,38 2 .337 .351,43 258 .067,78 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Andere Finanzanlagen 104.982.714,41 2.217.844,03 609.586,71 108.096.870,49 0,00 1.683.786,89 109.493.932,04 25.000,00 172,00 25.172,00 329.510,19 0,00 76.662,27 406.172,46 1.931.178,97 2.337.351,43 201.779,73 0,00 34.990,23 258.067,78 0,00 236.769,96 0,00 0,00 0,00 2.401.238,83 -2.401.238,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Anhang 53 Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31.12.2023 Abschreibungen (kumuliert) 01.01.2023 Abschreibungen auf Abgänge 2023 Abschreibungen 2023 Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2023 Buchwert am 01.01.2023 Buchwert am 31.12.2023 265.427,52 230.981,34 21.297,82 22.752,00 232.435,52 55.744,00 32.992,00 105.110.444,87 2.217.844,03 651.258,75 108.244.975,17 2.401.238,83 1.213.727,03 111.594.513,51 25.000,00 172,00 25.172,00 32.750.881,71 737.844,03 443.914,70 34.163.621,78 201.779,73 0,00 34.990,23 258.067,78 1.639.994,19 27.240,00 41.661,27 1.731.647,46 34.189.096,17 765.084,03 450.585,74 35.637.201,46 1.480.000,00 165.672,01 73.933.248,71 0,00 33.932.640,44 0,00 236.769,96 0,00 1.708.895,46 0,00 35.404.765,94 1.683.786,89 75.561.291,60 72.231.832,70 70.921.348,70 1.452.760,00 200.673,01 72.607.773,71 2.401.238,83 1.213.727,03 76.189.747,57 0,00 0,00 0,00 0,00 25.000,00 172,00 25.172,00 25.000,00 172,00 25.172,00 111 .885 .113,03 34 .163 .621,78 258 .067,78 1 .731 .647,46 35 .637 .201,46 75 .642 .207,60 76 .247 .911,57 St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

54 Anhang D. Sonstige Angaben 1 . Sonstige finanzielle Verpflichtungen Der Gesellschaft wurden an 30 Grundstücken Erbbaurechte mit Restlaufzeiten von 7 bis 74 Jahren eingeräumt. Bei einem jährlichen Erbbauzins von T€ 233,4 errechnet sich eine Erbbauzinsverpflichtung von insgesamt T€ 13.066,0. Der Verpflichtung stehen entspre- chende Mieteinnahmen gegenüber. Für die Neubaumaßnahme Frischstraße BA. I, Augsburg besteht zum Stichtag aus vergebenen Aufträgen eine finanzielle Verpflichtung in Höhe von T€ 7.910,0. 2 . Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31 .12 .2023 Name, Sitz Gebäudemanagement St. Ulrich GmbH, Augsburg 3 . Treuhandvermögen Anteil in % 100,0 Nennkapital in € 25.000,0 Eigenkapital zum 31.12.2023 in € 72.302,50 Jahresergebnis 2023 in € -21.292,08 Die Gesellschaft verwaltet für kirchennahe Institutionen treuhänderisch Immobilienbe- stände. Die daraus resultierenden Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 399,9 und deren Ausgleichsanspruch wurden bilanziell erfasst. Daneben bestehen für die Fremdver- waltungen treuhänderische Bankguthaben in Höhe von T€ 13.077,6. Ebenfalls bestehen treuhänderische Kautionen in Höhe von T€ 5.514,5 auf Kautionssammelkonten. Im Bereich der Baubetreuung bestehen treuhänderische Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von T€ 5.513,6. 4 . Latente Steuern Aktive Latenzen entstehen insbesondere in der Position „Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten“ sowie bei der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Dem stehen passive Latenzen in der Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten“ gegenüber. Es ergibt sich ein Überhang aktiver latenter Steuern, der gemäß § 274 Abs. 1 HGB nicht angesetzt wurde. Darüber hinaus bestehen umfangreiche steuerliche Verlustvorträge. 5 . Anzahl der Arbeitnehmer Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Jahresdurchschnitt: Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Auszubildende Elternzeit Altersteilzeit Geschäftsführer Vollzeit/Teilzeit Vollzeit Vollzeit Teilzeit Teilzeit Vollzeit 34,75 10,00 1,25 1,50 1,00 1,00 (davon 9 in Teilzeit) (davon 1 in Teilzeit) (davon 1 in ATZ aktiv) (davon 1 in ATZ aktiv) St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023

Anhang 55 6 . Angabe der Gesamtbezüge Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen € 2.898,00. Auf die Angabe von Bezügen der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 7 . Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter Gegenüber dem Bischöflichen Stuhl der Diözese Augsburg besteht eine langfristige Ver- bindlichkeit in Höhe von € 427.918,67 (Vj. € 437.539,74), ausgewiesen unter der Bilanz- position „Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern“. Des Weiteren bestehen Forderungen aus der Fremdverwaltung von € 20.152,35. 8 . Gewinnverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den im Geschäftsjahr 2023 erzielten Jahresüberschuss wie folgt zu verwenden: Einstellung in andere Gewinnrücklagen € 1.506.348,24 (Alleinvertretungsberechtigter) (Vorsitzender) (stv. Vorsitzender) 9 . Mitglieder der Geschäftsführung Rudolf Mitterhuber, Dipl.-Immobilienwirt (DIA) 10 . Mitglieder des Aufsichtsrates Weihbischof Dr. Dr. Anton Losinger Martin Lemke, Managing Director Dr. Andreas Magg, Diözesan Caritasdirektor bis 31.12.2023 Diakon Markus Müller, Diözesan Caritasdirektor ab 01.01.2024 Johannes Hintersberger, Mitglied im bayerischen Landtag Dr. jur. Sonja Vera Rapp, Steuerberaterin Augsburg, den 31. März 2024 Rudolf Mitterhuber Geschäftsführer St. Ulrichswerk • Geschäftsbericht 2023